다주택자 임대사업자로 살아남기

 

 

[주용철의 절세캅] 다주택자, 임대사업으로 살아남기(上)

2017.10.01 07:00 조선일보

 

“‘8·2부동산 대책’이 다주택자들에게 준 숙제중의 하나가 임대사업자로 등록할 것인가 그대로 중과세를 당할 것인가에 대한 고민이다.”

 

조세기씨는 부산에서 상가를 매입했다가 큰 낭패를 봤다. 임차인이 제때 월세를 내지 않은 것도 문제였지만 보증금이 다 차감되도록 점포도 비워주지 않았던 것. 겨우 내보낸 후 새 세입자를 맞았지만 정말 쉽지 않은 것이 임대사업이었다. 결국 상가 임대는 포기하고 최근 주택임대사업을 하기로 마음먹었다. 그런데 상가를 임대할 때 부가가치세도 내고 소득세도 냈는데, 주택도 마찬가지일지 의문이 들었다. 절세캅은 말한다. “상가 임대보다는 주택임대가 세제 혜택이 훨씬 크다네.”

 

주택임대사업자는 집을 세를 놓아 소득을 얻는 사업자를 말한다. 현행 세법상 임대주택 규정을 최대한 활용하면 다주택자 중과세는 그리 부담스럽지 않을 수도 있다.

 

■“주택 임대업하려면 새 집을 사라”

 

전용 60㎡ 이하 신규 분양 아파트나 오피스텔, 신축 다세대 빌라를 취득해 임대사업을 할 때 취득세를 면제받을 수 있다. 건축주로부터 최초 분양받을 때 적용 가능하고, 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 구청에 등록해야 한다. 통상 등기 전까지 취득세를 내야 하므로 최소한 취득세 납부 전까지는 등록하는 것이 좋다.

 

임대사업자 등록 후 준공공임대의 경우 8년 이상, 일반임대는 4년 이상 임대(이하 임대의무기간)를 해야 취득세 감면분을 추징당하지 않는다. 오피스텔의 경우 분양가액의 4.6%가 취득세인 만큼 절세 효과가 크다. 예를 들어 전용 60㎡ 이하 오피스텔 분양가액이 1.2억원인 경우 원래 내야할 취득세는 552만원이다. 주택임대사업자로 등록하면 취득세가 100% 면제된다. 다만 최소납부세제의 도입으로 감면액의 15%인 80만원 정도는 내야 한다. 거액의 절세가 가능한 셈이다. 감면대상 임대주택은 면적 제한만 있고, 금액 제한은 없다. 즉, 고가 아파트라도 면적이 60㎡ 이하라면 동일한 혜택이 주어진다.

 

■“보유할 때도 혜택을 누린다”

 

임대주택사업은 보유할때 세금이 가장 큰 부담으로 다가온다. 재산세, 종합부동산세, 종합소득세, 건강보험료등 사업자등록을 하면 내야 할 세금과 공과금이 적지 않다. 건강보험료는 아직 뾰족한 해법이 없지만 세금 측면에서는 혜택이 많다.

 

 

다주택자는 재산세 부담이 큰데, 임대사업자로 등록하면 감면 혜택을 준다.

 

우선 재산세다. 최소 2채 이상을 임대주택으로 등록하면 혜택을 준다. 30년 이상 임대하는 준공공임대주택으로서 전용40㎡ 이하 공동주택 또는 오피스텔은 재산세를 전액 면제한다. 일반임대의 경우도 공동주택과 주거용 오피스텔에 대해 혜택을 주는데 역시 2채 이상 임대해야 하며 60㎡ 이하는 50% 감면, 85㎡ 이하는 25%를 각각 깎아준다.

 

종합부동산세도 피해갈 수 있다. 임대사업자 등록 시점의 기준시가가 6억원 이하(수도권 외곽은 3억원)인 경우 과세에서 제외된다. 면적은 관계없다. 가격이 6억원을 넘으면 임대주택으로 등록해도 종부세는 내야 한다. 최소한 등록 후 5년 이상은 임대해야 종부세 혜택이 유지되고 그 이전에 매도하면 면제받은 세금을 추징당한다.

