| '버블세븐' 아파트 실거래 총액 2008년보다 160%↑ 연합뉴스 2015.2.23  |
| 서울 강남구 대치동 일대 아파트 (연합뉴스 DB) |
전국 실거래가 총액도 84% 증가…거래량 늘고 가격 오른 결과
(서울=연합뉴스) 정성호 기자 = 2008년 글로벌 금융위기로 위축됐던 부동산 시장이 회복되면서 지난해 거래가 이뤄진 아파트의 실거래가 총액이 2008년보다 80%가량 늘어난 것으로 나타났다.
특히 서울 강남·서초 등 집값 급등 지역인 일명 '버블 세븐' 지역의 실거래가 총액은 160%나 증가한 것으로 집계됐다.
부동산 정보업체 리얼투데이는 지난해 국토교통부의 아파트 실거래가 총액을 집계한 결과 135조7천133억원으로 나타났다고 23일 밝혔다. 이는 글로벌 금융위기 때인 2008년의 73조7천582억원보다 84% 늘어난 액수다.
실거래가 총액은 그해에 거래가 이뤄진 아파트 실거래가의 총합으로, 거래량이 늘거나 실거래가가 상승하면 증가한다.
같은 기간 아파트 거래량이 42% 증가한 것에 비춰보면 거래량뿐 아니라 실거래가도 동반 상승한 것으로 분석된다.
지역별로 보면 수도권의 실거래가 총액은 2008년 48조9천829억원에서 지난해 82조2천513억원으로 68% 증가했다. 이 기간 거래량은 46% 늘었다.
수도권 중에선 경기도의 실거래가 총액이 가장 크게 늘어 같은 기간 21조9천442억원에서 40조2천823억원으로 84% 증가했다.
서울은 21조2천986억원에서 34조2천83억원으로 61%, 인천은 5조7천401억원에서 7조7천606억원으로 35% 각각 늘었다.
특히 버블 세븐의 증가세가 두드러졌다. 2008년 7조8천906억원에서 지난해 20조5천210억원으로 무려 160%나 증가했다.
다만 이 기간 거래량이 153% 늘어난 점에 비춰보면 실거래가 총액의 상승은 거래량 증가의 영향이 큰 것으로 풀이된다.
버블 세븐 중에서도 용인의 증가 폭이 가장 컸다. 1조5천401억원에서 5조1천42억원으로 231% 늘었다. 용인∼서울고속도로와 용인 경전철 개통 등으로 서울 접근성이 좋아지면서 수요가 늘어난 것으로 리얼투데이는 분석했다.
그다음으로는 서초가 1조1천724억원에서 3조4천23억원으로 190% 상승했다. 다른 강남권에 비해 재건축사업의 진행 속도가 빠른 데다 반포래미안퍼스티지, 반포리체 등 비싼 아파트들이 잇따라 입주하면서 실거래가 총액이 빠르게 증가했다고 리얼투데이는 설명했다.
이어 분당이 172%(1조1천378억원→3조922억원), 강남이 164%(1조7천727억원→4조6천861억원), 양천구가 96%(3천734억원→7천315억원), 송파구가 84%(1조6천602억원→3조630억원)의 증가율을 보였다.
양지영 리얼투데이 리서치실장은 "버블 세븐 지역은 금융위기 이후 집값이 많이 떨어진 데다 작년부터 7·24 대책, 9·1 대책 등 연이은 정부의 대책 발표로 시장 기대감이 커지면서 실거래가 총액이 크게 증가한 것으로 보인다"고 말했다.
양 실장은 "또 지칠 줄 모르는 전셋값 상승에 대한 부담감으로 매매로 전환하는 수요가 버블 세븐 지역을 중심으로 먼저 움직이고 있는 것으로 풀이된다"고 덧붙였다.
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전세난의 역설..차라리 집을 살까?
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최악의 '경제 불황'..어떻게 생존할 것인가?
KBS 2015.2.23
☞ 바로가기 <박종훈의 대담한 경제>
박종훈의 대담한 경제 #13
지난달 전국경제인연합회가 30대 그룹을 대상으로 설문조사를 했는데, 응답자의 83%가 한국 경제에 '구조적 장기 불황이 우려된다'고 답했다. 경제 전문가들의 전망은 더욱 심각하다. 전경련이 지난해 11월 경제전문가들을 대상으로 설문조사를 한 결과, 38명 중 무려 90%가 '구조적 장기침체'나 '디플레이션의 공포' 같은 우울하고 부정적인 단어를 올해의 키워드로 꼽았다.
