2012년 세종시 구축을 시작한 이래, 음울한 2013~2014년을 보내고 2014년말부터 본격 기지개를 켰다.
첫마을 아파트 평당 650만원대에서 출발한 분양가는 현재 평당 1000만원이 코앞으로 다가왔다. (솔직히 이것저것 따지면 1000만원이 이미 넘었지만)
2014년말 세종시 이주를 앞두고 시작된 시장전망과 향후전망에 대해 먼저 살펴본 후, 그때 당시의 "음울했던" 과거를 떠올려 보고, 그런 상황 속에서 희망의 싹을 놓치지 않았던 투자자(나를 포함한)는 어떻게 생각하고 어떤 방식으로 행동하는지 그 결과적 노트이다. 즉, 과정은 생략한다는 말. 대신, 결과에 이르는 과정은 수치로 보여줄까 한다.
투자는 미래 가치를 사는 행위이다.
철저한 계산과 분석을 기반으로 "결정"하는 고귀한 정신 노동이며, 이는 들러리 또는 후원자 속에서 때를 기다리고 적당한 때에 손절매해야 함을 말한다. 가치는 오름세가 있고 당연히 "피크"를 치며, 내리막에 접어들거나 안정적으로 전환된다.
지금 세종시는 오름세에 있다. 피크는? 궁금하다면 아래 내용을 살펴보자.
아마 당신은 p(프리미엄)의 대가성 편익에 대해 감을 잡을 수 있을 것이며, brt의 접근성이 한시적으로 얼마나 중요한지, 그리고 피크시점에 이르렀을 때 그 가치의 하락을 고려한, 그리고 취할 이윤의 24% 내 양도소득세만 부담코자 하는 실효적인, 만약 38% 이상의 양도소득세를 낼 생각이 있다면 1세대1주택을 만들어내야 하는, 그런 이야기를 해본다. 김성호.
제1장. 세종시 아파트 전망
세종시 아파트 전망(2015.2 ▷ 2020) [11]
제2장. 1-1생활권 아파트의 반란, 성공의 뒷얘기
세종시 1-1 아파트의 가치, '골드'를 중심으로 [8]
제3장. 현재 시세
세종시 아파트 분양가(2016년 4월 현재)
제4장. 거시 전망
현재 동탄 2신도시 분양가 1300 = 향후 세종시 눈높이 시세 [4]
제5장. 그리고 오늘
오늘, 문득 1-1생활권 내 외곽에서 대형평형만 분양한다는 아파트 사장의 뚝심에 반해서 (도대체 이 양반은 무슨 생각인거지?), 그 궁금증을 풀어내고, 누구나 보통 얼마되지 않는 종잣돈(여기에서는 p 3천 기준, 계약금10%로 보통 6천만원을 말함)을 어디에 넣을 것인지에 대한 해법을 풀어보고자 한다. 즉, 6천만원이 준비되지 않았다면, 본 내용을 볼 필요가 없다는 말임. 괜히 뜬구름 잡지 마시고.
<최근 거래동향>
최근 38000 1-4호반. 1-1 LH와 골드 26500.
2생활권 BRT기준 p 5000, 4000, 3000선.
5000을 억 단위 오름세로 볼 것인지, 3000을 후발주자 6000선 (brt 1억 때 3천 차이 예상)으로 보고 뛰어들 것인지 선택하라.
제3의 분양을 노릴 것인지. 이는 기회비용을 반드시 따져보라. 지금이 아닌 것에 대한.
(참고로, 어투가 영어 번역식인 점에 양해를 구한다. 요즘 원문을 미치도록 보다보니 어투가 변했다..--)
<2017년 6월 예상>
1000 만원대 분양가. 2생활권 입주 개시에 맞물린 2천 내 소폭 상승. P 1억1천 일때 34평기준 4억.
입주는 쏟아지고 월세는 풍부한 공급 따라 낮아지고 그렇지만 매가는 안정적인. (2025년까지는 무난하다는 판단)
그렇다면 p 1천만원을 기본으로 3년내 5천을 보고 뛰어들 때 가장 좋은 건?
1. 세종시 분양아파트(어디든)
2. 2생활권 p 3천만원대 아파트
3. 3생활권 지하철 생길 곳의 바로 옆, p 4천만원대 아파트
4. 2생활권 p 4천만원대 아파트(brt 접근성 고려)
5. 2생활권 p 5천만원대 아파트(brt 옆)
6. 3생활권 어디든 p 4천만원대 아파트
이런 순서면 좋겠다.
다만, 가치는 6번을 제외한 오름차순으로 크다는 점에 유의한다. (별표 ****)
팁을 더하면, 분양아파트는 어디든 좋지만 만약 선택가능한 입장이라면 (그렇지만 올 해 내 당첨받을) 2생, 3생, 4생, 1생 순.