 

신규 분양 아파트로서 분양가격(또는 시세)이 비싸다면 최초 기준시가 고시 이전에 임대사업자로 등록할 당시 계산한 기준시가가 6억원에 미달할 수도 있다. 기준시가 6억원 제한은 최초 등록할 때만 충족하면 된다. 따라서 종부세 면제 혜택을 노리는 고가 신축아파트는 최초 기준시가 고시 이전에 등록 여부를 검토해 볼 필요성이 있다.

 

 

임대사업자로 등록하면 종합소득세도 깎아준다. 사진은 세금 납부와 관련해 전화 상담 중인 세무서 직원들.

 

종합소득세도 깎아준다. 임대로 인한 소득세는 총 임대수입에서 관련 경비(재산세, 종부세, 이자비용, 수선유지비, 임대차관련 중개수수료 등)를 차감한 소득에 세율을 적용해 계산한다. 아파트의 경우 재산세와 담보대출로 인한 이자 비용이 주된 경비로 인정된다. 경비가 크지 않다면 세법상 추정 비율만큼 비용으로 인정받을 수 있다. 주택의 경우 상가보다는 상대적으로 큰 비율의 비용이 인정된다.

 

그럼에도 소득세를 내야 하는 것은 부담이 될 수 있다. 하지만 차라리 양지에서 혜택을 받는 것이 유리할 수 있다. 최소 3채 이상 임대주택으로 등록하면 소득세 감면이 가능하다. 모두 국민주택규모이하여야 한다. 단, 가격 제한이 없다는 점에 주목해야 한다. 임대 개시 시점 기준시가가 아무리 고가여도 면적이 국민주택규모이하라면 혜택을 볼 수 있다.

 

3채 이상 임대 개시한 연도부터 준공공임대주택의 경우 종합소득세의 75%를 감면해 주고, 일반임대주택은 30%의 소득세를 깎아준다.

 

[절세캅의 한마디]

 

9월24일 ‘주용철의 절세캅’에 게재했던 "양도세 안내고, 중과세 빠지는 방법요? 있죠" 제하의 기고 내용 중 “2009년3월16일부터 2012년말까지 잔금지급하고 취득한 주택은 무조건 다주택자 중과세율 적용 배제 대상”이라는 부분을 수정합니다. 당초 근거 법령의 취지로 볼 때 무조건 중과세율 적용이 배제돼야 하는데 현행 세법을 엄격하게 해석하면 적용할 수 없는 것으로 판단됩니다. 즉, 위 기간에 취득한 경우 일반주택으로 보아 판단하시기 바랍니다.

 

 

 

[주용철의 절세캅] 다주택자 임대사업자로 살아남기(下)

2017.10.8. 조선일보

 

“‘8·2부동산 대책’이 다주택자들에게 준 숙제중의 하나가 임대사업자로 등록할 것인가 그대로 중과세를 당할 것인가에 대한 고민이다.”

 

지난회에 이어 이번에도 다주택자가 임대주택 사업자로 등록하면 어떤 세금 혜택을 받을 수 있는 지 살펴본다. 물론 임대주택사업자가 되면 단점도 여럿 있지만 이를 감수하더라도 유리한 측면이 많은 게 사실이다.

 

■“임대주택 처분할 때도 혜택 본다”

 

1.이미 갖고 있던 임대주택 혜택을 찾아보자.

 

이미 지나간 이야기이지만 과거에 정부가 주었던 혜택을 다시 한번 체크해야 한다.

 

“1999.8.20~2001.12.31기간 중 국민주택규모 이하의 공동주택을 신규 분양받아 구청에 2채 이상 임대사업자 등록한 경우라면, 신규 분양받은 공동주택에 대해 양도차익이 아무리 많더라도 100% 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 이 경우 구청에 임대사업자등록이 전제 조건이므로 그 당시 요건을 채우지 못할 경우 감면 불가다.”

 

“1986.1.1~2000년말까지 신축해 5세대(세대 각각 국민주택규모 이하)이상 임대개시한 다가구주택도 혜택을 볼 수 있다. 이 경우 당시 구청에 등록하지 않아도 양도소득세 혜택이 가능하다. 이미 10년이 지났으므로 당시 준공해 임대개시한 다가구주택의 경우 매각 전에 반드시 검토해야 한다.”

 

2.2015년 이후 취득해 3개월 내 준공공임대 등록했다면 양도세 100% 감면

 

취득후 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하고 이를 10년 이상 계속 임대하는 경우 양도세를 100% 감면해 준다. 해당 주택은 국민주택규모이하여야 하며, 가격 제한은 없다. 따라서 서울 강남권 고가(高價) 아파트라도 면적이 85㎡ 이하라면 준공공임대주택으로 등록하고 10년 임대할 경우 양도소득세를 100% 감면받게 된다.

