아파트의 수명과 세종시 아파트의 대세상승 변곡점

아파트 투자에 있어서 고려할 사항은 국제 정세에 따른 아파트 수요가 호의적이냐는 것과 아파트 건물의 수명이 40년 밖에 안된다는 것이다.

 

국제 정세에 따른 아파트 수요는 서울, 수도권 중시라는 점은 변함이 없다는 것과 지방의 경우에는 특수효과가 없다면 상대적으로 선호하지 않게 된다는 숙명이 있다.

 

물론 서울, 수도권만 오르겠냐마는. 어찌 되었든 서울, 수도권이 오를만큼 오른 다음 지방이 도토리 키재기를 하여 시세가 상승한다.

 

남북 통일에 따른 투자수요는 누가 뭐라해도 서울, 수도권 중심으로 발생할 수 밖에 없고, 관광수요나 미국 세일가스 생산에 따른 국제 석유시장의 변동에 따른 LNG선의 수요가 증가하여 거제 조선소의 아파트 수요가 한시적으로 증가하는 경우를 볼 수 있다.

 

서울, 수도권 중심으로 상승할 수 밖에 없는 구조에서 정부정책과 현금유동성에 따라 일시적으로 지방 부동산이 들썩인다.

 

이처럼 국제 정세 변동과 국내 사정에 따라 아파트 수요의 증감이 발생하고 부의 이동이 신도시 개발 쪽으로 향하게 된다. 그럼 지금부터 재건축의 한계성, 즉 아파트의 수명이 다하여 신도시 개발로 향할 수 밖에 없는 구조를 살펴보자.

 

아파트는 건축 후 40년이라는 수명을 지닌다. 절대적이다.

그래서 건축 후 30년경 재건축 논의가 시작되어 40년까지 재건축을 완료하게 된다.

 

리모델링은 건축 후 15년부터 가능하지만 이 또한 비용타산을 따져보면 호의적이지 않다. 리모델링 시 12평 확장하는데 2.7억원이 소요되고 그 결과는 4베이도 아닌 2베이 정도여서 기대수요를 맞추지 못하는데 반해, 당해 신규 아파트는 32평 기준으로 2.9억원에 분양하는 상황이니 굳이 리모델링을 해야하는지에 대한 기대가 지극히 낮다.

 

이러니 정부 또한 공급물량 확대를 위해 제3 신도시 개발로 향한 것은 이런 상황을 대변한다.

 

이것이 정론이라는데 공감한다. 본 내용은 빠숑의 세상답사기 2019.3.27.의 내용을 듣고 정리한 것임.

 

 

그럼 세종시의 숙명과 세종시 아파트의 수명과 그 한계 또는 영생은 어찌 될까?

 

세종시는 지방에 해당된다.

국회분원, 대통령 제2집무실를 비롯 행정수도로서의 면모를 갖춰가고 있다. 이 시기에 청주공항은 국제공항으로 신장하고 직통 비알티와 천안까지 내려온 지하철은 세종시까지 연장될 수 있다. 이처럼 인프라와 전국망은 세종시라는 맥을 통해 연결될텐데 서울, 수도권의 수요는 세종시라는 매개를 통해 전국이 반나절 또는 몇 시간 내 생활권이 되고 가장 큰 변수는 굳이 만나지않아도 충분히 소통이 원활한 사회를 맞이할 것이라는 점이다.

 

우선 대면 소통이 중시되는 때까지는 서울, 수도권의 약진과 세종시의 급성장을 통한 주변 지방도시와의 연계와 고른 발전이라는 대명제 안에서 움직일 수 있는데 이는 사람들의 속내와 현실 수요가 맞아야 가능한 일이고, 2019년 현재 각종 부동산의 규제가 초고강도로 시행되고 있음을 볼때 시한폭탄을 안고 지뢰밭을 통과하는 느낌이다.

 

현재 눌린 수요억제는 팽팽히 눌려 이제 갓 서울 외곽수준과 비슷한 상황에서 준서울권으로 진입할 시기는 세종시 첫마을 아파트의 수명이 30년에 이르는 2042년을 기점으로 중간점인 2032년과 정권의 전환점인 2022년, 2027년, 2032년을 고려할 때 2027년 평당 3000만원(서울 4500)을 2032년 평당 4000만원(서울 5000) 정도의 차이가 적당하지 않을까 한다.

 

결국 지금의 미분양 제로라는 건 우리 모두의 기대치가 곧 터질 수요폭탄임을 자임한 것이니 그 시기만 기다리면 족하다.

 

세계에서 가장 살기 좋은 스마트 자립도시의 모델, 이미 시작되었고 이는 곧 미래가치를 이곳에서 찾는다는 건데 내 살아생전 서울 만큼 올라선 수준을 볼 수 있을까마는 기대마지 않는다. 김성호.