2019년 지역별 아파트 시황과 세종시 아파트의 미래가치

1부. 2019년 지역별 아파트 시황

 

빠숑 30-4화. 2019년 지역별 아파트 시황

 

부동산 아파트 하락 신호는 5개로 해석한다.

 

(새 아파트 수요)

1. 미분양이 증가한다 x

2. 입지가 좋은데도 청약경쟁율이 저조하다 x

 

(새 아파트 공급)

3. 2~3년 예정된 공급물량이 많다 △

 

(구축아파트 수요와 공급)

4. 성수기(12~1월)임에도 구축아파트 거래가 뜸하다 o

5. 전세가 남아돈다 o

 

이와 반대의 경우 상승한다고 보면 된다.

몇 개가 해당되는지 살펴보고 판단한다.

 

현재 서울의 5개 항목 점수는 xx△oo 으로 2.5점으로 판단이 어렵다.

 

5개 항목 중 하나도 해당되지 않으면 무조건 오른다.

 

경기도는 미분양 증가, 준서울은 서울과 비슷한 것을 구분해봐야 한다.

준서울권은 xoooo 으로 3.5점. 하락장이다.

 

인천은 xoooo 으로 4.0점. 여파가 미분양 증가로 이어지고 있어 뚜렷한 하락시장이다.

 

부산은 ooooo 으로 5.0. 하락시장

 

울산은 절대공급량이 낮고 타지역 대비 상대적으로 저렴하여아 호감을 산다. 지켜봐야 한다.

 

대구는 수성구는 40% 상승하고 달성구, 서구는 2% 상승처럼 극과극. 달서구, 월평, 북구 지역 일부는 10% 정도 오를만큼 지역내 차이도 보임. 질적 시장이 왔고 신축여부로 희비가 크고 숨고르는 중 저가주가 키맞추는중이다.

 

대전는 입지좋은 곳은 많이 상승. 입지가 그저그런 곳은 꾸준히 오르는 서울 2년전 모습과 같다. 찰라에 가격이 올라. 조정구역 지정여부에 촉각. 상대적으로 많이 올라 고민. 이익실현을 위해나오려는데 많이 올라 거래는 뜸한. 세종 보다 상대적으로 싸다. 5년내 제자리. 공급이 많음에도 저평가. 많이 올라. 세종으로 이동 고려 많은

 

광주는 부산수준으로 올라와. 울산 넘봐. 대구 빼고는 부산, 울산만큼 많이 올라. 많이 오른만큼 반드시 조정기를 거치니. 공급이 많거나 하는 징크는 없는데 가격자체가 많이 오른 것이 리스크. 큰 폭의 하락은 없으나 조정 받을

 

세종은 살고 싶은 곳이다.

 

제주는 말도 안되게 많이 올라 조정기. 미분양도 많아 2년은 갈 듯

 

참고바라며, 자세한 내용은 팟빵 빠숑의 세상 답사기 참고. 김성호.

 

 

 

. . . 추가, 빠숑 30-5화.

 

전세 매물이 없는데 전세가는 높고 내놓으면 당일 계약이 일어나면 상승장으로의 신호로 해석한다.

 

규제가 많아지면 때를 기다리면서 공부하고, 투자 종목의 전환을 고려한다. 시세 차익형에서 수익형으로의 전환을 검토한다.

 

공부에 오래 걸리는 수도귄만 주시하지 말고 상대적으로 1년 정도면 공부가 가능한 지방에 관심갖고 학습한다.

 

미래의 일자리가 발생하는 곳(판교. 마곡 등)에 관심을 갖자. 장기로.

 

사업은 트렌드를 만들면서 나아가는데 부동산은 규제를 피하면서 트렌드가 형성된다는 것이 다르다. 현재, 대출규제, 세금증가, 법인등록 등에 대해 관심 갖자.

조정지역은 집1채 있으면 대출 안 나오고, 투기지역은 40% 정도 나온다.

법인은 양도세와 상관없고 법인세를 내기 때문에 양도차익이 큰 경우에는 유리한 면이 있다.

 

개인 투자자는 모두 법인을 만들면 좋겠다. 경비처리, 많은 지원 등에 유리.

 

법인은 개인과 취득세, 보유세, 종부세에 대해 모두 동일한데 합산과세가 안 되는 등 작은 혜택부터 법인이 소유한 주택은 1가구 1주택 비과세에서 자유롭기 때문에 양도세에서 큰 혜택을 본다. 또한 양도세 중과도 없다. 법인세는 토지 10%. 주택은 추가 10% 에 해당하는 만큼만 내서 유리하고, 1년내 많은 것을 팔 때에는 양도세 합산과세가 안되기 때문에 유리하다.

 

기장 매달 10만원, 연 10만원. 법인 정산 공부해야 하고, 투자할 때 제약사항이 있다. 전세로 임차시 세입자가 대출 받을 때 대출거부할 가능성이 있다. 법인은 청약 받을 수 없고 입주자에게서 중도금 등을 주고 사야하기 때문에 번거롭다.

 

개인은 세금 부담이 크지만 유리한데 법인은 세금은 유리한데 청약불가나 전세 임차인 대출 등에서 불이익 등이 있다.

