들썩이는 부동산 시장 어디로

아래 기사 중에 다른 말은 참고만 하자. 가장 중요한 건 "살 만 해졌다."와 "살 만 해질 것이다."라는 국민 대다수의 긍정적인 기대 심리가 부동산을 비롯한 경제 전반에 반영된 결과일 뿐이다. 심지어 물가 또한 큰 폭으로 오를 것이라는 점이다.

 

1. 시장은 국민의 기대 심리에 의해 좌우된다.

2. 기대 심리가 긍정적일 수록 경제는 활성화된다.

3. 경제활성화는 부동산을 비롯한 물가 상승으로 나타난다.

4. 그동안 기대 심리가 부정적인 만큼 긍정적인 기대가 클수록 오르는 폭은 클 수 밖에 없다.

5. 긍정적인 국민의 기대 심리에 부응하지 못하고 각종 규제를 내놓고 흑색선전을 전파시킨다 해도 국민 개개인이 내면에 품고 있는 긍정의 심리를 깨지 못하는 한 공염불이다.

6. 차라리 소득(분배, 분산, 시장재편) 주도의 성장론을 이루기 위한 원천으로 사용하는 것이 낫다.

7. "마치 이럴 때는 이래야 해" 라는 의례적인 대응은 경제 활황을 통한 국부와 국격의 상승 기회마저 앗아간다.

 

마치 소값 하락 우려에 소를 잡아 자급률을 떨어뜨려 인프라를 약화시킨 가격 주도의 경제대응 논리와 같다. 이는 소농가 편을 들고 절대다수의 국민에게 높은 가격을 계속 지불케 한 결과로 이어졌고, 이로인해 쇠고기 수입은 늘고 10조원대로 외형이 커진 쇠고기 소비시장에서 정작 국내산 쇠고기는 고작 3~4조원을 챙기는 딱 남좋은 일을 자처한 경험과 같다. 이는 현재진행형이라는 점이고, 시장규모를 높은 가격으로 확장하고 있음을 볼 때 계속 수입의존도는 커지기 마련이며 폐업농가는 늘어나고 규모를 키운 일부 기업농만 살아남을 것이라는 건 누구나 예상가능한 시나리오다.

 

정책의 방향과 그 수혜는 절대 다수의 국민에게 향해야 하는데 정작 그 정책방향은 일부 소수에게 집약되는 구조로 유도하고 있다.

 

가격은 낮추고 대중성은 높이고 수입쇠고기는 낮추고 자급에 따른 식량주권은 지키는 구조, 늦지않았다. 3년, 6년 2번의 출하시점을 기회로 삼아 수입쇠고기에 맞대응할 수 있는 쇠고기 사육기반(한우 사육두수 500만두 수준)을 갖추고 - 이때 가격은 반에 근접하게 낮아질 것이다. - 소농가의 손익분기점에 미달하는 금액은 직불금으로 지불하면 족하다. 10조원대 쇠고기 소비시장에서 6조원으로 커진 국내산 쇠고기 시장 수익성 - 소비자가 낮아진 가격에 기꺼이 지불한 - 을 기반으로 소농가에게 직불금을 준다면, 만약 이의 결과가 3조원대로 차지했던 때와 결과가 같다면 우리가 얻은 건 최소한 식량주권을 증진시켰다는 점이다.

 

8. 국민의 기대 심리와 역행하는 정책은 하지 말아야 한다.

9. 국민의 기대 심리에 부응하는, 오히려 강력하게 리드하여 초강대국 반열에 오를 비전을 제시해야 한다.

10. 우리는 이미 답을 알고 있는데 정책당국자나 언론은 이를 무시하기 일쑤다.

 

본 기사에서 유의할 사항은 딱 하나, "노무현 정부 때도 각종 규제가 나왔지만 오히려 집값은 두 자릿수의 상승률을 보였다. 규제가 공급을 줄이면서 집값 상승 폭을 키운 것이다."

