2014년도 국토교통부 표준지 공시지가(https://www.kais.kr/realtyprice/search/gsSearchList.search) 알리미를 통해 조회해보니, 대전광역시 동구 대성동 지역의 지가는 다음과 같다.
토지는 지리적 위치, 이용상황, 용도지역, 주위환경, 도로교통, 형상지세 등에 따라 가격이 천차만별이다. 최고가는 상업용 준주거용지로 은어송중학교 남서측인근의 광대소각(도로교통)한 418.6㎡의 대지(대성동 138번지)로 공시지가는 1,020,000원/㎡ (시세 600만원/평 이상)로 평가되었으며, 2위는 상업용 2종일반주거용지로 삼익세라막아파트 남측인근의 광대한면(도로교통)한 372㎡의 대지(대성동 215-4번지)로 공시지가는 791,000원/㎡ 이다.
내가 보유중인 토지의 인접 표준지는 대성동 93-2번지로 주거나지의 자연녹지지역으로 삼익세라믹아파트 서측인근의 중로한면(도로교통)한 2,103㎡의 답으로 공시지가는 523,000원/㎡ (시세 300~600만원/평 사이 형성; 평균 400만원/평)이다.
㎡당 50만원대 토지를 요목조목 모아보면, 다음과 같다.
1. 상업용 자연녹지 중로한면 대지(대성동 318-8번지)
2. 주상용 자연녹지 광대한면 대지(대성동 193-4번지)
이에 비해, 삼익세라믹아파트 북측/서측 및 동남아파트 남측 인근의 단독주택 2종일반주거용 대지는 27만원/㎡ 안팎으로 형성되어 있다.
따라서, 대략 추정해보면 시세 형성의 가장 중요한 점은 도로의 접촉성과 용도로 압축할 수 있다. 가령, 100평의 자연녹지가 있다고 할 경우 위치가 아무리 좋아도 20평의 바닥면적(건폐율)으로는 상업적 행위에 제한되니 저평가 되어 낮은 시세를 형성할 수 밖에 없을테고, 500평의 자연녹지가 생활권 내 주도로변에 위치해 있다면 20% 건폐율, 80% 연면적의 건축물(100평 바닥에 4층 건물)을 지을 수 있으니, 상행위에 있어 충분한 경쟁력을 갖추고 있기 때문에 인근 상업용 준주거용지 시세 대비 저렴하다면 거래에 있어 우위에 설 수 있다. 그러하니, 표준지 공시지가만 보더라도 그런 평가를 받아 시세를 형성하고 있음을 알 수 있다.
한밭대학교 인근 자연녹지의 시세가 350만원/평으로 대전지역 자연녹지 중에서 최고가를 형성하고 있다고 한다. 현재.
그렇다면, 대성동 94번지는 얼마정도의 시세가 적당할까 궁금해진다. 먼저, 바로 인접지인 94-1번지가 작년초에 300만원/평에 거래되었음을 볼 때 그 정도의 시세, 즉, 공시지가 56만원/㎡ (약 190만원/평) 대비 시세는 300만원/평을 형성했음을 감안한다.
그리고, 25M 도로가 미확장된 상황으로 대성삼거리에서 부터 하늘채아파트까지 몇 백미터의 도로확장이 멈춰져 있으며, 현재 도시개발구역으로 편입되어 건축이 제한됨을 감안해 볼 때 주거나지 자연녹지이면서 상업용도로 활용될 경우 그렇지만 건축은 2년후에 가능한 시세로 평가해보면, 주거나지 상업용 자연녹지 평균 시세인 400만원/평을 놓고 안팎으로 저울질 할 필요가 있다.
결국, 건축제한이 2016.4월에 풀린다는 점(2년 후), 25M 도로확장이 아직 되지 않았다는 점(2년 내 완료예상)을 미뤄 현재 거래시세는 최고 350만원/평, 적정 310만원/평으로 산정해 볼 수 있으며, 이에 대한 검증은 은행을 통한 외부 감정평가를 받아본 결과를 토대로 하였다. 향후 25M의 도로가 확장되고 건축제한이 풀리는 시점에는 평당 400만원 안팎에서 거래를 추진해도 무난해 보일 것으로 기대된다. 다만, 세금 등을 포함한 매수자와 매도자의 의향이 통해야 할 것이며 그만한 가치평가가 가능토록 가오택지지구 내 상권의 발달과 추가 수요요구가 증대될 때 기대감이 증폭될 수 있다. 그리고, 무엇보다도 개인 사정에 따라 가격의 진폭이 커질 수 있음을 상기하자.
자, 그럼 내가 사는 곳의 토지 시세에 대해 표준지 공시지가를 토대로 얼마나 하는지 꼼꼼이 살펴보자. 김성호.
