이상신호 부동산 5대 리스크

곱씹어 볼 수록 제맛이 난다. 다가올 공급량이냐? 상응할 여력인가? 선택의 시기다. 김성호.

 

 

이상신호 부동산 5대 리스크

 

MK뉴스 2015.8.24

 

건설사들 아파트 분양가 높여 ‘무차별’ 공급 나서

 

갑자기 대출규제 강화, 오락가락 정부 정책도 변수

 

‘평균 청약경쟁률 수백 대 1, 웃돈 최소 1억원.’

 

아파트 분양 현장마다 흥행 보증수표나 다름없었던 위례신도시 주택 시장은 최근 부쩍 힘이 빠졌다. 정부의 가계부채 종합대책이 발표된 지 보름이 지나면서 위례신도시 주요 단지마다 웃돈이 내리고 거래가 끊기는 등 찬바람이 부는 모습이다.

 

위례신도시 A공인중개사사무소 관계자는 “올 초 1억원을 거뜬히 넘겼던 위례 주요 단지 웃돈이 5000만~6000만원까지 떨어졌는데도 사겠다는 문의가 전혀 없다. 웃돈은 빠졌어도 7월에는 거래가 조금씩 있었는데 가계부채 대책 발표 이후 대출받아 집 사려던 사람들이 발길도 끊은 상황”이라며 한숨을 쉬었다.

 

경기도 용인에 거주하는 정 모 씨(40)는 올 초까지만 해도 화성 동탄2신도시 분양에 청약통장을 쓸 계획이었다.

 

삼성반도체 공장에 근무해 직장이 가까운 데다 기존 단지마다 많게는 수천만원씩 웃돈이 붙어 있어 투자가치도 꽤 높다고 판단했기 때문이다.

 

하지만 그는 요즘 들어 청약 계획을 망설이고 있다. 건설사들이 아파트 물량을 죄다 밀어내면서 청약 시장이 인기를 끌던 동탄2신도시에도 미분양 물량이 속출하고 있는 탓이다. 정 씨는 “부영아파트를 비롯해 동탄2신도시 미분양이 늘면서 2017년 입주할 때 집값이 떨어질까 걱정이다. 조금만 더 참았다가 2년 후 새 아파트 급매물을 사는 게 낫지 않나 싶다”고 털어놨다.

 

한동안 호황을 이어가던 부동산 시장에 이상신호가 감지되고 있다. 인기 분양 단지마다 억대 웃돈이 붙었던 위례신도시 분양권 가격이 뚝뚝 떨어지는가 하면 화성 동탄2신도시, 용인 같은 수도권 인기지역에도 미분양 물량이 쏟아지는 중이다. 정부 ‘가계부채 종합대책’ 발표 이후 원리금 상환 부담 탓에 주택 매매 계획을 아예 접는 수요자들도 많아졌다.

 

부동산 시장에 직격탄이 될 만한 5대 위험요인을 살펴봤다.

 

1. 건설사 ‘밀어내기’로 공급과잉

 

올 상반기에만 20만가구 이상 공급

 

잘나가던 아파트 웃돈이 빠지고 미분양이 급증하는 등 위험신호가 나타난 건 건설사들의 ‘밀어내기 분양’ 탓이 크다.

 

분양 열기가 뜨거워지면서 건설사들은 올 상반기에만 사상 최대 수준인 21만7796가구를 쏟아냈다. 지난해 상반기(14만6953가구)와 비교해 무려 50%가량 늘어난 수치다. 여름휴가철 비수기에도 아파트 공급 열기는 멈추지 않았다. 부동산114에 따르면 지난 7월 전국 아파트 분양물량은 5만3588가구로 성수기인 4월 물량(5만3118가구)을 앞질렀다.

 

문제는 분양 물량이 늘면서 가격도 덩달아 상승했다는 점이다. 경기도 화성 동탄2신도시에서 올 7월 공급한 ‘금강펜테리움 센트럴파크3’ 전용 84㎡ 분양가는 4억3800만원이었다. 지난해 10월 같은 지역에서 분양한 ‘반도유보라 아이비파크4.0’ 전용 84㎡ 분양가가 3억7980만원이었던 걸 감안하면 1년도 채 안 돼 분양가가 6000만원가량 오른 셈이다.