본 기자가 3년 전 '2015년 빚더미가 몰려온다' 라는 제목의 책을 냈을 때만 해도 우리 경제를 너무 비관적으로 보는 것이 아니냐는 의견이 적지 않았다. 하지만 이제는 대기업과 경제전문가들이 한 목소리로 한국의 구조적인 장기 불황을 우려하고 있다. 지금 우리 경제가 어떤 상태이기에 이렇게 우려의 목소리가 높아진 것일까? 경제 위기론은 언제나 있었다고 치부하기에는 이번 장기 불황의 위험성이 예사롭지 않다.
피터 드러커가 경제를 내다보는 열쇠, '인구'
우리나라에 구조적 장기불황을 몰고 오게 될 근본 원인은 크게 3가지로 나눠 볼 수 있는데, 우선 그 첫 번째로 일본과 유럽을 저성장의 늪에 빠뜨린 '인구' 문제부터 살펴보고자 한다.
'인구'는 한 나라의 미래를 송두리째 바꿀 만큼 강력한 요소 중 하나인데, 유독 우리나라 경제 관료들은 그 중요성과 심각성을 제대로 인식하지 못하고 있는 듯 하다.
이에 반해 현대 경영학의 아버지로 불리는 피터 드러커(Peter Drucker) 전 뉴욕 대학 교수는 "인구 통계의 변화는 정확한 미래 예측을 할 수 있는 유일한 수단"이라며 인구구조의 중요성을 강조하였다. 그리고 이 같은 '인구에 대한 통찰'을 토대로 그는 종종 놀라운 경제 예측을 하였다.
1997년 유로화 통합이 눈앞에 다가오자 MIT대학이 자랑하는 세계적인 석학인 레스터 서로우(Lester Thurow) 교수는 유럽이 곧 미국을 능가하는 슈퍼파워(Superpower)로 떠오를 것이라고 주장하였다. 하지만 이 말을 전해들은 피터 드러커 교수는 유럽이 슈퍼파워가 되기는커녕 조만간 인구 고령화와 저출산으로 심각한 위기에 처할 것이라고 경고하였다. 그는 고령화와 저출산이 가속화되면 일을 할 청년들이 줄어들어 노인 부양부담이 커질 것이고, 이로 인해 청년들이 실제로 손에 쥘 수 있는 소득(가처분 소득)이 줄어들게 되면 결혼과 출산을 기피하게 될 것이라고 예측하였다. 이러한 인구 감소 현상의 가속화는 거대한 유럽 경제마저 깊은 불황의 늪에 빠뜨릴 수밖에 없다.
유럽 경제를 집어 삼킨 '일본화'의 공포
인구 구조가 경제에 미치는 영향을 살펴볼 때 가장 중요한 지표가 바로 생산가능인구(15∼64세 인구)가 전체 인구에서 차지하는 비중이다. 생산가능인구는 노동력을 제공할 뿐만 아니라 소비의 주체가 되기 때문에 경제의 기둥이 된다. 이 때문에 한 나라에서 생산가능인구 비중이 늘어날 때는 강력한 경제 성장의 원동력이 되지만, 고령화와 저출산으로 줄어들기 시작하면 대부분 극심한 경제 불황을 겪어왔다.
이런 현상이 가장 먼저 시작된 나라가 바로 일본이다. 1991년부터 생산가능인구 비중이 줄어들기 시작한 일본은 1989년부터 경제버블이 붕괴되기 시작해 지금까지 20여 년 동안 장기 불황을 겪고 있다. 한때 세계 2위의 경제 대국이었던 일본이 세계의 조롱거리로 전락한 것이다. 일본이 아무리 경기 부양책을 써도 좀처럼 장기 불황에서 빠져나오지 못하자, 많은 경제전문가들은 그 원인을 절약을 미덕으로 삼는 일본인들만의 독특한 국민성이나 일본 정부의 정책 실패에서 찾았다.
하지만 글로벌 금융위기 이후에는 더 이상 어느 나라도 일본을 조롱할 수 없는 상황이 벌어졌다. 유럽의 많은 나라들이 일본처럼 어떠한 경기부양책으로도 경제를 되살리지 못하는 심각한 경제 불황에 빠지고 만 것이다. 그런데 이같은 경기 불황이 닥쳐온 시기가 묘하게도 생산가능인구 비중이 하락한 시점과 일치한다. 스페인과 영국은 2007년부터 생산가능인구 비중이 줄기 시작했는데, 바로 이듬해부터 극심한 경기 불황이 찾아왔다.
유로화(Euro)라는 단일 화폐로 묶여 있는 유로존(Eurozone) 전체를 보면 생산가능인구 비중이 2011년부터 줄어들기 시작했다. 이는 글로벌 금융위기 이후 반짝 회복세를 보이던 유럽의 경제성장률이 다시 추락(더블딥, Double-dip)한 시기와 일치하고 있다. 이처럼 일본의 장기 불황을 연상시키는 극심한 경기 불황이 유럽 경제 전체를 휩쓸기 시작하자, 세계 언론들은 '일본화(Japanization)'의 공포가 유럽을 삼키고 있다며 우려하고 있다.
