주택임대사업자 추진여부 판단 시 고려사항

주택임대사업자 추진 여부

1. 주택임대사업자 등록 시 재산권 행사(임대기간 중 매도행위 제한, 연 5% 임대료 인상율 한도 등)가 제한됨

2. 주택임대사업은 2개 유형이 있으며, 4년 이상 시 '임대주택사업', 8년 이상 시 '준공공임대주택사업'으로 구분됨

3. 준공공임대주택사업의 가장 큰 잇점은 8년 이상 임대주택사업 시 양도소득세 감면 100%

 

4. 장기간 변수, 현금흐름 감안 시 '임대주택사업'으로 운용 시 10년 유지하면 장기 특별공제 40% 적용. 2017년 세법개정안에서는 제외되어 있으나 장기 특별공제를 15년 30%로 매년 3%를 2%로 변경한 만큼 멀지않아 개정여지가 있음에 유의

5. 주택임대사업자 신청은 관할행정기관에 사업자 등록 및 임대조건 신고 후 교부 받아, 세무서에서 사업자등록 신고로 개시. 3개월 내 사업 취소 가능하나 3개월 초과 시 매도, 임대료 등 여럿 제한에 걸림

 

6. 주택임대사업 하는 가장 큰 이유는 임대주택은 세대당 주택 수 산정 시 제외된다는 점인데, 다주택자는 주택임대사업 개시 후 거주주택에서 2년 실거주하면 임대주택을 제외한 거주주택이 1채로 계산되어 1세대 1주택 양도소득세 비과세로 적용됨에 있음

 

7. 재산세, 취득세, 종합소득세 등에서 혜택이 주어지긴 하지만 그리 크지 않아 주택임대사업 시 고려하지 않는 게 낫다.

 

 

[절세꿀팁]"주택임대사업, 부부 공동명의가 이득"

비즈니스워치 2016.11.4

 

 

전문가에게 듣는 세금 절약 노하우
김선명 세무사 "사업자 등록해서 감면 받는 게 좋다"
"급여소득자가 사업자 내거나 부부 공동명의로 해야"

 

세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요.[편집자]

"집 한 채 더 사서 월세를 놓으려고 하는데 임대사업자 등록 하는게 좋은가요?"

초저금리 시대, 주택임대사업을 새로운 투자처로 찾고 있는 사람들이 크게 늘고 있습니다. 지난해 기준 개인이 임대사업용으로 등록한 주택만 46만가구가 넘고, 임대사업을 하겠다고 등록한 개인 사업자 수도 1년 전보다 3만명이나 늘어난 12만3927가구에 달했습니다.

임대사업은 입지만 좋으면 꼬박꼬박 고정적인 임대수익이 나온다는 장점이지만 여러가지 생각해야할 것들이 많이 있습니다. 그중에서 가장 큰 문제 중 하나는 세금인데요. 임대사업을 하게 되면 부동산 재산도 늘어나게 되고 사업소득도 추가로 생기게 되니 자연히 세금문제가 따릅니다. 서울시 마을세무사로도 활동하고 있는 김선명 세무사와 임대사업자 세금문제에 대해 이야기를 나눠봤습니다.

-임대사업, 사업자등록 고민하시는 분들 많습니다. 꼭 해야 하나요?

▲사실 주택임대는 일반 상가임대 등과는 달리 (부가가치세) 면세사업이기 때문에 사업자등록을 반드시 해야하는 건 아닌데요. 하지만 세금문제를 생각하면 사업자등록을 하는 것이 유리합니다. 임대사업을 하던 주택을 팔게 될 경우만 보더라도 사업자등록을 해뒀다면 양도소득세가 면제될 수 있는데, 그렇지 않다면 양도소득세 부담을 해야 하거든요.

또 양도소득세 뿐만 아니라 주택을 매입할 단계에서는 취득세, 보유중에는 재산세와 종합부동산세 등이 문제가 되는데, 최근에 정부가 임대주택시장을 활성화하기 위해서 혜택을 주는 것들이 좀 많이 있어요. 사업자등록을 하면 이걸 활용하고, 절세 혜택을 누릴 수가 있습니다. 다만 내집 한 채를 임대로 내어주고 본인이 다른 임대주택에 세입자로 들어간 경우, 즉 1주택자이면서 임대수익을 내는 경우에는 임대사업자 등록이 필요없습니다.

-임대사업자 등록할 때 혜택을 좀 정리해주세요.
▲혜택을 정리하기에 앞서 사업자 구분을 좀 해야합니다. 민간임대주택 중 기업형이 아닌 일반 주택임대사업자는 8년 이상 장기임대사업을 하겠다고 신고하는 준(準)공공임대주택사업자와 4년 이상을 기간으로 신고하는 단기임대주택사업자가 있어요.