 

부동산114에 따르면 경기도 용인의 경우 올 상반기 3.3㎡당 평균 분양가는 1155만원이었다. 지난해보다 14.7% 오른 수치다. 화성 평균 분양가도 지난해 926만원에서 올 상반기 1021만원으로 10.3% 뛰었다.

 

서울 도심도 사정은 마찬가지다. 대림산업이 최근 공급한 ‘e편한세상신촌’ 전용 59㎡ 분양가는 5억7400만~5억8800만원이다. 3.3㎡당 기준으로 2200만~2300만원 수준. 2013년 6월 분양한 ‘공덕자이’ 59㎡의 경우 3.3㎡당 분양가가 1800만~2000만원이었던 걸 감안하면 2년 새 평당 가격이 많게는 500만원가량 올랐다는 의미다.

 

“가능하면 올해 분양 물량을 모두 털어내려 합니다. 마침 분양가상한제가 폐지된 만큼 분위기를 봐서 가격도 최대한 높일 생각이고요. 올해 같은 분양 시장 호황이 언제 또 나타날지 장담할 수 없는 만큼 물이 들어왔을 때 노를 저어야죠.” 익명을 요구한 대형 건설사 주택 사업 담당자 얘기다.

 

분양가가 오르면서 일부 지역에서는 ‘청약 불패’ 신화가 깨지는 모습도 나타난다. 금융결제원에 따르면 7월 한 달간 청약을 받은 아파트는 총 87개 단지. 이 중 모집 가구 수를 채우지 못하고 청약이 미달된 단지만 29곳이다. 경기 ‘구리갈매지구푸르지오’ ‘고양 원흥 동일스위트’는 1순위에서 모집 인원을 채우지 못했다. 동탄2신도시 A31블록 ‘부영 사랑으로’ 아파트는 2순위에서도 모집 가구를 채우지 못해 전체 718가구 중 188가구가 미달됐다. 신원종합개발이 7월 용인 기흥구 마북동에서 분양한 ‘남죽전 신원아침도시’ 아파트는 전체 180가구 중 단 7명이 청약하는 데 그쳤다.

 

장경철 부동산센터 이사는 “화성 동탄2신도시 같은 지역은 수요가 넉넉하지만 최근 공급 물량이 쏟아지다 보니 미분양이 급증했다. 하반기에도 공급이 줄지 않는 만큼 머지않아 서울 도심이나 수도권 인기 신도시에서도 미분양이 속출할 수 있다”고 우려했다.

 

사정이 이렇다 보니 한동안 감소하던 전국 미분양 아파트도 다시 증가세로 돌아섰다. 국토교통부에 따르면 전국 미분양 아파트 가구 수는 연초부터 4월까지 감소세를 보였지만 5월 이후 두 달 연속 늘면서 6월 3만4068가구에 달했다.

 

올해 분양하는 물량은 대부분 2년 후 입주하는 만큼 ‘2017년 입주대란’ 우려도 커지고 있다. 전국 민영아파트 입주 물량은 올해 19만3000여가구지만 내년 20만7000가구, 2017년 26만8000가구로 대폭 늘어날 전망이다. 이 중 분양 물량이 몰린 경기도는 사정이 더 심각하다. 지난해만 해도 입주 아파트가 3만가구에 불과했지만 내년 6만가구, 2017년 7만8000가구로 2배 이상 급증할 것으로 보인다. “입지가 좋지 않은 경기도 일부 지역은 2017년 입주 물량이 몰리면서 가격이 대폭 떨어질 우려도 크다”는 게 전문가들 얘기다.

 

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2. 일관성 없는 정부 부동산 정책

 

‘빚내서 집 사라’ 장려하다 규제 강화

 

정부가 지난 7월 발표한 가계부채 관리대책으로 부동산 시장이 혼란에 빠진 모습이다. 내년부터 대출 규제가 강화되는 만큼 대출을 받아 내집마련을 하려는 수요자 입장에선 당장 상환 부담이 커질 수밖에 없다.

 

가계부채 종합대책의 핵심은 그동안 만기 일시상환, 즉 이자만 내다가 원금을 한꺼번에 갚는 주택담보대출을 내년부터 원금과 이자를 바로 갚는 분할상환, 고정금리 대출로 유도하는 것. 여기에 내년부터 대출상환능력 심사가 강화되는 등 은행에서 돈을 빌리기가 한층 까다로워졌다.