 

단, 자기가 이미 가지고 있는 땅에 다세대주택을 지어서 임대하면 해당되지 않는다. 분양받거나 타인에게 매입해야 한다. 또 이미 갖고 있는 주택도 3개월 이내에 준공공임대사업자로 등록하지 못하면 감면을 못 받는다.

 

3.준공공임대주택의 장기보유특별공제 혜택을 노려라

 

준공공임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대하면 매매차익의 70%를 비용으로 공제해 준다. 엄청난 혜택이다. 이런 규정은 취득후 3개월 안에 등록해야 한다는 요건이 없어 자기 땅에 공동주택을 지어 임대 개시하는 것도 가능하다.

 

이 경우 기존 임대 개시 이전에 생긴 매매차익도 70%까지 비용 인정이 가능해 절세 폭이 매우 크다. 예를 들어 단독주택을 다가구주택으로 신축해 10억원의 시세차익이 발생한 경우에도 다가구주택(호별 국민주택규모 이하일 것)을 준공공임대주택으로 등록해 10년 이상 임대하면 7억원을 비용으로 공제받아 3억원의 차익에 대해서만 양도세를 내면 된다. 물론 중과세도 적용되지 않는다.

 

일반임대주택은 6년 이상 임대하면 연간 2%씩 추가해 10년 이상 보유시 최대 40%까지 장기보유공제를 적용한다.

 

4.임대주택 등록하면 양도세 중과세 배제

 

다주택 중과세를 피할 수 있는 임대주택은 등록할 당시 기준시가가 6억원 이하(비수도권은 3억원 이하)여야 한다. 국민주택규모를 초과해도 기준시가가 6억원 이하이면 등록 가능하다. 등록 후 5년 이상 임대하고 양도하면 중과세율이 적용되지 않는다. 장기보유특별공제 적용도 받을 수 있다.

 

5.거주주택 양도하면 임대주택은 주택 수에서 제외

 

2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 임대주택으로 등록된 주택(기준시가 6억원, 비수도권은 3억원 이하)은 제외하고 비과세 여부를 판단한다. 따라서 거주주택1채와 등록된 임대주택이 5채인 경우 비록 6채를 보유했더라도 거주 주택을 먼저 팔 경우 해당 주택은 1세대1주택으로 비과세를 적용받을 수 있다. 단, 5년 안에 임대를 중단하거나 임대주택을 처분하면 비과세 받았던 거주 주택에 대해 중과세가 적용된 금액으로 양도세를 물어야 한다.

 

 

6억원 넘는 주택도 준공공임대주택으로 등록해 10년 이상 임대하면 양도세 면제 혜택을 볼 수 있다. /픽사베이

 

■“임대주택자로 살면 단점도 있다”

 

임대의무기간을 채우지 못하면 혜택받은 것을 이자까지 붙여서 반환해야 한다. 시·군·구청에 임대주택으로 등록할 때에는 적어도 4년은 임대해야 하고, 준공공임대주택으로 등록시 8년 이상은 의무적으로 임대해야 한다. 만약 의무기간을 못 채우고 처분하면 임대주택 1가구당 1000만원의 과태료가 부과된다. 또한 각종 취득세, 재산세, 소득세, 종부세 등에서 받은 세금혜택도 원금에 이자까지 가산해 추징당하게 된다.

 

임대소득 노출로 세금과 공과금도 늘어난다. 세무서에 주택임대사업자로 등록하는 경우 건강보험료와 국민연금 납부액이 증가할 수 있다. 국민연금이야 나중에 돌려받는 돈이지만, 건강보험료의 경우 피부양자로 등록되어 있다가 지역가입자로 전환될 경우 증액분이 상당하기 때문에 부담이 될 수 있다.

 

장기간 주택을 보유할 경우 주택임대사업자의 등록은 필수이다. 특히, 자산가치가 상승할 여력이 큰 아파트나 이미 시세차익이 커서 거액의 양도세 부담이 예상되는 경우 임대주택으로 등록해 혜택을 보는 것이 유리할 수 있다. 물론 등록시 발생할 건강보험료, 소득세 추가부담금이 있지만 등록 후 얻을 세금 혜택과는 비교하기 어렵다. 특히 준공공임대주택에 대한 혜택은 신규 취득뿐만 아니라 기존주택 보유자에게도 적용 가능하고, 매매차익의 최대 70%까지 공제가 가능하므로 활용가치가 뛰어나다.