기본적으로 주택임대사업자등록을 하면 취득세(공동주택·오피스텔만)의 경우 전용면적 60㎡ 이하에 대해서는 단기와 장기임대 모두 100% 면제해 줍니다. 재산세는 40

㎡ 이하인 경우에만 100% 면제하고, 40~60㎡인 경우 단기는 50%, 장기는 75% 면제됩니다. 또 60~85㎡ 임대주택은 단기임대는 재산세의 25%,  장기임대는 50%가 면제됩니다. 이밖에 소득세와 법인세는 40~85㎡인 경우 단기임대는 30%, 장기임대는 75% 면제 혜택을 줍니다.

 

종합부동산세는 단기와 장기임대 모두 여러주택을 합산해서 과세하지 않는 합산 배제 혜택이 있고, 양도소득세는 중과세 없이 일반세율로 과세하는 혜택과 함께 장기임대의 경우 10년 이상 임대를 유지하면 양도소득세 전액을 면제해 주는 혜택도 있습니다. 양도소득세 장기보유특별공제 혜택도 있는데, 이것은 기간마다 조금씩 차이는 있고요.

 

 

 

 

 

-정부에서 주는 혜택을 챙기는 것도 중요한데, 그외 절세할 수 있는 팁은 없나요?

 

▲만약 장기간 전문적으로 임대사업을 하겠다고 한다면, 개인사업자로 사업소득세를 내는 것보다는 처음부터 법인으로 설립해서 주택을 취득하는 형태로 한다면 좀 더 세금부담이 적을 수 있습니다. 법인세율이 소득세율보다 낮고, 대표자는 근로자가 되어서 근로소득세를 내면 되는데요. 근로소득은 아무래도 사업소득보다 공제할 것이 더 많기 때문에 세금부담이 적습니다. 주의 할 점은 법인은 취득세를 3배로 중과하는 부분이 있는데요. 취득세를 제외하고는 확실히 법인이 세금부담 측면에서는 더 낫습니다.

-처음 임대사업을 시작하는 사람이 주의해야 할 점은 뭘까요?

 

▲우선은 사업장 구분 문제가 중요합니다. 일반 임대사업은 각 임대사업 장소마다 사업자를 내야 하지만 주택 임대사업은 자기 집주소로 사업장을 낼 수 있는데요. 지방자치단체 등록도 집주소 관할 한 곳에만 하면 큰일 납니다. 임대사업자에게 주는 세금혜택은 양도소득세 같은 국세만 있는게 아니라 재산세, 취득세 같은 지방세도 있거든요. 주소지 관할 세무서에 하는 사업자등록과 별개로 임대주택이 있는 각 지자체에 임대사업자 신고를 하지 않으면 혜택을 받을 수 없습니다. 지방세는 각 지자체에서 주는 혜택이니까요.

-사업자등록을 할 때 주의할 점은 없나요?

 

▲사업기간 설정이 중요합니다. 임대사업기간을 4년 이상으로 하는 단기임대사업자로 등록할지, 8년 이상으로 하는 장기 준공공임대사업자로 할지를 미리 계획하고 계획대로 실천해야 합니다. 4년 혹은 8년의 기준에 부합해야만 세금혜택을 주는 것이기 때문에 지키지 못하면 혜택 받은 것을 그때 가서 토해내야 합니다. 임대사업을 길게 할 생각이 있다면 준공공임대사업자로 등록하면 절세 혜택을 최대로 받을 수 있는 점도 있는데요. 준공공임대사업자는 10년이상 하면 양도소득세가 100% 감면되는 장점이 있습니다.

-사업자등록을 하지 않다가 뒤늦게 사업자 등록을 하면 그동안 신고 하지 않은 소득에 대한 페널티는 없나요?

 

▲사업자등록 없이 월세소득을 올리던 분이 새롭게 사업자등록을 하면 이전 소득에 대해 과세하는 것이 원칙적으로는 맞습니다. 하지만 올해까지는 2000만원 미만의 임대소득에 대해서는 과세하지 않기로 했고요. 이 혜택을 2018년까지 연장하는 법안도 국회에 올라가 있어요. 그렇기 때문에 이전에 사업자 등록을 하지 않고 월세를 받던 분들도 웬만하면 과세는 되지 않을 겁니다. 지금이라도 2주택자 이상이라면 양도소득세 등의 세금을 줄이려면 사업자등록을 하는 게 좋겠습니다.

-대부분 집주인들이 사업자등록을 하지 않는 이유가 세금 외에도 건강보험 등 챙길 것이 많아서인데요. 그부분은 어떻게 해결하면 될까요?

 

▲맞습니다. 사실 세금보다 더 크게 생각하는 부분이 건강보험료인데요. 일단 사업자등록을 하면 

소득에다 자산이 더해져서 보험료가 산출되는 건강보험 지역가입자가 되기 때문에 상대적으로 많은 보험료를 부담하게 됩니다. 여기에 국민연금, 재산세까지 나오면 대출받아서 임대사업하는 분들이라면 손해를 볼 수도 있죠. 