한국경제를 노리는 '침묵의 살인자'
'채권왕'으로 불리는 세계적인 투자전문가 빌 그로스(Bill Gross)는 "앞으로 수년간 무인도에 갇혀 단 한 가지 정보만 얻을 수 있다면, 나는 인구변화 정보를 택할 것이다."라며 인구 통계의 중요성을 강조하였다. 그리고 인구 고령화가 각국의 경제성장률을 조용히 잠식해가는 '침묵의 살인자(Silent Growth Killer)'가 될 것이라고 경고하였다. 과연 우리나라는 일본화의 공포에 빠진 유럽과 달리 이 '침묵의 살인자'로부터 자유로울 수 있을까?
우리나라의 생산가능인구 비중은 1966년 53%에서 2012년 73%에 이를 때까지 계속해서 높아져왔다. 그 덕분에 이제까지 빠른 경제성장을 할 수 있었지만, 2013년부터 주춤하던 생산가능인구 비중이 내년부터는 줄어들기 시작한다. 그리고 2018년이 되면 '인구절벽'이라고 부를 만큼 세계 역사상 유례 없이 빠른 속도로 추락하게 될 것이다. 이처럼 빠르게 줄어든 전례가 없기 때문에 어떤 충격이 올지 예측하기조차 어려운 상황이다.
'일본화'의 충격, 한국 경제는 어떻게 될 것인가?
생산가능인구가 정점을 기록하는 2015년은 우리 경제에 매우 중요한 해가 될 것이다. 2015년 이후 한국의 생산가능인구가 줄어들기 시작하면 우리 경제 구조는 송두리째 바뀌기 때문이다. 일하는 사람이 줄어들고 부양해야 하는 사람이 늘어나면 경제성장 속도가 급속히 둔화될 수밖에 없다. 더구나 고령화가 진행될수록 소비가 줄어들기 때문에 내수시장의 성장도 정체된다. 이 때문에 일자리가 줄어들면 청년들의 경제 기반이 더욱 악화되고, 이는 다시 저출산을 가속화시켜 인구문제는 더욱 악화될 것이다.
더 큰 문제는 바로 자산시장에서 일어나게 될 것이다. 주식이나 부동산을 팔려는 은퇴자에 비해 자산을 사들이는 청년층의 인구가 줄어들면, 자산 가격이 계속 유지되기가 쉽지 않다. 이 때문에 고령화에 철저히 대비했던 몇몇 나라를 제외하면 대부분 나라에서 생산가능인구 비중의 감소와 동시에 자산가격의 급격한 하락 현상을 겪었다. 앞으로 자세히 소개하겠지만, 이러한 자산가격 하락을 빚으로 틀어막으려는 시도를 했던 나라는 자산가격이 더욱 큰 폭으로 하락해 결국 경제시스템까지 위협하게 되었다.
그래도 희망은 남아 있다
그러나 생산가능인구 비중이 줄어들고 있다고 해서 모든 나라가 극심한 위기나 장기불황에 빠져든 것은 아니다. 대부분의 남유럽 국가들이 '일본화'의 수렁에서 헤어나지 못하고 있는 반면, 프랑스와 독일, 미국은 각기 다른 방법으로 충격을 완화해 나가고 있다.
먼저 프랑스는 출산율이 2.47을 기록했던 1970년부터 심각한 위기의식을 갖고 국가의 총력을 가족 복지 투자에 쏟아 출산율을 끌어올리는데 성공하였다. 독일은 아동과 청년에 대한 강력한 투자를 통해 그들의 생산성을 끌어올리고, 소비 기반을 만들어 미래 경제의 버팀목을 강화하였다. 또한, 미국은 몰려드는 전 세계 인재들을 받아들여 생산성을 높이고 소비 기반을 확충함으로써 2007년 이후 생산가능인구 감소가 불러온 불황을 극복하기 위해 노력하고 있다. 어떤 방법이 가장 성공적인지 판단하기는 아직 이르지만, 적어도 아무런 노력도 없이 '일본화'의 충격을 이겨낸 나라는 아직까지 한 나라도 찾을 수 없다.
이렇게 세계 각국이 미래를 위한 생산가능인구 확보를 위해 총력을 다하고 있는 반면, 한국은 곧 눈앞에 닥칠 '일본화' 현상에 거의 무방비 상태나 다름이 없다. 우리나라처럼 출산율이 세계 최하위로 떨어질 때까지 출산율을 높이기 위해 제대로 노력 한 번 하지 않은 나라는 찾아보기가 어렵다. 더구나 우리는 미국처럼 해외의 최고 인재가 자진해서 우리나라 국민이 되겠다고 몰려들기를 기대하기도 어려운 게 현실이다. 이런 판국에 경제 관료나 정치인들은 청년에 대한 '투자'를 단순한 '비용'으로 치부하고 포퓰리즘(Populism)으로 매도하며 철저히 외면해 왔다.