 

새롭게 주택을 취득해 다주택자가 되는 경우에도 준공공임대주택으로 등록시 양도세 100% 감면이 가능하므로 적극 활용하는 것이 유리하다. 과거 준공공임대주택의 경우 최초 임대보증금과 월세 제한이 있었지만, 지금은 이런 규정이 폐지돼 준공공임대주택도 인근 시세와 동일한 임대료 책정이 가능하다, 이후 연간 5% 인상 상한선만 지키게 되면 임대료와 관련된 불이익은 당하지 않을 수 있다.

 

 

 

 

댓글 3

• 스스로 `自`2017.10.21 00:13

  시·군·구청에 임대주택으로 등록할 때에는 적어도 4년은 임대해야 하고, 연간 5% 이상 임대료를 인상할 수 없다는 조건이 따릅니다. 만약 4년을 못 채우고 처분하면 임대주택 1가구당 1000만원의 과태료가 부과됩니다. 임대료를 연 5% 이상 올려도 500만~1000만원의 과태료를 내야 합니다.
  
  정부의 8·2 부동산대책에서 내놓은 양도소득세중과세 제도는 다음과 같다. 우선 2주택 이상 보유자가 청약조정 대상지역내에서 주택을 양도할 경우 일반적인 양도소득세율 구간별 6~40%의 세율에 10%를 가산하여 16%~50%를 적용한다. 3주택 이상 보유자가 조정대상지역내에서 주택을 양도할 때는 20%를 가산하여 26%~60%의 세율을 적용한다.
  
  게다가 다주택자에 대해서는 집을 오래 갖고 있으면 세금을 일부 깎아주는 ‘장기보유특별공제’도 적용해 주지 않는다. 이 규제는 세법을 바꿔야 해서 정부는 세법개정안을 통과시켜 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용할 계획이다.
  
  한편. 투기지역 내의 3주택 보유자에 대한 중과세 제도는 이미 현행 법에서도 이미 시행되고 있다. 투기지역내에서 주택을 양도하는 3주택 이상자에 대해서는 16~50%의 세율(단기 보유시는 40%의 단일 세율중 큰 세율)이 적용된다. 때문에 이번에 투기지역으로 지정된 서울 강남 3구와 마포 등 12곳에선 주택을 양도할 때는 당장 지금부터 각별한 주의를 해야 한다
  
  
  

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• 스스로 `自`2017.10.21 00:15

  
  원포인트 레슨
  세금 안내려고 이혼까지 했는데 말짱 도루묵이라니…
  주용철 세무법인 지율 대표
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  입력 : 2017.07.29 06:35
  [주용철의 절세캅] 이혼할 때 집을 위자료로 받으면 좋을까?
  
  나지율씨는 두 채의 집을 가지고 있다. 둘 다 고가 주택이어서 먼저 양도하는 주택에는 거액의 양도소득세를 내야 할 상황이었다. 이를 줄일 수 있는 방법이 없는지 고민하던 중 우연히 양도소득세를 회피하기 위한 위장 이혼이 늘고 있다는 기사를 읽었다. 지율씨는 고민 끝에 법원에 찾아가 이혼 신청을 하고 두 채중 한 채의 명의를 배우자에게 위자료로 넘겨주고 나머지 1채는 부동산 중개업소에 팔려고 내놨다.
  
  그 이후 집이 팔리고 지율씨는 배우자 소유 주택에 대해 당연히 1세대 1주택이라고 판단해 양도소득세를 신고 납부했다. 그런데 얼마 후 세무서에서 위자료 명목으로 지급한 부동산에 대해서는 양도소득세를 내야 한다는 통지서가 날아왔다. 양도소득세 안내려고 이혼까지 했는데, 말짱 도루묵이라니 “절세캅 도와줘요!”
  
  주용철 세무법인 지율 대표
  이혼을 하면서 위자료 또는 자녀양육비 명목으로 현금을 받는 경우에는 무상으로 받는 것이 아니기 때문에 증여세가 과세되지 않는다. 대가 관계가 있다고 하여도 현금은 양도소득세의 과세대상이 아니어서 역시 세금을 내지 않는다.
  
