과연 투자할 만 한가? 아니, 어느 시점에 투자해야 할까?
지금은 06:40.
(마치 세종시 부동산 경기가 이와 같다. 1-4는 물량이 소진되었고 1-3은 2-2의 전매제한 효과와 함께 한두달 전만 하더라도 1000 하던 것이 3000을 호가하고, 1-1은 집주인이 지친 나머지 내던져버리는 형국이다. 마이너스 P도 상당히 많다고 한다. 올해 2-1과 3-3 분양에 거는 기대가 남다를 수 밖에 없다. 지금까지와 마찬가지로 경기 부양에 성공할 것인가? 그저 암담히 지나갈 것인가? 궁금하다.)
지금 세종시에서 군포시로 무궁화호를 타고 이동중이다. 새벽잠을 몰아내고 열심히 폰에 메모를 한다. 김성호.
< 세종시 APT 현황 (2015.2) >
1. 역전세대란, 과연 정상인가? 비정상인가?
apt 29평 월세 1000에 40 이 웬 말인가? 이대로 쭈욱 간다고 생각하시는 분? 설마...
결국 어느 시점에 역전세대란이 전세대란으로 전환되는가인데.. 그 시점을 빠르면 2017년, 늦어도 2019년으로 본다.
(이렇게 되지 못한다면 그 원망과 포기를 시장은 감내하지 못할 지도 모른다)
2. 세종시 apt 시세형성(로열층 기준; 앞으로 모두 이 기준)은 1-4의 호반 주도하에 제일풍경체와 경남이 이어받고 2-2의 대기업 브랜드가 세종시 상권중심지로서의 가치를 내걸고 2015.2월 현재 6000~7000 만원/평의 프리미엄을 형성하고 있다.
1-4의 apt 물량소진과 2-2의 2년 전매제한으로 인한 일시적 물량 부족으로 1-3이 2달 만에 1000에서 3000으로 뛰어오르는 기염을 토해냈다.
1-1은 수요자로부터 여전히 외면을 받아 1-4의 블루칩이 각광받을 때 1-3이 외면 받은 것처럼 1000 플러스 마이너스 1200에 형성되고 있다.
과연 apt 수요는 계속 발생할 것인가?
그렇다와 아니다로 투자성향이 갈리는데 첫마을부터 지금에 이르기까지 "글쎄" 하던 모호함에서 "그렇다"라는 확신을 갖게 되었다. 나의 경우.그러면 발빠른 선점 투자가 부를 키울 것으로 기대한다.
3. 거꾸로 살펴보면 답이 보인다. 대전 3청사 이전에서 보듯이 5년 정도면 안정권에 진입하고, 대전노은지구와 노무현대통령 탄핵, 그리고 그 반전으로 정부청사 이전이 청사부터 진행되는 기현상으로 지금의 역전세대란을 맞았는데 이는 도심에서 유례를 찾기 힘들기 때문에 지금 부를 키우고자 하는 누군가는 5~10체를 선점한 물량을 소진하기 위해 조절하는 상황도 엿보인다.
급히 먹어 체한 상황. 그렇다면 언제 선점해야 하는가? 라는 걸 고민해야 한다. 바로 지금일까? 내일일까? 3달후? 1년후? 3년후?
4. 난 지금 아내의 동의를 얻고자 분석중이다. 투자욕심 때문인지 "앞에 뻔히 보이는" 돈을 취하기 위해 바로 "지금 결정"이 필요하다는 걸.
5. 세종시의 역전세대란을 풀기 위한 해법은 단순하다.
apt 공급하지 않고 3~5년만 지켜보는 것이다. 특이수요 또한 급히 필요치 않으니 지난 공급량으로 시장이 안정화되길 기다리는 릴렉스한 시간도 필요해진 셈이다. 1-4, 1-3, 1-1, 2-2 그리고 올해 3-2로 급한 불은 모두 끌 수 있는 상황이니 이젠 생활권 형성이라는 큰 가치 아래 합심할 때라고 모두가 바라고 그렇게 할 수 밖에 없지 않겠는가? 불모지에 덩그라니 보내놓았으니 그 보상심리가 어디로 향할까?
이처럼 세종시에는 해결할 문제와 특수한 상황이 어우러져 재미를 더하고 있다. 잘 보면 크게 먹고 못 봐도 무관한, 그렇지만 동시간을 살아갈 "할 껄"은 관심있었던 사람에게는 뒤따를 것으로 보인다.
6. 과연 1-4 블루칩(호반, 경남, 제일, 현대)과 2-2 블루칩은 언제까지 그러할까? 아니, 블루칩 효과와 더불어 나머지 권역, 특히 1-1의 격차줄이기는 언제쯤 일어날까?