이러한 상황에서 우리가 '일본화'의 충격을 피할 수 있기를 기대하는 것은 요행을 바라는 것이나 다름이 없다. 더구나 앞으로 소개하겠지만 우리 경제의 앞길에는 일본화 충격에 못지않은 다른 위험 요소들까지 도사리고 있다. 이런 상황에서 우리가 생존할 수 있는 방법은 무엇일까?
앞으로 '대담한 경제'는 총 6편의 특별편을 통해 곧 우리에게 닥쳐올 최악의 장기 불황을 철저히 분석하고, 장기 불황의 위협 속에서 우리 자신을 구할 대안을 모색해 볼 것이다.
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사기극을 닮은 부동산 부양책
KBS 2015.1.5
박종훈의 대담한 경제 ①
한국인들의 부동산 사랑은 정말 유별나다. 덕분에 우리나라의 부동산 관련 통계는 언제나 독보적이다. 우리나라의 토지자산 가치를 모두 합치면 국내 총생산(GDP)의 4.1배나 된다. 이는 우리가 한 해 동안 생산한 가치에 비해 부동산 가치가 얼마나 비싼지를 보여주는 중요한 지표다. 그런데 부동산 버블을 겪었던 일본은 이 비율이 2.4배로 떨어졌고, 부동산 버블로 세계 금융위기를 몰고 왔던 미국의 경우 1.2배에 불과하다. 결국 지금 경제 규모에 비해 부동산 가격이 가장 독보적으로 비싼 나라는 한국이다.
이같은 통계에 대해 부동산 불패를 맹신하는 사람들은 우리나라의 인구밀도가 높기 때문에 당연한 것이라고 주장한다. 하지만 이는 근거가 전혀 없고, 현실과도 맞지 않는 주장이다. 인구밀도가 유럽에서 가장 높은 나라 중에 하나인 네덜란드의 총 토지가치는 국내총생산의 1.6배에 불과하다. 이에 비해 인구밀도가 전세계 193개국 가운데 191위로 세계 최하위권인 호주의 경우 토지가치 총액이 일본보다도 높은 2.5배나 된다.
이렇게 토지자산이 과대평가된 덕분에 한국인들은 자신이 번 돈에 비해 과분한 자산을 가지게 되었다. 우리나라 GDP대비 국민 순자산 비율은 무려 7.7배로 세계에서 가장 절약하는 나라인 일본의 6.4배는 물론, 캐나다의 3.5배보다 훨씬 높다. 부동산 가격이 세계 최고 수준으로 치솟아 오른 탓에 우리는 더 많은 것을 누릴 수 있었다. 실제로 2000년대 선진국에 나가본 사람들은 우리가 상대적으로 더 잘 산다는 느낌을 받은 적이 많았을 것이다. 하지만 한 나라의 경제 규모에서 대가없이 공짜로 얻을 수 있는 것은 없다. 더구나 실물이 뒷받침되지 않은 버블에 기반한 것이라면 그 버블이 터졌을 때 더욱 큰 충격을 받게 된다.
한국인이 번 돈보다 더 부자가 된 이유
우리가 번 돈에 비해 훨씬 더 부자가 될 수 있었던 이유는 우리 국민들이 모두 투자의 달인이었기 때문이 아니었다. 우리 국민들에게 '부동산 불패'라는 위험한 믿음을 심어준 '폰지 사기극(Ponzi Scheme)'이 있었기에 가능했던 일이었다.
찰스 폰지(Charles Ponzi)는 21세의 나이에 부모가 물려준 막대한 재산을 모두 탕진하고 다니던 대학에서도 퇴학당했다. 이처럼 절망적인 상황에서 그는 고국인 이탈리아를 버리고 미국으로 떠나기로 결심하였다. 그런데 1903년 미국으로 가는 배안에서도 도박판을 벌여 마지막 남은 돈까지 탕진하는 바람에 미국에 도착했을 무렵 그의 주머니에는 고작 2달러 50센트만이 남아 있었다. 그 후에도 폰지는 허황된 꿈을 좇다가 실패를 거듭하여 엄청난 빚더미만 짊어지게 되었다.