  그런데 위자료를 부동산으로 주는 경우는 다르다. 우선 증여세가 과세되지 않는다는 점은 동일하다. 다만 위자료를 현금으로 주지 않고 대물(代物)인 부동산으로 지급했기 때문에 대가 관계가 있다고 본다. 즉 위자료를 지급할 채무를 부동산으로 변제한 것이어서 유상 양도됐다고 판단해 양도소득세를 과세하는 것이다.
  
  반면, 재산분할청구를 통해 부동산의 소유권을 가져온 경우에는 부부 공동노력으로 취득한 재산을 당초 소유자 명의로 회복시키는 개념으로 본다. 그래서 부동산 명의를 가져오더라도 증여세나 양도소득세가 발생하지 않는다.
  
  ■위자료로 준 부동산은 양도세 내야
  
  이혼에는 협의 이혼과 재판상 이혼이 있다. 재판상 이혼 중 판결에 의한 경우에는 위자료, 양육비, 재산분할에 대한 사항이 판결문에 나오기 때문에 그 내용대로 세무 처리가 이루어진다. 즉 위자료나 양육비로 부동산이 대물 변제되면 양도소득세가 과세되고, 재산분할이라면 과세되지 않는다.
  
  문제는 협의 이혼이나 재판상 이혼이라도 화해나 조정에 의한 이혼을 할 때다. 이 경우에도 명확하게 위자료 등에 대해 금액을 합의해 정한다면 그에 따르면 되겠지만, 그렇지 못할 경우 소유권 이전에 대해 어느 부분이 위자료이고, 어느 부분이 재산분할인지 논란이 될 수 있다. 이 때에는 과세 관청의 사실 판단에 따라 불이익을 받을 수도 있어 반드시 가액 등을 명기해야 한다.
  
  
  서울가정법원 이혼조정실 내부. /조선일보 DB
  
  위자료 명목으로 또는 재산분할을 원인으로 소유권을 이전할 때 그 원인을 편의상 ‘증여’로 하는 경우가 있다. 이혼하기 이전이라면 배우자공제 6억원이 적용돼 6억원까지는 별도 증여세가 발생하지 않는다. 그래서 적은 금액의 증여로 등기이전하고 이혼 절차를 마무리하는 경우가 종종 있다.
  
  그러나 이혼한 이후 증여를 원인으로 위자료 등을 지급하는 경우 더 이상 부부가 아니므로 배우자공제 6억원은 적용되지 않는다. 타인으로서의 증여이므로 거액의 증여세 문제가 발생하게 된다. 부득이하게 증여로 이전 시 이혼 전에 등기이전을 하고 진행해야 한다.
  
  ■재산 분할한 부동산은 비과세
  
  재산분할은 혼인 중 부부가 공동으로 협력해서 모은 재산으로 그 소유가 불분명한 공동재산을 대상으로 한다. 따라서 분할된 공동재산은 새로운 취득이 아니다. 원래 소유자 명의를 회복하는 것에 불과하다. 이혼하고 재산분할을 통해 기존 1명 명의였던 두 채의 주택 중 한 채를 다른 배우자 명의로 바꾸었다면 원래부터 배우자의 명의로 있었던 것처럼 취급한다.
  
  예를 들어 지율씨가 소유한 주택 두 채의 가격이 각각 9억원이고, 보유 기간은 5년(재산분할 대상 주택)과 10년이라고 가정해보자. 취득한 금액은 각 3억원이다. 이혼에 의한 재산 분할로 새로 주택을 취득한 배우자의 경우 그 취득 시기는 재산분할로 소유권을 이전해온 시점이 아닌 원래 명의자가 취득한 때가 된다. 즉, 5년의 보유 기간을 인정받을 수 있다. 따라서 재산분할로 소유권을 가져온 후 바로 양도한다고 해도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 나머지 한 채도 이혼을 통해 세대가 분리돼 1세대 1주택이므로 양도세가 비과세된다. 그런데 만약, 재산분할이 아닌 위자료 성격이라면 지율씨는 9억원과 3억원의 매매차익에 대해 장기보유공제 15%를 적용받아 8000여만원의 양도소득세를 내야 한다.
  