혹시 역전? 이건 말도 안 되는 일이다. 이미 한두 사람도 아니고 집단으로 더한 가치를 부여했는데 그럴 수 있을까? 그렇지만, 역전은 바라지 않지만 격차는 줄일 수 있지 않을까? 뭐 사는게 얼마나 다르다고.
결국 투자는 크게 보고 크게 먹을 블루칩과 적게 들이고 조금크게 먹을 수 있는 저평가apt로 나누어 접근할 수 있다.
각광 받고 싶다면 올해 분양분과 1-4와 2-2 로열층에 관심을 주고, 투자 목적이라면 25~29평 정도의 1-1 로열층 아파트 중 가장 선호도가 높았던, 누가 봐도 그 무리의 넘버1인 것에 관심을 갖자.
1-1 LH. 29평대. 730만원대 국민주택. 40~50만원 분양가 차익이 이미 발생했는데 버티기만 하면 돈이 된다고??
1-1 호반5차. 25평대. 2007동. 희귀하다. 그만큼 좋다.
1-1 골드클래스 25평대. 모두 해당. 녹지지대 위에 학교들이 apt 단지에 포함되어 있다. 근데, 지금 - p가 허다하다. 물론, 로열층은 웃돈을 줘야 한다. 200 플러스 마이너스 200 정도.
6-1. 골드클래스에 대한 자료이다. 위치나 한 번 봐볼까?
6-2. LH 1-1 M10에 대한 자료이다. LH에 대한 시장평가를 들어보자.
6-3. 호반5차에 대한 자료를 모아보았다. 2007동 25평과 2002동 34평에 눈길이 간다.
7. 중앙청사 기점의 투자 확산은 향후 생활권 형성속도에 맞춰 숨고르기에 들어갈 것으로 예상되는데, 그 권역별 차이는 줄어들 것이다. 다만, 언제냐라는 물음만 가득하다. 가격의 상승은 블루칩 중심으로 선도하면서 중앙청사를 초승달 모양으로 감싸안았는데 언제나 깨알처럼 사람들이 움직일까? 세종시의 자급자족 원천은 무엇이고, 주요 관광포인트는 뭘까? 혹시, 청사 구경가야 하나?
이와 같다고 볼 때 당신의 생각은?
(물론 자산부채 상황이 썩 맘에는 안 들어도 감당여력이 있으니 "그렇다"라는데 공감한다면 해봐도 좋다고 보는데, 당신의 결정에 따를께)
.......... 그리고, 2015년 2월 17일. 무언가 벌어진 후
부동산 경기가 살아나는 신호는 여기저기에서 확인할 수 있는 가운데
세종시로의 인구 유입은 가속화되고
세종시로 이사하는 이유를 이렇다고들 하는데
한 쪽에서는 교육여건을 이유로 차일피일 이사를 미루는 경우(대기수요)도 있고
부동산 경기를 되살리기 위한 다각도의 노력이 엿보이는 가운데
일부 부동산시장의 이동 현상도 보이고
미국 금리 인상가능성에 귀추가 주목되는 가운데
세종시의 입주 일정은 다음과 같다.
그러저러 하니 세종 "시"는 인구유입과 정주여건 마련에 총력을 기울일 수 밖에 없고 그 시기를 논할 뿐이다. 김성호.
-
스스로 `自`2015.02.10 18:52
2월 구정전과 후.. 3월중(개교).. 하반기 분양.. 3월부터 1-1 입주.. 6월.. 8월.. 9월.. 입주와 동시에 막판 손바뀜 후 2016년을 열어나갈 듯.
답글
하반기 분양시장이 얼마나 뜨겁게 달구느냐에 따라 투자수요까지 몰려오면 1-4.. 1-3.. 1-1..로 광범위하게 생활권이 균형을 맞춰 안정화를 꾀할 것.
어차피 생활권 안정은 절대명제란 사실. 값이 보다 저렴하고 살기좋다면 이주인구는 늘어날 것.
이는 투기대기수요까지 자극을 줄 수도 있을 듯.
다만, 대규모 추가 분양은 한 동안 없을 것이라는 것과 2017년 대규모 입주를 맞아 2-2를 중심으로 분양권 불법거래가 기승을 부릴 것.
그러면서 2017년 2-2 까지 생활권 벨트가 연결되고 상권의 양대중심축인 2-2와 1-1의 분위기를 감지할 수 있을 것.