그러다 1919년, 폰지는 우표로 교환할 수 있는 '답신 쿠폰'(International Reply Coupon)의 가격이 미국에서는 3달러였지만 이탈리아는 1달러 밖에 안 된다는 것을 알게 되었다. 여기서 아이디어를 얻은 폰지는 이탈리아에서 답신 쿠폰을 사오는 사업을 시작하였다. 그러나 폰지는 이 사업에서 나오는 수익에 만족하지 않고, 90일만 투자하면 원금의 50%를 주겠다는 허황된 수익률 광고로 투자자들을 끌어 모으기 시작했다. 실제로 수익금을 챙기는 사람들이 생기자 더 많은 사람들이 열광하며 투자에 나서는 바람에 단 6개월 만에 800만 달러, 현재 가치로 1,000억 원이 넘는 투자금을 끌어 모으게 되었다.
하지만 폰지 사업의 비밀은 새로운 투자자에게 모은 돈을 기존 투자자에게 주는 방식으로 50%의 수익률을 유지하는 위험한 방식이었다. 만일 끊임없이 새로운 투자자를 현혹해 돈을 끌어오지 못한다면 언제든 끝날 수밖에 없는 위험한 사기극에 불과하였다. 결국 새로운 희생양을 찾아내지 못한 폰지가 6개월 만에 파산하는 바람에 4만 명이 피해를 보았고 은행 다섯 곳이 문을 닫았다. 그 뒤 그의 이름을 딴 '폰지 사기(Ponzi Scheme)'는 이처럼 사람을 현혹하여 돈을 갈취하는 것을 뜻하는 말이 되었다.
수요가 사라진 부동산에 미래는 없다
그 동안 한국의 부동산 시장에서는 우리가 아는 경제 원칙들이 적용되지 않는 경우가 많았다. 특히 사용연한이 있는 다른 재화들은 모두 감가상각이 적용되지만, 아파트는 오히려 오래된 집이 더 비싸지는 기현상이 일어나기도 하였다. 이 같은 현상이 수십 년 계속되자 한 번 오른 부동산 가격은 결코 떨어지지 않는다는 '부동산 불패'의 믿음까지 생겨났다.
2000년 중반까지 집값이 치솟아 오를 수 있었던 이유는 우선 경제성장에 따라 우리 국민들의 실질 소득이 지속적으로 증가해 왔기 때문이다. 더구나 집을 사는 나이 대인 25~49세인 핵심생산가능 인구가 늘어난 것이 결정적인 역할을 하였다. 핵심생산가능 인구는 1980년 1173만 명에서 2005년 1993만 명으로 지속적으로 늘어났다. 이에 따라 집에 대한 수요가 끊임없이 늘어났고, '부동산 불패'라는 착각이 뿌리 깊게 자리 잡게 된 것이다.
하지만 이제 한국의 경제 환경이 급속도로 악화되면서 더 이상 집값을 지탱하기가 어려워지고 있다. 우선 경제성장률이 3%대까지 떨어진데다 그나마 성장의 과실을 모두 기업이 독차지한 탓에, 근로자들의 실질임금은 2007년 이후 5년 동안 늘어나기는커녕 오히려 2.3%나 감소하였다. 더구나 핵심생산가능인구는 2010년부터 줄어들기 시작하였다. 결국 집값 상승의 가장 중요한 원동력이었던 소득과 인구가 지금은 부동산 가격을 끌어내리는 요인으로 바뀐 것이다.
게다가 이미 5060세대가 가구주인 경우 가구 순자산의 80~90%를 부동산에 쏟아 부은 탓에 더 이상 부동산 투자 비중을 늘릴 여력이 없게 되었다. 이제 본격적으로 은퇴를 시작한 5060세대는 당장 현금흐름을 확보하기 위해서라도 과다한 부동산 비중을 반드시 줄일 수밖에 없다.
폰지 사기를 닮은 부동산 부양책은 반드시 실패한다
집값이 떨어지게 되면 경제 전체에 비상이 걸린다. 부의 효과(Wealth Effect)가 마이너스로 작용하여 소비가 줄어들고 경기가 위축될 위험이 커지기 때문이다. 이 때문에 '내 임기만 피하고 보자'는 님티(NIMTE; Not In My Term)의 유혹에 빠진 정부는 부동산 시장에서 폰지 사기극을 벌이는 위험한 도박을 하게 된다.
미국의 서브프라임 대출 위기도 바로 이런 위험한 도박 속에서 탄생하였다. 2000년 IT버블이 붕괴되자 미국 연방준비제도 이사회는 단 2년 만에 기준금리를 연 6.5%에서 1.25%로 끌어내렸다. 이에 대해 거품 경제를 우려한 경제학자들이 2003년에 금리를 다시 올려야 한다고 조언했지만, 미국 연준은 이를 비웃듯 금리를 1%로 내려버렸다.