 

대출 규제 강화는 가계부채 부실을 막기 위한 대책이지만 그간 부동산 부양 정책으로 어렵게 살아난 부동산 시장이 또다시 침체될 거란 우려의 목소리도 나온다. 실수요층의 아파트 구매 여력이 낮아진 만큼 시장 이탈이 예상된다는 논리에서다.

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “LTV (주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 규제 완화, 저금리 대출로 이른바 ‘빚내서 집 사라’고 장려하던 정부 정책이 180도 바뀌었다. 전셋값이 올라 어쩔 수 없이 추가 대출을 받아 집을 사야 하는 실수요층은 혼란스러울 수밖에 없다”고 꼬집었다.

 

이런 분위기 속에 최근 주택 시장은 서울 아파트를 중심으로 가격 상승 폭이 다소 둔화되는 등 관망세로 접어들었다. 개포주공 등 강남 일부 재건축 단지 호가가 수천만원씩 떨어지는 분위기도 나타났다.

 

함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울 집값의 경우 비수기인 7월 들어서도 오름세를 이어갔지만 최근 상승 분위기가 주춤해졌다. 정부의 가계부채 대책 발표에 주택 실수요자들과 투자자들 모두 혼란스러워하는 모습”이라고 설명했다.

 

3. 고령화·인구 감소로 수요 위축

 

생산가능인구 줄면 집값 하락 불가피

 

“일본에서 나타났던 고령화발(發) 집값 하락이 머지않아 한국에서 재연될 수 있다.”

 

지난 6월 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 내놓은 주장이다. 주택 거래량이 사상 최대로 치솟고 일부 인기 단지는 평균 수십, 수백 대 1의 청약 경쟁률을 기록하는 등 주택 시장 열기가 뜨거워진 가운데 나온 분석이어서 큰 주목을 끌었다.

 

KDI의 ‘주택 시장의 추세적 요인 분석 : 일본과의 비교를 중심으로’ 연구보고서에 따르면 한국 시장에서 고령화 효과는 2019년부터 본격적으로 나타날 전망이다. 아직까지 주택 시장에 고령화 효과가 반영되진 않았지만 2019년부터는 고령화 탓에 주택 가격이 연평균 1~2%씩 하락할 거란 게 요지다. 보고서를 작성한 송인호 KDI 연구위원은 “한국은 2010년대 고령사회에 진입하기 시작했고 2020년대 초고령사회에 접어들 전망이라 일본처럼 주택 시장이 가격 하락 압력을 받을 가능성이 높다”고 주장했다.

 

고령화와 함께 인구 감소도 부동산 시장 위험요인으로 꼽힌다.

 

통계청에 따르면 우리나라 합계출산율(여성 1명이 평생 동안 낳을 것으로 예상되는 평균 출생아 수)은 1.19명. 우리나라 출산율은 OECD 국가 중 가장 낮다. 2013년 신생아 수는 49만명. 건국 이후 가장 신생아가 많은 해였던 1971년 102만명의 절반에도 미치지 못한다.

 

출산율이 세계 최저 수준인 반면 65세 이상 노인 인구 비중은 계속 증가했다. 통계청 인구 추계에 따르면 우리나라 고령 인구 비중은 2013년 614만명(12.2%)에서 2018년엔 20%대에 진입할 것으로 예상된다. 저출산, 고령화로 인해 집값이 하락한다고 주장하는 전문가들은 생산가능 인구가 적어지면 그만큼 주택 구매력이 감소할 수밖에 없다는 논리를 내세운다.

 

물론 고령화가 부동산 시장에 부정적인 요인은 아니라는 주장도 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “인구가 지속적으로 감소하는 일본과 달리 한국은 주택 수요에 절대적 영향을 미치는 가구 수가 계속 증가하는 추세다. 게다가 일본은 과거 LTV·DTI 규제가 없어 금융권에서 집값의 80~100%까지 대출해줬다. 이에 비해 우리나라는 금융 규제가 작동하고 있는 상태라 일본처럼 집값이 떨어지긴 어렵다”고 주장했다.

 

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정부가 대출 규제 방안을 내놓은 이후 서울 강남 일부 아파트 단지 매매수요가 주춤해졌다.