 

우선 부부 중 한 명이 근로소득자라면 근로소득자 이름으로 임대사업자를 내는 것이 좋습니다. 근로소득자는 사업소득이 추가로 발생하더라도 근로소득에 합산해서 직장 가입자로 건강보험료를 정산하거든요. 물론 근로소득자(건강보험 직장가입자)도 사업소득이 7200만원이 넘으면 사업장에 지역가입자에 해당하는 건강보험료를 별도로 산출해서 내게 됩니다. 또 근로소득자의 소득이 너무 높다면 높은 세율로 소득세를 부담해야 하기 때문에 근로소득자가 아닌 사람이 따로 사업자를 내는 것이 유리할 수도 있습니다. 개인 차이를 잘 따져봐야 하겠죠.

또 하나의 방법은 임대사업을 할 주택의 소유자를 부부 공동명의로 하는 것입니다. 공동명의로 하면 재산의 규모를 합산(합산배제)하지 않아도 되기 때문에 고가주택인 경우 종합부동산세를 피할 수 있죠. 또 앞서 언급했던 것처럼 소득세 역시 분리되어서 누진세를 덜 적용받는 부분이 있습니다.

-주택 임대사업자 등록에 있어서 가장 실수할 수 있는 부분은 뭘까요?

 

▲임대사업자 등록을 하면 무조건 세금이 면제되는 것으로 알고 있을 수 있는데, 면제의 요건을 갖췄는지도 확인해야 하고요. 면제의 한도가 있다는 것도 알고 있어야 합니다. 취득세는 200만원까지는 면제이지만 200만원을 초과하는 부분은 15%를 과세하고 있고요. 재산세도 50만원까지만 면제하고 50만원을 초과하면 15%가 과세됩니다. 또 면적기준이나 기준시가 부분도 세법에 맞게 요건을 갖췄는지 체크해 봐야 합니다. 특히 지방세와 관련된 요건은 세무사들도 잘 모를 때가 있는데 이 부분 확인이 꼭 필요합니다.

 

 

댓글 2

• 스스로 `自`2017.08.07 08:15

  국토교통부는 일반임대를 임대기간 중 준공공임대로 전환할 수 있도록 허용하는 내용을 담은 '민간임대주택에 관한 특별법' 시행령 개정 작업이 마무리돼 조만간 시행될 예정이라고 6일 밝혔다. 관련 입법예고는 올해 초 이뤄졌으며 현재 법제처 심사만 남겨둔 단계다. 현행 민간임대주택은 4년짜리 일반임대와 8년짜리 준공공임대로 나뉜다.

  답글

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• 스스로 `自`2017.08.07 23:53

  다주택자 임대사업자땐 건보료 폭탄
  
  Mk뉴스 2017.8.7
  
  10년 보유` 양도세 감면보다 건보료 증가폭이 더 클수도
  9억에 아파트 2채 보유, 10년 등록임대사업하면 양도세 2900만원↓…건보료 4200만원↑
  
  기사의 1번째 이미지이미지 확대
  8·2부동산대책에 따르면 다주택자들이 임대사업자로 등록하더라도 양도세 감면을 받기 힘든 강남권 아파트 전경. [이충우 기자]
  정부가 '8·2 부동산 대책'을 통해 다주택자의 임대주택사업자 등록을 유도하고 있지만 양도소득세 감면 혜택보다 건강보험료 부담액이 훨씬 더 클 수도 있는 것으로 나타났다. 기존에 금융소득이 많았던 자산가라면 월 100만원이 넘는 '폭탄' 수준의 건보료를 낼 수도 있다. 임대주택 사업자 등록을 할 때 다주택자가 오히려 손해를 보는 구조를 개선하지 않으면 정책의 실효성이 없을 것이란 전망이다. 7일 매일경제가 시중은행 부동산투자자문센터들의 도움을 받아 다주택자의 양도세를 분석한 결과, 임대사업자 등록에 따른 세금 혜택이 대부분 건보료 부담으로 상쇄되는 것으로 나타났다.
  
  서울에 아파트 두 채를 보유해 한 채에서 월세를 받고, 나머지 아파트에 거주하는 60대 은퇴자 A씨가 임대사업자 등록을 고민하고 있다고 가정하자. 이 중 월세를 놓는 한 채의 아파트는 공시지가 기준 4억5000만원에 매입한 전용면적 84.95㎡로 현재 5억8000만원으로 올라 있다.
  