첨언하면 2-2는 술과 접대가 어우러진 즐기는 문화중심지로 형성할 가능성이 크고, 1-1은 공원과 한옥마을, 그리고 입지적 조용한 분위기로 볼 때 학원가로서 각광을 받을 수 있을 것.
이외에도 각 권역별 8~11개 쇼핑몰 구역과 이마트, 코스트코를 중심으로 쇼핑이 분산될 것.
중앙청사와 호수공원에 보다 가까이 위치한 조용한 1-4의 가치와 2-2의 신나는 놀이생활권., 그리고 전원적인 분위기인 1-1은 지금의 역전세란 말이 무색해지도록.. 입주인구가 늘어남과 동시에 투기수요는 점차 줄어들면서 비로소 세종시의 주택경기는 안정을 찿을 것. 2018년중반 정도.
완전 정착은 2-2의 상권 형성과 BRT 노선을 따라 형성되는 상권의 형성시점에 따라 보다 빨라질 수 있다. 그러하니 2019년에는 4년된 아파트들(생활권 형성)과 갓 2년된 아파트이 모여 각축장을 벌일 것.
특이소요가 없는 한 꾸준한 손바뀜 속에 야금야금 올라가다가 2022년에는 재미 좀 볼 수도. 7년 장기투자가 클 지 3년 5년 7년 째 갈아타는 중기투자가 유리할 지는 따져봐야 할 숙제. -
스스로 `自`2015.02.16 15:46
1-1구역 2015.8월 입주에 맞춘 시장 분위기와 2-1구역의 분양시기, 학교와 상권의 형성 정도, 대전과 청주권 교통 편리성과 보다 저렴한 임대료.
답글
분양으로부터 5년과 입주로부터 3년인 2018년 하반기에 어떠할까?
1-4와 1-3은 생활권이 무르익을테고 (익숙해지면서 요구는 높아지는) 2-2는 2017년 후 갓 입주한 후의 상권을 BRT 노선을 따라 형성하면서 세종시의 모습이 두드러질 것인데.
시장은 지금 기준이 아니라 3년후의 상황에서 비롯될 것인즉 세종시의 모습이 갖춰가는 속도에 따라 평가도 지금 기준이 아닌 당시 기준으로 복합적으로 작용할 것이다. 고로 1-4, 1-3, 1-1 중개인들이 보는 장기적인 시장 모습이 과연 어떠할지 궁금하다.
내기하고 싶어진다.
주식에는 우량주(블루칩)이 있고 저평가주(1-1권)가 있다. 특별한 계기가 없다면 오르내림 또한 지금 수준을 따라갈 여지가 크다는 것에는 다른 의견이 있지는 않지만 계기란 건 특발적인 면 외에도 삶의 질 측면에서 재평가 기회가 주어진다면 편리성(걸어서 5분? BRT 5분? 자가용 5분? 대중교통 5분?)을 세종시는 어떻게 받아들일까?
일일까? (쇼핑)문화일까? 정주공간일까?
일 = 중앙청사 도달거리. 1-4 > 1-3, 2-2 > 1-1, 첫마을.
문화 = 상권 도달거리. 2-2, 2-1 > 1-1 > 1-4
정주공간 = 1-4, 1-1 > ...
2015.2월 현재의 시각이니.. 지켜보면서 즐겨보자~ -
스스로 `自`2015.02.16 16:04
2015.3월 세종시에는 대대적인 개교가 있다. 12군데나. 교사 중심으로 임대수요가 많다.
답글
2017.3월에는 어떨까?
우선 2-2구역 입주가 쏟아진다. 즉 전월세 수요가 발생하는데 급한 정도와 대출이자 사이에서 손털기, 전세, 월세로 갈아탈 것이다. 실수요가 계산된다면 좋겠는데 그 정도에 따라 아파트 매가의 가파른 상승으로 이어질 소지가 있지만, 전월세 수요는 수요층에 따라 달라질 것이다.
인사이동, 대전과 청주권, 연관업 파견자들 등.
신규 수요는 얼마나 될까?
지금 소진되는 전월세 수요는 누구를 대상으로 할까?
공무원? 글쎄.
2017.3월 전월세의 수요시장이 궁금해진다.
이때도 1000에 50 정도일까?
"생활하기 좋아졌어" 하면서 올라갈까?
어쩜 이 때조차 바닥(1-1 무피)을 그릴까? 설마.
2017.3월 1-4 가격은?
2-1의 시장 가격과 밀접하다. 지금 6천이 그땐 얼마...?
가치는 올라가거나 내려간다.
세종시는 어떨까?