4. 미국발 금리 인상에 가계부채↑

 

대출 비중 높은 주택 매물 쏟아질 수도

 

우리나라 가계부채는 매년 상승곡선을 그려왔다. 한국은행이 발표한 ‘6월 금융시장 동향’에 따르면 우리나라 가계 신용 규모, 즉 가계빚은 1100조원 선까지 차올랐다. 지난해 대출 규제가 완화되고 기준금리가 사상 최저 수준으로 떨어진 영향이 크다.

 

문제는 가계부채 대부분이 주택담보대출이라는 점. 주택담보대출 잔액은 439조6000억원인데 이 중 원금 상환 없이 이자만 내는 변동금리대출이 주택담보대출의 67%에 이른다. 금리가 오르기 시작하면 가계빚 부담이 급격히 늘어날 수밖에 없는 구조다. 한국은행은 빚을 감당하기 어려운 가구가 112만여가구, 금액으로는 143조원에 달한다고 분석했는데 금리가 오르고 집값마저 떨어질 경우 이런 ‘부실 가구’ 비중은 더욱 커질 것이란 우려가 많았다.

 

문제는 미국이 연내 기준금리 인상을 예고해 머지않아 국내 금리도 오를 가능성이 높다는 점이다. 미국이 오는 9월 기준금리를 올릴 경우 한국은행도 외환 유출을 방지하기 위해 내년 6~7월 중에는 그보다 더 금리를 올릴 거란 관측이 나온다. 우리금융경영연구소가 미국과 한국의 기준금리 조정 시차가 평균 9.7개월이라고 분석한 데 따른 계산이다.

 

금리가 오르면 일단 LTV 상한선인 70%까지 무리하게 대출을 받아 주택을 구입한 가계는 대출이자 부담이 커질 수밖에 없다. 한태욱 동양미래대학 경영학부 교수는 “미국 금리 인상이 기정사실화된 만큼 국내 금리가 추가로 떨어질 가능성은 낮다. 빚내서 집을 산 사람들이 부채를 줄이기 위해 주택을 대거 매물로 내놓으면 한 차례 조정이 나타날 것”이라고 우려했다.

 

5. 수익률 거품 수익형 부동산

 

저금리 시대 주목… 실제 수익률은↓

 

저금리 시대에 매달 꼬박꼬박 임대수익을 올리는 수익형 부동산이 인기상품으로 떠올랐다. 상가, 오피스텔, 분양형 호텔 등 종류도 꽤 많다. 하지만 이 역시 장밋빛 전망만 있는 것은 아니다. 부동산 열기에 휩쓸려 턱없이 높은 가격에 부동산을 매입했다 낭패를 보는 경우가 있는가 하면, 공급과잉에 시달려 수익률이 떨어지기도 한다. 수익형 부동산 투자 수익률이 급락하고 매물이 대거 쏟아지면 부동산 시장에 악영향을 미칠 우려도 크다.

 

부동산114에 따르면 올해 상반기 전국 오피스텔 분양 물량은 2만4529실로, 지난해 같은 기간(2만2242실)보다 10.3% 늘었다. 이 같은 추세라면 올해는 2013년 이후 3년 새 최대 물량이 쏟아진다. 국토교통부가 발표하는 상업·업무용 부동산 거래량은 지난해 19만5939건으로 2013년(15만9159건)보다 23.1% 늘었다.

 

반면 공급만 늘어날 뿐 수익성 지표는 갈수록 나빠지는 추세다. 부동산114에 따르면 서울 오피스텔의 3.3㎡당 평균 분양가는 2013년 1078만원에서 2014년 1143만원, 올 7월 말에는 1325만원으로 상승세다. 오피스텔 분양가가 올라가면 초기 투자비 부담이 커져 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 실제 서울 오피스텔 평균 임대수익률은 같은 기간 5.34%에서 5.28%, 5.26%로 낮아지는 중이다. 국토부의 전국 오피스 임대가격지수는 올해 1분기 99.6으로 지난해 1분기보다 0.3포인트 낮아졌다. 임대료가 그만큼 내렸다는 의미다.

 

수익형 부동산이 인기를 끄는 가운데 ‘연 ○○%의 높은 수익을 보장해준다’는 과장광고에 속아 피해를 보는 사례도 적잖다. 분양 이후 일정 기간 동안 계약자에게 미리 정해놓은 임대수익을 보장해주는 분양형 호텔이 대표적이다. 짧게는 1년, 길게는 10년 동안 연 10~15% 이상 높은 수익률을 보장해주겠다며 투자자를 모집하는 곳이 많다.

