2채 가진 임대사업자의 양도소득세 비과세 전략

 

 

 

'집 2채 가진 임대사업자'도 양도세 피할 수 있다

 

재테크 이윤실 태하세무화계사무소 대표

조선일보 2019.02.02 04:00

 

[이윤실의 節稅 고수] 2채 가진 임대사업자의 양도소득세 비과세 전략

 

요즘 주택을 여러 채 가진 사람들 사이에선 양도소득세가 최대 이슈입니다. 정부가 2주택 이상 다주택자에 대한 양도세 중과세에 이어 최근 1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 강화했기 때문이죠.

 

하지만 ‘1세대 1주택 양도세 비과세 요건’을 잘 이해하고 활용하면 주택 2채를 가진 임대사업자가 양도세를 피할 수 있는 방법도 있습니다. 사례를 통해 살펴보죠.

 

 

<사례>

서울 서초구 반포동 아파트에 사는 40대 후반 나세금씨.

 

2014년 7월 아파트를 구입한 그는 2016년 10월 서울 강남구 역삼동에 주택을 한 채 더 구입한 뒤 주택임대사업자로 등록했다.

 

2018년 9월 30일 살고 있던 반포 아파트를 팔면서 나씨는 임대사업자 거주주택으로 비과세를 신청해 양도세를 내지 않았다. 그는 어떻게 절세에 성공한 걸까?

 

Q. 나세금씨는 어떻게 양도세를 절세할 수 있었나?

“장기임대주택과 직접 거주 중인 주택(이하 ‘거주주택’)을 보유한 경우 한 채의 주택을 소유한 것으로 보고 비과세 규정을 적용합니다. 다만 거주주택을 팔 때 비과세 받으려면 2년 이상 보유하면서 2년 이상 거주해야 하는 요건을 갖춰야 합니다.

 

2011년 10월 14일 이전엔 거주용 자가 주택 한 채를 보유한 사람이 임대주택을 추가 구입해 임대사업을 할 경우 2주택자가 돼 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없었습니다.

 

이 때문에 민간임대주택 공급이 줄어들 수 밖에 없었는데요. 걸림돌을 해소하고 임대주택 공급을 활성화하기 위해 장기임대주택과 거주주택을 각각 한 채씩 보유한 경우 거주주택에 대해 비과세 혜택을 주도록 한 것입니다.”

 

Q. 임대주택이 있다면 거주주택 비과세는 무조건 받을 수 있나?

“아닙니다. 일정 조건을 충족해야 합니다. 먼저, 임대주택은 양도일 현재 시·군·구청에 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 임대사업자로 등록하고, 세무서에도 사업자 등록을 했어야 합니다.

 

다음으로 세법상 장기임대주택 요건을 충족해야 하는데요. 장기임대주택은 매입한 주택인지, 건설한 주택인지에 따라 각각의 요건이 다릅니다.

 

매입임대주택은 임대주택이 1가구 이상 있어야 하고, 임대개시일 당시 기준시가가 수도권은 6억원, 수도권 외 지역은 3억원 이내여야 합니다. 직접 건물을 지었다면 임대주택을 2가구 이상 보유하며 기준시가가 6억원 이내여야 합니다.

 

이 때 매입임대주택과 달리 대지 298㎡, 건물 149㎡ 이하여야 한다는 조건도 붙습니다. 두 경우 모두 의무적으로 집을 임대해야 하는 기간은 최소 5년입니다.

 

 

매입임대주택과 건설임대주택의 장기임대주택 요건. /태하세무회계사무소

매입임대주택과 건설임대주택의 장기임대주택 요건. /태하세무회계사무소

 

2018년 4월 이후 양도세 중과세를 배제하는 장기임대주택 의무임대기간이 5년에서 8년으로 연장됐습니다. 하지만 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례는 여전히 ‘5년 이상’이라는 점을 헷갈리지 마시길 바랍니다.”

 

Q. 거주주택에 대한 요건도 있나?

“‘거주주택’은 말 그대로 ‘거주’가 요건입니다. 보유기간과 거주기간이 모두 2년 이상이어야 합니다. 거주기간은 연속적일 필요는 없습니다. 양도일 기준으로 주택을 취득한 날부터 살았던 기간이 총 2년을 넘는다면 비과세를 받을 수 있습니다.”

 

Q. 나세금씨는 임대주택의 임대의무기간을 채우기 전에 거주주택을 양도한 건데, 이 경우에도 비과세가 가능한가?

“임대주택 의무기간 5년을 충족하기 전에 거주주택을 양도해도 거주주택 비과세는 받을 수 있습니다.

 

다만, 과세관청에선 사후관리를 합니다. 거주주택 비과세 규정을 적용받은 후 장기임대주택 의무기간 5년을 충족하지 않고 임대주택을 팔면 매매한 달의 말일부터 2개월 이내에 비과세받았던 세액을 다시 양도세로 신고·납부해야 합니다.”

 

Q. 나세금씨가 또 신경써야 할 것은 무엇이 있나?

“나세금씨가 세금 신고를 잘못한 건 아니지만 최적의 절세방안이 완성된 것은 아닙니다.

 

앞서 설명한 것처럼 거주주택을 먼저 양도하고, 장기임대주택을 의무임대기간 5년이 지난 후 1주택 상태에서 양도한다면 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.

 

하지만 세법에 따르면 장기임대주택을 양도할 때, 장기임대주택의 취득일로부터 양도일까지 전체 양도소득금액이 아니라 직전 거주주택을 양도했던 날 이후 발생한 양도소득분에 대해서만 비과세를 적용합니다.

 

예를 들어 장기임대주택인 역삼동 아파트의 취득일은 2016년 10월 1일이었습니다. 의무임대기간 5년이 지나면 2021년 10월 2일이죠.

 

이날 이후 양도했을 때 총 양도차익이 4억원, 직전 거주주택인 반포동 아파트의 양도일인 2018년 9월 30일과 비교했을 때 양도차익이 3억원이라고 가정해봅시다. 이 때 장기임대주택 1세대 1주택 비과세 규정에 해당하는 금액은 2018년 9월 30일 이후 발생한 1억원 뿐입니다.”

 

Q. ‘최적의 절세방안’을 달성하기 위해선 어떻게 하나?

“‘일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정’을 이용하는 것입니다. 이 규정은 1세대 1주택 비과세 요건이 장기임대주택의 거주주택 비과세와 중복되는 경우 해당 기간의 양도차익을 빼고 비과세 혜택을 주는 것과 달리 양도차익 전체에 대해 비과세 혜택을 인정합니다.

 

일시적 1세대 2주택 비과세 요건은 아래와 같습니다.

 

첫째, 1세대 1주택이어야 함.

둘째, 기존주택을 취득한 후 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득해야 함.

셋째, 기존주택은 2년 이상 보유했었어야 함.(서울·수도권 등 조정대상지역의 경우 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 거주 요건 추가)

넷째, 새로운 주택을 취득한 후 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 함.(조정대상지역은 2018년 9월 13일 이후 취득한 주택의 경우엔 2년 이내)

 

나세금씨가 거주주택인 반포동 아파트를 양도했을 때는 일시적 1세대 2주택 비과세 규정과 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 중 유리한 것을 선택해 신고할 수 있었습니다.

 

나씨가 반포동 아파트에 대해 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하지 않고 일시적 1세대 2주택 규정을 선택해 비과세를 받았다면 양도차익 4억원 전체를 아낄 수 있었던 것이죠.”