  
  양도소득세를 줄이기 위해 위장 이혼을 했다가 들통나면 증여세까지 포함해 세금 폭탄을 맞을 수 있다. /조선일보 DB
  
  실질적인 이혼이 아니고, 위장 이혼인 경우에도 문제는 발생한다. 대법원에서는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 동일세대 여부를 판단할 때 부부관계는 법률혼 관계를 따르고 있다. 즉, 법률상 이혼했으면 동일세대가 아니라는 것이다. 다만 양도세 회피용 이혼에 해당하는 경우 이혼의 실질이 없으므로 혼인 상태의 지속으로 본다. 따라서 지율씨 경우처럼 양도소득세를 피하기 위해 서류상으로만 이혼하고 동일 주소지에서 생계를 유지하고 있다면, 위장이혼으로 판단해 1세대 2주택 상태의 양도로 과세될 수 있다.
  
  위 사례에서는 배우자 상태에서 재산분할된 것이므로 증여로 보게 되고, 이 경우 증여공제 6억원을 초과하는 3억원에 대해 증여세가 과세되며, 증여 후 5년 이내 매매이므로 세법상 이월과세 적용 대상이 된다. 즉 9억원과 증여자의 당초 취득가액3억원의 차액에서 증여세 납부액을 필요비용으로 차감한 뒤 양도소득세를 물리게 되는 것이다.
  
  [절세캅의 한마디]
  
  양도소득세를 비과세받기 위해 위장 이혼하는 것은 일종의 모험과 같다. 걸리지 않는다면 2채 모두 비과세되지만, 반대로 걸린다면 다주택자로 양도세를 계산하게 되고, 무상으로 명의를 이전한 것이므로 추가로 증여세까지 부과될 수 있다. 혹 떼려다가 혹 붙이는 격인 셈이다. 차라리 시간이 걸리더라도 배우자에 대한 증여공제 6억원을 활용해 시가로 증여한 후 5년 경과한 뒤 양도하는 것이 합법적이고 주변 사람들 보기에도 민망하지 않다.

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• 스스로 `自`2017.10.21 00:18

  ■“1가구1주택 비과세 방법 찾아야”
  
  양도세와 관련해 가장 큰 혜택은 1가구1주택자 비과세다. 양도세는 매매가액 9억원까지는 전액 비과세되고, 10년 이상 장기 보유하면 매매차익의 80%를 공제받을 수 있다.
  
  그런데 다주택자는 내년 4월1일 이후 장기보유특별공제를 인정받지 못한다. 즉, 보유기간에 대한 물가상승율 공제를 전혀 인정하지 않는 것. 현행 매매차익의 30%가 비용으로 인정되는 점을 감안하면 매매차익이 클수록 세액은 급증하게 된다.
  
  현재 2주택 이상을 보유한 상태에서 먼저 파는 주택이 1가구 1주택으로 인정받으려면 다른 주택이 임대주택 등 사업용주택으로 등록돼야 한다. 또 먼저 양도하는 주택은 2년 이상 거주한 상태에서 처분해야 한다.
  
  보유 주택 중 고가주택이면서 매매차익이 크다면 미리 거주 요건을 충족시켜서 거주 주택으로 만들어야 한다. 고가주택은 임대주택으로 등록해도 중과세를 피할 수 없기 때문에 더욱 중요하다.
  
  ■“증여와 일시적 2주택도 활용하자”
  
  현재 살고 있는 집을 양도하면 1가구1주택으로 비과세 혜택을 볼 수 있다. 하지만 결국 다른 보유 주택에 대한 비과세는 제한적이다. 또 임대주택 등록이 부담스러운 경우도 있다.
  
  이럴 경우에는 거주 주택으로 비과세받는 방식을 포기하고 주택 수를 줄여 일시적 2주택으로 접근하는 것도 가능하다. 예컨대, 조세기씨의 경우 마곡지구 아파트 1채를 자녀에게 증여하고 2주택자가 된 이후 일시적 2주택 규정을 활용해 서초구 아파트와 마곡지구의 남은 1채를 양도한다면 전액 비과세받을 수 있는 방법이 존재한다.
  
  따라서 세대분리가 가능한 자녀가 있다면 증여로 주택 수를 줄이고 남은 주택에 대해 비과세 받을 수 있는 플랜을 짜야 한다. 물론 자녀는 증여받은 주택을 별도 세대 구성을 통해 1가구1주택으로 만들어 비과세받고 처분할 수 있도록 준비하면 된다.