  지금 당장 매각하면 A씨의 양도소득세는 2519만원이지만, 내년 4월 이후 매각하면 8·2대책에 따른 양도세 중과세를 적용받아 세금이 4672만2500원으로 껑충 뛴다. A씨는 이를 피하기 위해 매입임대 방식의 임대사업자로 등록할 수 있다. 10년간 임대사업을 운영한 뒤 매각하면 양도소득세 중과세도 피하고 장기보유특별공제도 최대 40%까지 받을 수 있다.
  
  매각금액이 5억8000만원으로 변동이 없다고 가정하면 양도세가 1768만2500원으로 약 2900만원의 절세 효과를 보게된다. 공시지가 6억원, 전용 85㎡ 이하인 경우 주택 구입 후 3개월 내에 준공공임대사업자로 등록해 10년간 임대하면 양도세를 100% 가까이 감면받을 수 있다.
  
  기사의 2번째 이미지이미지 확대
  하지만 A씨는 외형적으로는 소득이 없어 자식의 직장의료보험 피부양자로 등록돼 있었지만 임대사업자로 등록하면서 개인사업자가 돼 건보료 납부 대상이 된다. 건보료는 소득, 부동산, 금융자산, 차량 등에 따라 다양하지만 국민건강보험공단의 도움을 얻어 A씨의 건보료를 추산해보면 10년간 보유할 때 양도소득세 혜택의 상당 부분이 상쇄돼 버린다.
  
  A씨의 아파트 두 채의 과세표준액이 9억원이라고 가정하면 보유자산에서 발생하는 월 보험료는 17만4000원이다. 여기에 아파트 한 채에서 임대소득이 월 250만원 수준으로 발생한다면 17만6000원대 건보료가 추가된다. 결국 월 35만원, 10년이면 4200만원의 건보료를 추가로 부담하게 되는 셈이다. 양도소득세 혜택분보다 건보료 납부액이 더 크게 되는 셈이다.
  
  여기에 금융소득까지 있다면 건보료는 100만원 이상으로 뛸 수 있다. 국민건강보험공단 관계자는 "연소득 4억9900만원 이상이면 건보료가 월 208만원, 부동산은 과세표준액 기준 30억원 초과일 경우 월 26만원이 상한선으로 장기요양보험료 등을 포함하면 최고액은 월 242만6480원까지 올라간다"고 말했다.
  
  결국 숨어있는 다주택자를 제도권으로 흡수하기 위해서는 현행 공시지가 6억원 이하로 돼있는 세제 혜택 요건을 좀 더 완화하고 건강보험료 부담도 줄여 줘야 한다는 목소리가 높다.
  
  강화된 규제에 따라 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상인 경우는 20%포인트 이상되는 양도세를 내야 한다. 장기보유에 따른 혜택도 없어지게 된다. 반면 준공공임대주택으로 10년 이상 임대할 경우 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다. 정부는 또 올해 말 종료할 예정이던 소득세 100% 감면혜택을 2020년 말까지로 연장하는 당근책도 제시했다.
  
  기사의 3번째 이미지이미지 확대
  하지만 양도세 감면 대상이 현행 기준시가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하로 국한돼 강남 재건축 아파트 대부분이 혜택을 받을 수 없다. 또 취득 후 3개월 이내 임대사업자 등록을 해야 하는 것도 독소조항으로 꼽힌다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "정부가 임대사업자 등록을 양성화하려면 이에 걸림돌이 되는 조항들을 현실에 맞게 수정하는 것도 고려할 필요가 있다"고 말했다.
  
  이밖에도 다주택자들이 임대주택사업자로 등록하기를 꺼릴만한 여건은 적지않다. 임대소득이 고스란히 노출되는 점은 또 다른 부담이다. 한 시중은행 PB 관계자는 "건강보험료와 소득 노출에 대한 불안감 때문에 임대사업자 신고를 한 물건보다는 신고를 하지 않은 물건이 더 높은 가격에 거래되고 있을 정도"라고 전했다. 건설업계는 매입한 임대주택은 양도세 면제 혜택이 있지만 자신이 직접 집을 지어 임대주택으로 전환한 경우 양도세를 내야 하는 것도 시정돼야 한다는 입장이다.
  
  정부가 공공임대를 늘리면 민간임대 주택 시장이 위축될 가능성도 있다. 정부의 공공임대 주택 물량이 많아질수록 주택임대시장에 전반적인 가격하락을 유도해 임대사업자의 수익성 낮아질 수 있다. 서울시가 추진하고 있는 역세권 청년주택 2030도 공공임대 주택이 시세보다 낮은 가격에 공급된다는 우려에 기존 임대주택 사업자들의 반발에 직면하고 있다.
  
  8·2 대책을 마련한 국토교통부도 건보료문제에 대해서는 관계부처 협의를 통해 해결 방안을 찾겠다는 의사를 피력했지만 건강보험료 주무부처는 보건복지부다. 가뜩이나 건보재정 문제로 골치 아픈 복지부가 거액 자산가들의 건보료를 낮춰줄지 의문이다.