 

1 더하기 1은 2. 이를 모르지 않을진데,

1 빼기 1을 한다. 더 무서운 점은 마치 그래야 한다는 지배적인 사념이 국가리더 계층에 팽배하다는 점이다. 자기는 그런 경험을 통해 부를 축적했음에도 남(= 국민 대다수)이 하려면 막거나 방해하는 형색이다.

 

1 곱하기 1은 1 이라고 믿는 듯하다.

 

2 곱하기 2는 4라는 걸 무시하는 듯하다. 이는 단지 딱 한 발자국만 앞으로 내밀듯이 생각만 전환하면 족한, 아주 쉬운 일임에도 80%에 달하는 대통령 지지율과 초강력 경제활황에 거는 국민 대다수의 긍정의 힘을 무시한 처사다. 그럼 우리가 모두 예상하듯이 뻔하다.

 

"노무현 정부는 다 잘 했는데 기득권(= 경제활황의 주역)이 반발하여 실행력이 부족했어."라는 평을 다시 듣는 일이다.

 

제발 바라건데, 1 곱하기 1이 1 더하기 1과 1 빼기 1과 다르다는 점은 2 곱하기 2에 있음을 잊지말았으면 한다. 적폐청산의 대상은 주체가 아니라 "마치 그래야 돼"라는 의식이라는 걸 잘 모르나보다. 김성호.

 

사람은 미워하지 말고 그 행위의 원인에 집중해야 함을, 때론 관용과 너그러움으로 때론 강한 리드와 신뢰를 통해 발전하는 초초강대국의 비전 달성을 하는데 있어 가장 주의할 점은 해보지 않고서 다 아는 채 하는 지식인의 자신감이다.

 

소득 주도의 성장론에 푹 빠져 지낸다. 어떻게 매끄럽게 풀어낼

것인가? 그 자원은 어떻게 마련할 것인가? AI, 부동산 할 것없이 널리고 널린 것이 자원인데 이를 방치한 죄를 묻고 싶다. 김성호.

 

 

[대선 이후 들썩이는 부동산 시장 어디로] 대세 상승 연말까지 VS 국지적인 과열일 뿐

 

중앙일보 2017.6.10

 

강남 재건축 아파트값 급등하고 주택 거래량도 급증... 전문가들 “규제 강화, 공급 과잉 등으로 시장 위축될 것”

 

 

SK건설이 19대 대선 직후 서울 영등포구 신길뉴타운 5구역에서 분양한 보라매 SK뷰 아파트 견본주택. 이 아파트는 청약 1순위에서만 1만4589명이 몰렸다. / 사진·SK건설

SK건설이 19대 대선 직후 서울 영등포구 신길뉴타운 5구역에서 분양한 보라매 SK뷰 아파트 견본주택. 이 아파트는 청약 1순위에서만 1만4589명이 몰렸다. / 사진·SK건설

문재인 정부 출범 이후 주택시장에 훈풍이 불고 있다. 대선 일정으로 잠시 미뤘던 아파트 분양시장에 인파가 몰리고, 기존 주택 매매시장에도 집을 사겠다는 수요자가 몰리면서 가격이 강세를 보이고 있다. 새 정부는 시장 안정과 주거 복지 강화를 공약으로 내세웠지만 시장 분위기는 대선 불확실성이 걷힌 이후 내수경기 활성화 정책으로 집값도 상승세를 탈 것이라는 기대감이 번지는 상황이다. 하지만 문재인 정부가 부동산 시장에 보내고 있는 메시지는 분명하다.

