부동산 리스크 요인에 대한 의견

리스크 요인에 대한 의견.

 

1. 정부의 추가 규제

2. 금리 인상

3. 야당이 추진중인 전월세 상한제

4. 3주택 이상 주택임대사업 의무등록

5. 재건축 초과이익 환수

 

정부가 쉽게 강도높은 "규제"를 취할 수 없는 이유는 갈 곳없는 유동자금으로 인한 시장에 찬물을 끼얹을 수 있기 때문으로 보인다. 금리 또한 미국이 상승추세에 있다손 치더라도 글로벌 경제 위기가 끝나지 않은 상황과 미국조차 새정부를 맞이하는 여건 속에서 경기부양책과의 균형을 감안한다면, 그리고 국제관계 속에서 환율로 인한 균형잡기가 보다 유리할 수 있어 지금 우리경제 상황에서, 신정부가 곧 각종 부양책으로 경제에 활력을 불어넣을 시점 등을 고려할 때 금리 인상은 쉽지 않다고 본다.

 

그나마 가장 현실적인 대안과 그동안 추진해와 수용도가 높은 3주택 임대사업 의무등록과 그에 맞춘 전월세 상한제는 같은 의미의 규제 이기 때문에, 그리고 유예중인 규제이기 때문에 가장 먼저 도입될 가능성이 크다. 현행 임대사업자는 매년 5% 상한으로 전월세가 관리된다고 볼 때, 3주택 임대주택 의무등록을 추진함이 곧 전월세 상한제이므로 동급으로 추진될 것이다.

 

재건축 초과이익 환수 같은 굵직하고 큰 건 정권의 교체가 된다면 검토할, 그렇지만 정권 권력이 최정점인 2018년에서 2019년 경기상황이 받쳐줄 때 가능하리라는 건 시장관계자라면 알 수 있는 일로 본다.

 

내년 말 3년간의 적용 유예기간이 끝나는 재건축 초과이익환수제가 서울 부동산시장의 최대 변수. 2018년 1월 이 제도가 부활하면 현재 재건축을 재료로 급등하고 있는 압구정 여의도 목동 등의 아파트 가격에 급제동이 걸릴 가능성이 크다는 전망이 나온다.

 

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 얻은 이익(추진위 구성부터 입주 때까지의 집값 상승분 중 건축비나 조합 관련 비용, 인근 평균 집값 상승분 등을 뺀 금액)이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘으면 이를 제외한 초과 금액을 이익 규모에 따라 최대 50%까지 부담금 형태로 환수하는 제도다. 부동산 투기를 막기 위해 2006년 도입한 이후 2012년까지 부과했다. 2013년 정부가 침체된 부동산시장을 살리기 위해 2017년 말까지 유예 했다.

내년 하반기께 시장 상황을 봐가며 유예 연장 추진 여부를 검토할 예정이라고. 여소야대(與小野大)’ 20대 국회, 시장 과열을 막는 장치가 필요하다는 입장, 유예를 연장하려면 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’을 개정해야 하는데 여소야대 정국이어서 야당의 찬성 없이는 연장이 불가능. 내년 12월 치러질 대통령 선거도 유예 연장의 걸림돌.

 

규제는 시장에 찬 물을 끼얹는다.

가뜩이나 갈 곳 잃은 막대한 유동자금이 막힌다면 이는 더 큰 타격으로 되돌아올 것이다.

미국발 금리인상으로 인한 수출입 시장과 주식투자 환경의 변화는 환율이라는 장치가 먼저 가동된다.

이처럼 투자자 입장에서는 리스크일 수 있는 규제책을 몰라서 안 쓰는 것 보다는 규제했을 때의 리스크가 만만치않아 못 쓰는 것으로 판단한다.

경기국면의 전환은 2019년을 정점으로 시장 상황에 따라 그 면모를 달리할 것으로 기대한다. 활황이라면 재건축 초과이익 환수 뿐만아니라 전월세 상한제에 따른 주택가격 안정책이 강도높게 시행될 수 있고, 불황이거나 유동자금의 탈출구를 마련 못했다면 어떤 카드도 내놓을 수 없이 2024년을 노려볼 수 있겠다.

 

지금 우리가 할 일은 장타성 자금의 유입과 흐름은 장려하고, 초피와 같은 단타성 자금의 투기적 요인은 잡아내는 일이 급선무라고 본다. 초가삼간 다 태우지 말고 단기적 자금흐름에 초점을 두고 이를 법적(임대주택 의무등록과 세금부과 등) 테두리 안에 하루빨리 포함시키는 일, 그것이 필요하다.

아직 경기는 활황세가 아니다. 지금은 거시적 변동성에 따른 변화관리 보다는 지극히 미세적인 관리를 통한 접근이 유효하다고 본다. 미사일 한 방 보다는 기관총 여러발이 필요하다는 말이다.

 

아파트 상승을 늦출 수 있고 상한이 낮아지며 투기성 자금이 장기적 투자수요로 전환되는 상황을 맞이할 수 있게 된다는 말이다. 물론 거대자금세력의 저항 또한 만만치 않겠지만. 하긴, 문회한인 나도 아는 일을 전문가들이 모를까. 주제넘었다면 사과를 드린다. 포커스를 맞추자. 김성호.