 

하지만 이런 홍보 문구들은 대부분 ‘실투자금 대비’, 즉 은행 대출을 제외하고 레버리지 효과를 포함한 수익률이다. 이마저도 평균 객실 가동률이 90% 이상 유지됐을 때 얘기다. 객실 가동률이 절반에 그치면 오히려 마이너스 수익률이 나는 경우가 허다하다. 또한 저금리를 활용해 상당한 대출을 끼고 레버리지 효과를 노리는 경우도 많다. 이땐 실투자금 대비 연 수익률이 높아지는 효과가 있지만 안심할 수 있는 방법은 아니다. 기준금리가 역대 최저 수준으로 떨어졌지만 향후 금리가 오르면 그만큼 대출 부담이 커져 수익률이 하락할 수 있기 때문이다.

 

투자전략 어떻게 바꿔야 할까

 

대출 부담 큰 다주택자는 한 채 팔아야

 

아파트 분양 물량이 급증하면서 미분양 우려가 커진 만큼 실수요자 입장에서는 청약 전략을 다시 짜야 한다. 단지 대형 건설사가 짓고 교통이 좋다고 해서 ‘묻지마 청약’을 하는 건 금물. 청약하려는 단지 분양가가 주변 시세보다 저렴한지, 지하철역과 얼마나 가까운지, 지하철 개통이 예정돼 있다면 얼마나 실현 가능성이 높은지 따져봐야 한다.

 

김광석 리얼투데이 이사는 “보통 건설사들은 아파트를 분양할 때 지하철 역세권을 강조하는 경우가 많은데 실제로 찾아가 보면 지하철에서 한참 떨어져 있는 곳도 흔하다. 반드시 현장을 방문해 ‘무늬만 역세권’인지를 살펴볼 필요가 있다”고 조언했다.

 

미국발 금리 인상으로 국내 금리도 오를 가능성이 높은 만큼 대출 비중을 줄이는 ‘보수적인’ 투자전략도 필요하다. 순수 자기자본이 많지 않다면 조금 기다렸다가 집값 조정기가 올 때 매입에 나서도 늦지 않다는 의견이 다수다.

 

한태욱 교수는 “실수요자라도 당장 급하지 않다면 매수 시점을 미루는 것 또한 방법이다. 금리 인상이 가시화되고 대출 규제가 강화되면 일부 지역 소형 평형 중심으로 집주인이 세입자를 구하지 못하는 역전세난이 나타날 가능성도 높다”고 조언했다.

 

그래도 지금 부동산에 투자하려고 한다면 대도시 도심 접근성이 편리한 지역의 소형 아파트나 오피스텔, 단지 내 상가로 한정 짓는 전략이 필요하다. 이와 함께 단순히 시세차익만 기대할 게 아니라 임대상품 가치가 높은 부동산을 골라야 한다. 만약 거주하지 않고 임대할 경우 투자 대비 수익률이 얼마나 될지를 따져봐야 한다는 의미다.

 

박상언 유엔알컨설팅 사장은 “이왕이면 산업단지가 가까워 신규 수요가 늘어나는 곳이면서 학군도 괜찮은 중소형 아파트를 고르는 게 안전하다. 도심에 위치한 입주 5년 미만의 새 아파트에 투자하면 그만큼 투자 대비 수익률이 높고 환금성도 좋다”고 조언했다.

 

다주택자의 경우엔 연내 주택 한 채를 매각하는 것도 방법이다. 분양 물량이 급증해 ‘입주 폭탄’이 나타날 경우 부동산 거래 시장이 또다시 얼어붙을 수 있기 때문이다. “향후 고령화 속도가 빨라지고 1~2인 가구가 늘어나면 대형 평형 인기가 시들 가능성이 높은 만큼 수도권 외곽에 위치한 40평대 이상 중대형 주택은 매각하는 것도 좋다”는 게 장경철 이사 얘기다.

 

한태욱 교수 역시 “다주택자의 경우 대출 부담이 크다면 한 채를 매각해 대출금을 상환하고, 나머지 주택으로 임대 사업을 이어가는 것도 방법이다. 금리 인상 폭 만큼 임대료를 올리기 어려운 데다 분양 폭탄으로 머지않아 주택 시장이 공급과잉에 빠져들 수 있다”고 조언했다.