‘집값을 두고 보지 않겠다’는 거다. 문재인 정부 초대 국토교통부장관에 김현미 더불어민주당 의원이 지명된 것만 봐도 그렇다. 김 내정자는 과거 노동운동 경력이 있는 정치인으로 사회 양극화의 주범으로 부동산 문제를 지적해왔다. 이 때문에 최근의 부동산 시장에 돌고 있는 온기가 오래가지 못할 것이라는 전망도 나온다. 김 내정자의 인사청문회 등이 끝나고 본격적인 행보가 시작되면 각종 ‘규제’를 내놓으며 시장을 안정화할 것이라는 분석이다. 반면 상당 기간 ‘대세 상승’이 이어질 것이라는 기대감도 커지고 있다. 노무현 정부 때도 각종 규제가 나왔지만 오히려 집값은 두 자릿수의 상승률을 보였다. 규제가 공급을 줄이면서 집값 상승 폭을 키운 것이다.

 

규제하겠다는데 집값은 상승

부동산정보회사인 부동산114 조사에 따르면 5월 넷째 주 서울 아파트 값은 0.3% 상승했다. 이는 지난주 상승률(0.24%)보다 0.06%포인트 커진 것으로 지난해 10월 7일(0.32%) 이후 7개월 반 만에 가장 높은 상승률이다. 재건축 아파트값이 시세 상승을 주도했다. 재건축 아파트가 몰려 있는 강동구가 1.28%로 가장 많이 올랐는데, 재건축을 추진 중인 둔촌주공은 한 달 새 호가(부르는 값)가 5000만원 이상 올랐다.

재건축 아파트가 강세를 보이면서 주변 일반 아파트값도 덩달아 뛰고 있다. 호가만 오르는 게 아니라 실제 거래로도 이어지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 5월 1~30일 거래건수는 9146건이다. 하루 평균 약 304건이 거래된 수준으로 4월(약 260건), 3월(약 215건) 등보다 월등히 많다. 분양권 거래 역시 이날 현재 1046건으로 4월(747건) 수준을 훌쩍 뛰어넘었다. 서울 지역 분양권 거래가 월 1000건을 돌파한 것은 처음이다.

청약시장은 후끈 달아올랐다. SK건설이 대선 이후 서울 영등포구 신길뉴타운 5구역에서 분양한 ‘보라매 SK뷰’ 아파트는 청약 1순위에서만 1만4589명이 접수했다. 평균 경쟁률이 27.7대 1이나 됐다. 지난 4월 강동구에서 나온 ‘힐스테이트 암사’도 평균 12.25대 1의 경쟁률을 보였다. 부동산 시장의 흐름을 가늠해볼 수 있는 주택매매시장 소비심리지수도 4개월 연속 상승세다. 국토연구원이 5월 18일 발표한 4월 주택매매시장 소비심리지수는 120.5로 전월 대비 0.4포인트 올랐다.

서울은 132.3으로 전월 대비 6.5포인트 급등했다. 부동산 소비심리지수가 100을 넘으면 ‘가격 상승’이나 ‘거래 증가’를 전망하는 사람이 그렇지 않은 사람보다 많다는 의미다. 중계동 을지공인 서재필 사장은 “실수요는 물론 유주택자들이 전세를 끼고 투자에 나서면서 매물이 동났다”며 “대선이 끝나면 어느 정도 시장이 움직일 것으로 예상했는데 이 정도일 줄은 몰랐다”고 말했다.

최근 부동산 시장이 활기인 건 정치적 불확실성이 해소된 데다 새 정부의 부동산 규제 기조가 아직 가시화되지 않았기 때문이란 분석이다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “탄핵 국면을 맞으며 관망하던 거래가 한꺼번에 이뤄지며 거래량과 가격이 함께 올라간 측면이 있다”고 말했다. 시중 유동 자금이 갈 곳이 없다는 분석도 여전하다.

대출금리가 여전히 낮다 보니 은행에 돈을 넣어두기보다는 시세 차익이 기대되는 재건축 아파트 등 부동산 시장으로 흘러들고 있다는 것이다. 여기에 한국은행이 최근 경제성장률 전망치를 원래 예상치인 2.6%보다 높을 것으로 전망하면서 시장 상승세에 힘을 싣고 있다는 분석이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “시중 부동자금이 낮은 금리와 증시에 대한 불안감으로 부동산 시장을 기웃거리고 있다”고 전했다.