이렇게 금리를 낮추자 집을 살 능력이 안 되던 사람들도 하나둘씩 부동산 투자에 동참하기 시작하였다. 하지만 웬만한 중산층까지 거의 다 집을 소유하기 시작하자 더 이상 집을 사줄 신규 수요가 남아있지 않았다. 그러자 미국 정부는 자신이 후원하는 보증업체(페니메이와 프레디맥)를 총동원하여 신용이 부족해 집을 사기 어려웠던 저소득층에 보증을 서서 집을 사도록 독려하기 시작하였다.
당시 부시 행정부는 여기에 그치지 않고 '서민들이 모두 집을 갖는 사회(Ownership society)'를 만들어주겠다는 거창한 구호를 내세우며, 집을 살 때 먼저 집값의 일정액을 내는 선수금(Down payment)제도까지 철폐해 버렸다. 덕분에 당장 수중에 돈 한 푼 없는 서민들이 빌린 돈만 가지고도 집을 살 수 있게 되었다. 부시 대통령은 이 정책을 서민들이 집을 살 수 있도록 도와주는 친서민정책으로 포장했지만, 사실은 집값을 더 끌어올리기 위해 폰지 사기극을 시작한 것이었다.
그러나 저소득층까지 부동산 시장에 끌어들인 뒤에는 더 이상 미국에서 폰지 사기극에 끌어들일 새로운 수요가 남아있지 않았다. 결국 부동산 시장의 수요가 한 순간에 사라지고 미국의 부동산 가격이 폭락하기 시작하자, 미국뿐만 아니라 전세계 경제를 금융위기의 공포로 몰아넣게 되었다. 그리고 폰지 사기극의 특성상 가장 마지막에 뛰어든 저소득층이 가장 비싼 가격에 부동산을 산 탓에 가장 큰 피해자가 되고 말았다.
진정한 부동산 부양책은 폰지 사기가 아니다
그런데 최근 우리나라의 부동산 부양책이 점점 미국을 닮아가고 있다. 미국과 다른 점이 있다면, 미국의 마지막 폰지 사기가 주로 저소득층과 소수인종을 대상으로 했던 반면, 우리나라에서는 청년이 바로 주요 대상이 되고 있는 점이다. 부동산을 살 수 있는 기성세대가 줄어들자 청년들에게 장기 저리 집값을 대출해주는 정책을 내놓은 것이다. 청년이 집을 살 수 있도록 지원하는 정책으로 포장이 되었지만, 자칫 미국처럼 부동산 가격이 하락한다면 가장 마지막에 부동산 시장에 뛰어든 청년들이 가장 큰 피해를 볼 수밖에 없다.
우리나라에서 평균 소득을 버는 청년이 부모의 지원을 받지 않고 자신의 수입만으로 서울에서 국민주택 규모의 아파트를 산다면 원리금을 갚는데 무려 40년이 걸린다. 이런 상황에서 빚을 져서라도 집을 사도록 유도하는 정부의 정책은 청년들에게 막대한 빚만 떠넘기게 될 것이다. 실제로 지난해 가구주가 4~50대인 가구는 전년보다 빚이 줄었지만, 30세 미만인 경우 빚이 단 한 해 만에 11.2%나 늘었고 30대의 경우도 7%나 늘어났다. 이대로 경제가 살아나지 못한다면, 경제활동 초기에 떠안게 된 천문학적인 빚을 평생 동안 갚아나가야 하는 청년들이 급속도로 늘어나게 될 것이다.
정부가 지금처럼 청년들이 빚을 져서라도 집을 사도록 유도하는 정책을 고집한다면 결코 집값을 지킬 수 없을 것이다. 빚으로 집값을 유지하는 정책은 내일의 주택 수요를 오늘로 끌어오는 미봉책(彌縫策)에 불과하기 때문이다. 진정한 부동산 부양책은 든든한 주택 수요기반을 장기적으로 회복시키는데 있다. 이를 위해서는 무엇보다 2008년 세계금융위기 이후 급속도로 줄어든 청년과 저소득층의 소득기반을 다시 회복시키는 데에 우리의 정책적 여력을 집중해야 할 것이다.
우리 정부가 거대한 인구구조와 경제 환경의 변화의 파고를 빚더미로 틀어막으려는 위험한 시도를 한다면 이는 사실상 '폰지 사기극'이나 다름이 없다. 더 이상 부동산 시장에 끌어들일 새로운 희생양을 찾지 못한다면 '폰지 사기극'은 실패할 수밖에 없고, 엄청난 경제적 대가를 치르게 될 것이다. 미국이나 일본 같은 경제대국조차 자신들이 벌인 '폰지 사기극'을 감당하지 못하고 경제 위기와 장기 불황을 겪었다는 점을 결코 잊어서는 안 된다.