즐거운 마음으로 주시해보자~ -
스스로 `自`2015.02.24 17:11
수도권~세종청사 간 통근버스를 7월부터 월요일 출근시간과 금요일 퇴근시간에만 운행
답글
화~목요일 운행을 전면 중단
통근버스가 운행하지 않는 날은 KTX나 고속버스를 이용해야겠지만 KTX를 타려면 세종의 반대방향인 서울역으로 가야 하고, 고속버스는 차편이 너무 부족해 예매가 힘들다
출근시간인 오전 6시~7시30분 사이에 배차된 서울~세종 간 고속버스는 4대뿐
세종으로 이사하지 못하는 공무원들은 세종에 아예 오피스텔을 구하려는 움직임도 있다.
세종청사 인근 오피스텔 임대료(43㎡ 기준)는 한때 보증금 500만원에 월세 25만~35만원까지 떨어졌다가 최근 하락세가 멈췄습니다.
=> 지금 세종시 아파트 월세가 1000에 40~50 수준인데.. -
스스로 `自`2016.09.23 16:51
최근 38000 1-4호반.
1-1 LH와 골드 26500.
2생활권 BRT기준 5000, 4000, 3000선.
5000을 억 단위 오름세로 볼 것인지, 3000을 후발주자 6000선 (brt 1억 때 3천 차이 예상)으로 보고 뛰어들 것인지 선택하라.
제3의 분양을 노릴 것인지. 이는 기회비용을 반드시 따져보라. 지금이 아닌,
2017년 6월 예상
1000 만원대 분양가. 2생활권 입주 개시에 맞물린 2천 내 소폭 상승. P 1억1천 일때 34평기준 4억.
입주는 쏟아지고 월세는 풍부한 공급 따라 낮아지고 그렇지만 매가는 안정적인. (2025년까지는 무난하다는 판단)
그렇다면 p 1천만원을 기본으로 3년내 5천을 보고 뛰어들 때 가장 좋은 건?
1. 세종시 분양아파트(어디든)
2. 2생활권 p 3천만원대 아파트
3. 3생활권 지하철 생길 곳의 바로 옆, p 4천만원대 아파트
4. 2생활권 p 4천만원대 아파트(brt 접근성 고려)
5. 2생활권 p 5천만원대 아파트(brt 옆)
6. 3생활권 어디든 p 4천만원대 아파트
이런 순서면 좋겠다.
팁을 더하면, 분양아파트는 어디든 좋지만 만약 선택가능한 입장이라면 (그렇지만 올 해 내 당첨받을) 2생, 3생, 4생, 1생 순.
가. 풍부한 생활여건과 시끄러움이 덜 한 환경+쾌적 공기 >> 1생, 2생
나. 소박한, 끼리끼리, 크지않은, 여유로운 공간 >> 3생, 4생
그렇지만 올라간 p 값에 엄두를 못내니 실속파는 다음과 같이 행동하라.
1. 분양을 노리되 올해 안에 당첨될
2. 2생에서 P 2천은 고민없이 질러도 되는, brt 접근성과 통학거리를 감안한 p 값 3천~5천.
3. 3~4생은 5년 후의 투자처로
4. 그러하니 1생 외곽의 대형평형군의 분양은 호불호. 그렇지만 올라간다, 얼마나 2천 기본, 언제 2017년까지. 언제 튀는지? 2020년 5천. 오름세가 느려, 장기투자로 해야하는, 전원적 가치와 부유한 이웃과의 어울림에 초점을 둔, 3년내 투자라면 비추. 5년 5천, 8년 1억이면 강추.
결국, 본 게임은 5년후, 2021년 5억 목표로 자신에게 맞는 투자를 고르는 것이 관건. 느리게 먹을까? 야금야금 먹어갈까? brt 접근 생활권과 투자금 p 3천 전후 (아마 쉽지않을, 3천이면 외곽인데 4천 주고 근접하자니 큰 출혈처럼 느껴지고)에서 결정하자.
그런데 시장은 오늘과 내일이 다르고 p 3천은 내년 설이후 5천을 기본으로 할, 보기좋은 건 대가를 치뤄야 한다. 질러라. 생각조차 싫다면, 4천에 2생의 두번째 라인군에.
1천을 고민한다면, 3천에 2생의 세번째 라인군에.
개인적으로는 요걸 추천. 세종시는 5년후 전후좌우 구분이 모호한, 걸어서 15~20분 내 brt에 도달가능한, 그래도 주도세력군을 얻음이 미인을 취함과 같으니 자신의 취향에 따라 결정하라.
올해, 혹은 내년까지 분양 받지 못한 자는 p 5천과 더한 당첨율을 맞이할 것.
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