그 이유는,
가. 풍부한 생활여건과 시끄러움이 덜 한 환경+쾌적 공기 >> 1생, 2생
나. 소박한, 끼리끼리, 크지않은, 여유로운 공간 >> 3생, 4생
그렇지만 올라간 p 값에 엄두를 못내니 실속파는 다음과 같이 행동하라.
1. 분양을 노리되 올해 안에 당첨될
2. 2생에서 P 2천은 고민없이 질러도 되는, brt 접근성과 통학거리를 감안한 p 값 3천~5천.
3. 3~4생은 5년 후의 투자처로
4. 그러하니 1생 외곽의 대형평형군의 분양은 호불호. 그렇지만 올라간다, 얼마나 2천 기본, 언제 2017년까지. 언제 튀는지? 2020년 5천. 오름세가 느려, 장기투자로 해야하는, 전원적 가치와 부유한 이웃과의 어울림에 초점을 둔, 3년내 투자라면 비추. 5년 5천, 8년 1억이면 강추.
결국, 본 게임은 5년후, 2021년 한 채당 5억 목표(34평 기준)로 자신에게 맞는 투자를 고르는 것이 관건. 느리게 먹을까? 야금야금 먹어갈까? brt 접근 생활권과 투자금 p 3천 전후 (아마 쉽지않을, 3천이면 외곽인데 4천 주고 근접하자니 큰 출혈처럼 느껴지고)에서 결정하자.
그런데 시장은 오늘과 내일이 다르고 p 3천은 내년 설 이후 5천을 기본으로 할, 보기좋은 건 대가를 치뤄야 한다. 질러라. 생각조차 싫다면, 4천에 2생의 두번째 라인군에.
1천을 고민한다면, 3천에 2생의 세번째 라인군에.
개인적으로는 요걸 추천. 세종시는 5년후 전후좌우 구분이 모호한, 걸어서 15~20분 내 brt에 도달가능한, 그래도 주도세력군을 얻음이 미인을 취함과 같으니 자신의 취향에 따라 결정하라.
세종시 아파트는 이익을 보장한다는 시장의 미친 논리처럼 생각한다면 올해 내 들어오는 것에 초점을 둔다.
올해, 혹은 내년까지 분양 받지 못한 자는 p 5천과 더한 당첨율을 맞이할 것.
.... .
... .
.. .
. .
.
쏟아지는 입주물량, 들어오고자 하는 수요의 급감, 빈 집이 늘었다는 기사글, 그런데 떨어지지 않는 매가, 조심스런 역전세란, 어차피 마지막으로 한 번은 거쳐야 하는 홍역 같은, 그때 주워먹을 급매물량만 잡는다면 당신은 선택받은 자, 거래 속의 희노애락, 누군가는 5천/실3천의 이윤에 기뻐할, 다만 올해 들어간 이는 2천/실1천 정도에 그칠, 희소식을 기다린다. 분양가가 1000을 넘었다는, 1000을 넘는 시점과 그때의 시장 분위기에 따라 수도권 공략이 가능한 빨라질, 서울평균 2500과 수도권 1300은 계속 오르고, 빈 상가만 채워진다면 하는 아쉬움, 그렇지만 빈 상가는 씀씀이가 커지거나 유동인구가 많아질 그 때 채워질 것으로 기대되는데, 저금리의 기조는 유지된 채 여전히 미국발 금리인상이 살살 건드리는, 그렇지만 이 또한 자기판단에 따라 흔들리지 않을 또는 말아야 할 변수도 아닌, 통계청의 2015년도 인구집계 결과 50만명, 40만호를 놓쳤다는, 그로인한 집공급대책이 가계부채대책과 대치되는 상황에서 정책당국의 판단, 금리는 여전히 낮아 유동자금이 풍부한 시장에서 부동산으로 쏠림은 여전할, "빚 내서 집 사라"는 말에 따랐다면 돈을 벌었을, 그렇지만 아직도 한시적으로 유효한, 가장 큰 변수는 지금이 부동산 시장의 변곡점이냐는 점인데, 갈 곳없는 자금과 빚내지 말라는 정부, 그렇지만 풍부해진 유동자금, 써야만 하는 쓸 수 밖에 없는 그 유동자금은 어디로?
바로, 2017년 부동산 시장상황을 말한다.
2013~2014년에 음울하기 때문에 p -500 ~ +3000에 던진 사람들을 우리는 여전히 기억한다.
시장분석을 즐기는 이가,
세종시 아파트를 사랑하는 사람들에게 바침. 김성호.
'현금흐름 > 임대주택&부동산' 카테고리의 다른 글
| 세종역 (0) | 2016.10.01 |
|---|---|
| 부동산 리스크 요인에 대한 의견 (0) | 2016.09.27 |
| 정부 정책 따라 부동산 용도 변경…세금 부과는 위법 (0) | 2016.09.22 |
| 우리나라와 미국 금리차(2004~2016) (0) | 2016.09.21 |
| 7월1일부터 중도금 대출 제한 (0) | 2016.06.30 |
댓글