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바나나의 저주에 걸린 한국 부동산
KBS 2015.1.8
전 세계에서 한국만큼 가계 자산이 부동산에 편중된 나라는 찾아보기 어렵다. 우리나라에서 부동산 등 비금융 자산이 총자산에서 차지하는 비중은 무려 75%나 된다. 이에 비해 미국 가계 자산 중에서 부동산 비중은 32%에 불과하고, 일본도 41% 정도이다. 우리나라의 부동산 쏠림 현상은 1989년 부동산 버블 붕괴 직전 일본의 70%보다도 훨씬 심각하다.
특히 한국을 제외한 대부분의 나라에서는 은퇴에 가까울수록 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 줄어드는 반면, 우리나라는 나이가 많을수록 부동산 비중이 높아지는 기현상이 일어나고 있다. 2014년 가계금융·복지조사에 의하면 30대가 가구주인 경우 가구 순자산의 69%가 부동산이었다. 그런데 이 비율이 나이에 비례해 높아지면서 60세 이상 가구주의 경우 순자산의 무려 90%가 부동산이었다.
한국만의 독특한 현상은 이것만이 아니다. 30대 가구주의 경우 평균적으로 자신의 소득과 비슷한 금액의 빚을 지고 있지만, 60대 이상의 경우 자신의 소득의 무려 1.6배에 이르는 대출을 받았다. 나이가 들수록 부동산 비중을 줄이고 대출을 갚아나가는 다른 나라와 정반대로 나이가 많을수록 오히려 자신의 소득에 비해 더 많은 빚을 지고 부동산을 유지하고 있는 것이다.
부동산에 대한 맹신, 레밍스를 닮다
이 같은 부동산에 대한 맹신은 마치 '레밍스(Lemmings)'를 연상시킨다. 레밍스는 툰드라 지역에 사는 쥐의 일종으로 먹을 것을 찾아 밤에 줄지어 이동하는 속성을 가지고 있다. 그런데 레밍스의 개체수가 늘어나면서 서로 치열한 경쟁을 시작하면 급작스럽게 이상행동을 보이기 시작한다. 평소에는 피해 다녔던 덩치 큰 천적에게 떼를 지어 덤벼들기도 하고, 앞에 가던 레밍스가 절벽에서 뛰어내리면 그 다음 레밍스는 자신이 죽을지도 모르고 경쟁적으로 바다에 뛰어들기도 한다. 이 때문에 집값이나 주가가 한창 오를 때 상승장에서 뒤쳐질까 두려워 남을 따라 경쟁적으로 위험한 투기에 빠져드는 현상을 '레밍스 효과(Lemmigs Effect)'라고 부른다.
우리나라의 경우 부동산에 대한 쏠림 현상이 너무나 과도하기 때문에 이미 기성세대 안에서는 더 이상 부동산에 투자할 새로운 수요를 찾기가 불가능하다. 결국 남은 것은 새로 사회에 진출하는 젊은 세대가 사주는 길 밖에 없는데, 젊은 세대의 인구는 2차 베이비부머에 비해 반 토막으로 줄어들었다. 더구나 시간제 계약직 일자리를 전전하는 2030세대의 임금 상승률은 기성세대의 절반도 되지 않는다. 이처럼 경제 상황이 완전히 변했는데도 기성세대는 언제 올지도 모르는 부동산 상승기에 뒤처질까봐 전전긍긍하며 부동산만 부둥켜안고 노후를 맞이하고 있는 셈이다.
바나나의 위기를 닮은 한국 경제
이처럼 대부분 국민들이 부동산에 매달린 상황에서 언제 부동산 가격이 떨어질까 두려워 전전긍긍하는 상황은 바나나의 멸종 위기를 빼닮았다. 현재 우리가 먹는 바나나는 멸종 위기에 처해 있다. 당장 눈앞에 돈이 되는 것에만 몰두해 전 세계가 '캐번디시'라는 단일 품종의 바나나를 재배하는 우(愚)를 범했기 때문이다.
인간이 개입하기 전 자연계의 바나나는 다양한 품종으로 이뤄져 있었다. 이 때문에 어떤 병충해가 유행해서 특정 품종이 치명적인 타격을 받는 경우는 있어도 전체 바나나가 멸종하는 일은 좀처럼 일어나기 어려웠다.
하지만 당도가 높고 잘 자라는 '캐번디시'종이 발견된 이후 전 세계의 거의 모든 바나나 농장이 '캐번디시'종으로 바꾸었다. 이런 상황에서 캐번디시종의 바나나 나무에 유독 치명적인 'TR4'라는 곰팡이균이 전 세계로 퍼지기 시작하였다. TR4는 뿌리를 타고 올라가 관다발을 막아 버리기 때문에 바나나가 누렇게 죽게 되는데, 이를 치료할 방법이 전혀 없어서 '바나나 불치병'으로 불리고 있다. 그런데 바나나의 유전자가 캐번디시로 단일화된 탓에 TR4가 급속도로 확산되면서 바나나 전체를 멸종 위기로 내몰고 있다.