시장의 관심은 이제 이 같은 상승세가 언제까지 이어질 것이냐로 쏠리고 있다. 일각에서는 상승세가 당분간 이어질 것이라는 전망을 내놓는다. 적어도 연말까지는 지금과 같은 상승세가 이어질 것이라는 얘기다. 문재인 정부의 정책 기조는 규제에 가깝지만 내수 시장이 침체한 상황이어서 강도 높은 규제책을 내놓지는 못할 것이라는 게 근거 중 하나다.

증권사의 한 애널리스트는 “문 대통령의 정책이 서민 주거 안정에 초점이 맞춰져 규제 드라이브를 걸어 즉각적으로 어떤 정책을 현실화하기는 쉽지 않을 것”이라며 “당분간 가계부채를 억제하기 위해 박근혜 정부가 펼쳐온 가계부채 규제 방안을 유지할 가능성이 크다”고 말했다. 가능성이 제기되고 있는 보유세(종합부동산세·재산세 등) 인상도 쉽지 않다는 전망이 많다. 문 대통령이 지난 18대 대통령 선거 후보 시절 보유세를 국내총생산(GDP)의 1% 수준(지금은 0.78%)까지 인상을 강조했지만 이번 19대 대선에서는 보유세 인상을 유보하며 공약집에서도 뺏다.

하지만 여전히 많은 전문가는 ‘대세 상승’에는 부정적이다. 국지적으로 활황세가 이어질 수 있지만 전반적으로는 시장이 위축될 것이라는 전망이다. 미국 금리 인상에 따른 영향과 올해 말 지방부터 시작되는 ‘공급 과잉’ 등 주요 부동산 시장 이슈가 그대로 남아 있기 때문이다. 여기에 문재인 정부가 서서히 시장을 조일 것이라는 관측도 있다. 전문가들은 가장 먼저 총 부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 환원을 시작으로 시장규제 정책이 단계적으로 추진될 것으로 보고 있다. DTI와 LTV는 박근혜 정부가 주택 거래를 살리기 위해 오는 7월 말까지 기준을 완화한 상태다.

총부채원리금상환비율(DSR) 조기 도입 가능성

무엇보다 김현미 국토교통부 장관 내정자가 가계부채 문제의 원흉으로 LTV·DTI 완화를 꼽고 있어 7월 이후 원상복귀 가능성이 크다. 이와 함께 총부채원리금상환비율(DSR) 조기 도입은 물론 서울 등 일부 과열 양상을 보이는 지역에 대해서 선별적으로 분양권 전매제한 지역과 그 기간을 확대하고 청약조정대상 지역을 늘리는 방안도 있다. 박원갑 KB국민은행 WM 스타자문단 수석위원은 “DSR 조기 도입은 LTV·DTI 환원과 함께 가계부채 문제와 맞물려 시행될 것으로 이미 시장에서 인지하고 있다”며 “정부가 그 밖에 쓸 수 있는 규제를 놓고 (주택시장 안정에) 유효한 것인지를 고민할 것”이라고 말했다.

앞서 정부는 지난해 11·3 부동산대책을 통해 서울 강남·서초·송파·강동 등에 한해 전매제한 기간을 1년6개월에서 소유권 이전 등기 때까지로 강화했다. 일각에선 2012년을 끝으로 사라졌던 투기과열지구 지정이 부활할 수 있다는 의견도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “미국 금리가 예상대로 올해 두 차례 더 오르고 한은 금리도 시차를 두고 상향된다면 생계형 대출자들이 많은 어려움을 겪을 것”이라며 “더구나 하반기 본격적으로 주택 입주가 시작되면 지방의 집값이 하락하고 서울도 약보합 수준으로 전환될 것으로 예상된다”고 말했다.