<2014년도 대전광역시 동구 대성동 표준지 공시지가>
| 일련 번호 |
소재지 | 면적 (㎡) |
지목 | 공시지가 (원/㎡) |
지리적 위치 |
이용상황 | 주위환경 | 도로 교통 |
형상 지세 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 용도지역 | |||||||||
| 30110 1477 |
대성동 10-1 | 7,261.0 |
전 | 36,500 | 삼익세라믹아파트 북동측인근 |
전 | 산간 농경지대 | 세로(불) | 부정형 완경사 |
| 개발제한 / 자연녹지 | |||||||||
| 30110 1478 |
대성동 21-7 | 201.0 |
대 | 285,000 | 삼익세라믹아파트 남측인근 |
단독주택 | 미개발지대 | 세로(불) | 사다리 완경사 |
| 2종일주 | |||||||||
| 30110 1479 |
대성동 52-2 | 397.0 |
대 | 261,500 | 삼익세라믹아파트 북측인근 |
단독주택 | 미개발지대 | 세로(불) | 정방형 완경사 |
| 2종일주 | |||||||||
| 30110 1480 |
대성동 83-1 | 294.0 |
대 | 272,000 | 삼익세라믹아파트 서측인근 |
단독주택 | 미개발지대 | 세로(불) | 부정형 평지 |
| 2종일주 | |||||||||
| 30110 1481 |
대성동 83-5 | 218.0 |
대 | 656,000 | 삼익세라믹아파트 북서측인근 |
주상기타 | 기존 주택지대 | 중로한면 | 부정형 평지 |
| 2종일주 | |||||||||
| 30110 1482 |
대성동 93-2 | 2,103.0 |
답 | 523,000 | 삼익세라믹아파트 서측인근 |
주거나지 | 기존 주택지대 | 중로한면 | 사다리 평지 |
| 자연녹지 | |||||||||
| 30110 1483 |
대성동 99-1 | 1,654.0 |
대 | 302,000 | 옥계교 북측인근 |
공업용 | 소규모 공장지대 | 세로(가) | 부정형 평지 |
| 자연녹지 | |||||||||
| 30110 1484 |
대성동 138 | 418.6 |
대 | 1,020,000 | 은어송중학교 남서측인근 |
상업용 | 미성숙 상가지대 | 광대소각 | 가장형 평지 |
| 준주거 | |||||||||
| 30110 1485 |
대성동 165-6 | 102.0 |
대 | 277,000 | 새터중교 서측인근 |
단독주택 | 기존 주택지대 | 세로(불) | 세장형 평지 |
| 자연녹지 | |||||||||
| 30110 1486 |
대성동 167-2 | 2,479.0 |
전 | 255,000 | 옥계교 남동측인근 |
전기타 | 시가지주변 농경지대 | 맹지 | 사다리 평지 |
| 자연녹지 | |||||||||
| 30110 1487 |
대성동 193-4 | 504.0 일단지 |
대 | 564,000 | 삼익세라믹아파트 남서측인근 |
주상용 | 주택 및 상가혼용지대 | 광대한면 | 사다리 평지 |
| 자연녹지 | |||||||||
| 30110 1488 |
대성동 205-6 | 470.0 |
대 | 646,000 | 삼익세라믹아파트 남측인근 |
상업용 | 노선 상가지대 | 광대한면 | 부정형 평지 |
| 자연녹지 | |||||||||
| 30110 1489 |
대성동 215-4 | 372.0 |
대 | 791,000 | 삼익세라믹아파트 남측인근 |
상업용 | 주택 및 상가혼용지대 | 광대한면 | 사다리 평지 |
| 2종일주 | |||||||||
| 30110 1490 |
대성동 236-7 | 443.0 |
대 | 282,000 | 동남아파트 남측인근 |
단독주택 | 기존 주택지대 | 세로(불) | 부정형 완경사 |
| 2종일주 | |||||||||
| 30110 1491 |
대성동 245-1 | 764.0 |
전 | 154,000 | 동남아파트 남측인접 |
주거나지 | 미개발지대 | 맹지 | 부정형 완경사 |
| 2종일주 | |||||||||
| 30110 1492 |
대성동 269-3 | 2,370.0 |
전 | 172,000 | 대별교 동측인근 |
전 | 근교 농경지대 | 세로(불) | 부정형 완경사 |
| 자연녹지 | |||||||||
| 30110 1493 |
대성동 271-1 | 743.0 일단지 |
주 | 594,500 | 대별교 북측인근 |
상업용 | 국도변 상가지대 | 광대한면 | 가장형 평지 |
| 자연녹지 | |||||||||
| 30110 1494 |
대성동 282-3 | 1,471.0 |
전 | 177,000 | 산내주유소 남측인근 |
과수원 | 시가지주변 농경지대 | 맹지 | 가장형 평지 |
| 자연녹지 | |||||||||
| 30110 1495 |
대성동 293 | 1,127.0 |
답 | 86,000 | 영복사 남동측인근 |
전 | 시가지주변 농경지대 | 세로(불) | 부정형 완경사 |
| 자연녹지 | |||||||||
| 30110 1496 |
대성동 317-9 | 152.0 |
대 | 263,500 | 대별교 남동측인근 |
단독주택 | 미개발지대 | 세로(불) | 정방형 완경사 |
| 일련 번호 |
소재지 | 면적 (㎡) |
지목 | 공시지가 (원/㎡) |
지리적 위치 |
이용상황 | 주위환경 | 도로 교통 |
형상 지세 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 용도지역 | |||||||||
| 30110 1497 |
대성동 318-8 | 202.0 일단지 |
대 | 533,000 | 대별교 남동측인근 |
상업용 | 노선 상가지대 | 중로한면 | 부정형 평지 |
| 자연녹지 | |||||||||
| 30110 1498 |
대성동 340 | 1,127.0 |
답 | 204,000 | 산내주공아파트 북측인근 |
전 | 근교 농경지대 | 세로(불) | 부정형 평지 |
| 2종일주 | |||||||||
| 30110 1499 |
대성동 산5-1 | 69,155.0 |
임 | 3,500 | 대별교 동측인근 |
자연림 | 시가지주변 산림지대 | 세로(불) | 부정형 완경사 |
| 개발제한 / 자연녹지 | |||||||||
| 30110 1500 |
대성동 산11-5 | 14,479.0 |
임 | 3,400 | 삼익아파트 북동측인근 |
자연림 | 마을주변 산림지대 | 맹지 | 사다리 급경사 |
| 개발제한 / 자연녹지 |
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