바나나가 멸종위기에 빠졌던 것은 이번이 처음이 아니다. 1960년대에는 '그로스 미셸'이라는 품종이 세계 시장을 지배하고 있었다. 당시에는 이 품종만큼 당도가 높고 잘 자라는 품종이 없었기 때문이었다. 그런데 '그로스 미셸'에 치명적인 'R1'이라는 균주가 퍼지면서 바나나가 멸종 위기에 처하게 되었다. 다행히 영국 캐번디시 공작의 정원사가 우연히 'R1'에 강한 지금의 캐번디시 품종을 발견한 덕분에 멸종해 가던 그로스 미셸 품종을 대체할 수 있었기에 바나나의 멸종을 막을 수 있었다.
위기를 넘는 힘은 '종(種)의 다양성'이다
이처럼 하나의 생태계가 비슷한 유전자로 통일되는 것은 매우 위험한 일이다. 개체수가 아무리 많아도 유전자가 단일화되어 있는 경우에는 하나의 충격만으로도 멸종에 가까운 위기를 맞을 수 있기 때문이다. 지금 우리 부동산 시장의 부동산 쏠림 현상도 이와 마찬가지다. 전체 부동산 비중이 가구 순자산의 80~90%를 차지할 만큼 대부분 국민들의 자산 배분이 편중되어 있는 상황에서는 미국의 금리인상이나 신흥국의 금융 불안 같은 작은 충격만으로도 전체 시스템이 흔들리는 위기로 치닫게 될 수 있다.
실제로 1989년 일본의 부동산 버블이 꺼질 당시 일본 가계의 부동산 비중은 70%로 부동산에 편중되어 있었다. 당시 일본에서는 부동산 투기에 성공한 연예인이 매일 TV에 출연해 자신의 부를 자랑했고 국민들은 이처럼 부동산 투기에 성공한 사람들을 우상처럼 여겼다. 그런데 버블을 우려한 일본 금융당국이 금리를 올리자 순식간에 부동산 시장이 붕괴되기 시작하였다.
일본의 버블이 붕괴된 근본 원인은 갑자기 긴축 정책을 썼기 때문이 아니라, 정책 당국의 금리 인상 같은 작은 충격조차 못 견딜 만큼 부동산 시장의 쏠림 현상이 너무나 심각한 상황에 있었기 때문이었다. 복잡계 경제학(Complexity Economics)의 시각으로 볼 때 당시 일본 정부의 긴축정책은 이미 '임계 상태'에 있던 부동산 버블을 터뜨린 방아쇠가 되었을 뿐이었다.
그런데도 우리 정부는 당장 방아쇠만 막겠다는 생각에 집착해 빚더미를 더욱 부풀리고 부동산에 대한 쏠림 현상을 더욱 가속화시키고 있다. 부동산 부양책을 융단폭격처럼 퍼부으면 일본과 같은 부동산 버블 붕괴를 막을 수 있다고 믿고 있는 듯하다. 하지만 과도한 부동산 부양책은 소비와 투자 같은 생산적인 활동에 쓰일 돈까지 부동산 시장으로 몰아넣어 경기 불황을 더욱 가속화시키고 장기적으로는 부동산 시장의 불안만 더욱 가중시키게 될 것이다.
이 같은 정책 기조는 우리 경제를 마치 캐번디시라는 단일 품종으로 통일된 바나나 농장처럼 작은 경제 변수의 변화만으로도 흔들릴 수 있는 매우 취약한 경제 구조로 만들고 있다. 만일 우리 정부가 '바나나의 멸종 위기'가 주는 중요한 교훈을 무시하고 국민 전체를 계속 '레밍스'처럼 몰아간다면 그 끝에는 무시무시한 벼랑이 기다리고 있을 뿐이다.
이 같은 비극을 피하려면 생산가능인구 비중이 본격적으로 감소하기 전에 주어진 이 소중한 '골든 타임'에 부동산 쏠림 현상을 완화하는 정책을 써나가야 한다. 만일 지금처럼 쏠림 현상을 방치하다가 생산가능인구 비중이 급격히 줄어드는 2010년대 후반이 되면, 버블 붕괴를 막기가 거의 불가능에 가까워질 것이다. 본 기자가 연구한 '진화 경제학(Evolutionary Economics)'에서 지속가능한 경제를 위해 무엇보다 '종(種)의 다양성'을 중요하게 보는 이유가 바로 여기에 있다.
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스스로 `自`2015.02.27 16:35
유럽과 중국의 분위기는 여전하다.
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