 

2부. 세종시 아파트의 미래가치

(= 2024년말 10억원/채)

 

그래서 필자는 이렇게 정리한다.

따라서 개인의 경우 준공공임대사업자로 등록해서 10년 보유시 양도소득세 100%에 준해 감면효과를 누리면 좋다. 그런데 이 경우에도 10년 장기간 묶인다는 단점과 장기간 보유시 큰 폭의 시세상승이 기대되는 곳을 선정해야 한다는 점에서 불리하다.

 

10년 장기 보유시 시세 차익이 '다른 지역을 3년 단위로 3번 갈아탈 만큼의 이익을 실현'할 수 있는 경우에 준한다면 모든 조건을 충족한다. 개인이면서 가장 큰 리스크인 세금 부담을 해소했고 3번 갈아탈 기회요인조차 회피했으니 말이다.

 

이런 지역은?

 

답은 세종시이다. 외부인은 들어올래야 들어올 수 없고 현지인은 더 얻을래야 얻을 수 없는, 향후 2025년 서울~세종 간 고속도로 개통, 국회 세종분원 설치, 세종역 설치, 대통령 세종집무실 설치, 스마트시티 건설 등 투자와 인력이 모여드는 호재에 더하여, 위에서 언급한 5개 항목을 분석하면 다음과 같다.

 

(새 아파트 수요)

1. 미분양이 증가한다 No. 미분양 제로다. 앞으로도 그렇다.

2. 입지가 좋은데도 청약경쟁율이 저조하다 No. 치열하다 못해 기회조차 박탈 당했고 무주택자 끼리 경쟁도 상당하면서 대출 중도금 유이자와 조정지역 내 40% 조건 등 열악한 환경에서도 이런 성적을 냈다는 것에 주목한다. 또한 대전 도안지구 평당 1500만원 보다 저평가 되었다고 보기 때문에 상승탄력이 크다.

 

(새 아파트 공급)

3. 2~3년 예정된 공급물량이 많다 Yes. 50만 도시 지향과 정주여건 형성, 상가 공실과 교통 불편은 해소될 수록 호재다.

 

(구축아파트 수요와 공급)

4. 성수기(12~1월)임에도 구축아파트 거래가 뜸하다. Yes. 실수요 위주로 거래가 활발한데 투자자의 이익실현은 관망세다. 지금은 팔 때가 아니라는 사람이 대부분이다.

5. 전세가 남아돈다. No. 행안부 이전 등으로 전세매물이 소진되었다. 대규모 분양에 따른 입주시점에 임차로 인한 전세가 하락은 매회 있어왔지만 곧 모두 소진되고 회복되면서 상승하고 있음을 볼 때 걱정할 일이 못 된다.

 

6생활권이 형성되는 시점에 고운동 지역의 활력이 가격상승으로 이어지고, 서울~세종 간 고속도로 개통은 전원의 향취와 교통편리성을 고평가할 것이다. 즉 저평가된 고운동 지역의 약진은 대장주인 비알티에 인접한 1~2생활권의 큰 폭 상승을 유발하고 이는 2생활권 상권이 형성되는 시기와 맞물리는 2024년 정도로 생각한다.

 

세종시는 교통 우회도로 건설과 도로폭 확장, 신호체계의 단순화 또는 로타리 형태로 전환 등 교통불편을 해소시키고, 상가의 높은 임대료가 상점의 이동과 공실을 유발하니 동별 테마상권(예, 도담동은 충대병원과 연계된 의료서비스 특화상권으로, 나성동에서 종촌동으로 이어지는 문화의 거리로, 고운동은 학습의 거리로)을 토대로 주거근접에 꼭 필요한 병원, 약국, 마트, 중개소, 학원, 놀이공간 및 식당 등을 테마에 어울리게 유도해낸다면 그 차별성이 세종시의 멋을 더욱 뽐낼 것이리라 본다.

 

딱 공9개만 받자. 1000000000원.

 

2019.5.9 문정부 2년차. 2022.5. 5년 마감. 새정부. 2023년 정도면 2017.8.2. 이후 6년차에 현금부자만 배불린 비평과 세수감소에 대한 대안으로 꽉 막힌 대출 해소, 실거래 활발 유도로 보유세는 보다 낮추고 거래세를 높이는 전환이 이루어지는 시점에 국회 세종분원, 서울~세종 간 고속도로 개통, 세종역 설치 등 물리적 환경의 보강과 상가공실의 해소를 위한 동마다 테마에 어울리는 한마당 개최로 이탈주민을 동으로 묶어놓으면 거리마다 활력이 넘치고 좋아, 2024년말 지금 2019.5.로부터 5년후인, 2012년 600만원대부터 2017년까지 5년만에 평당 1500만원을 넘긴, 대전지역과 비교되고 전국과 비교하면서 서울의 강남 보다는 다소 부족하지만 분당 만큼 인정받아 평당 3000만원을 기준으로 4000 과 2500 사이에서 어울릴 만하다. 이를 가능케 하는 건 바로 세종시민의 준서울식 프라이드에 있다. 김성호.