준공공 임대사업자의 등록 요건과 세제 혜택

 

 

 

 

 

2015~2017 매입하고 취득후 3개월 내 준공공임대 등록 후 10년 임대시 양도소득세 100% 면제.

 

2017년 8월 2일 부동산 대책에 따른 양도소득세 개정안이 발표된 이후 개정 내용을 살펴보면, 올해 4월 1일 이후 조정 대상 지역 내에 2주택 이상(조합입주권 포함)인 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 장기보유 특별공제가 적용되지 않으며, 양도소득세가 중과되는 것으로 개정되었다.

 

실제 조정지역 내에 3주택자일 경우 주택 양도 시 최고세율이 62%까지 나올 수 있어, 상당히 높은 양도소득세를 부담할 수 있다. 또한, 2017년 12월 13일 발표된 임대주택 등록 활성화 방안에 따라 올해 4월 1일 이후부터는 준공공임대사업자로 등록한 후 8년 이상 임대한 임대사업자에게는 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외하도록 개정되었다. 이처럼 다주택자를 준공공 임대사업자로 유도하기 위한 정책이 지속적으로 발표된 바 준공공 임대사업자에 대해 어떤 세제 혜택이 있는지 보다 자세히 살펴보도록 하자.

 

준공공 임대사업자의 등록 요건

 

민간임대주택 특별법 2조에 따르면, ‘민간임대주택’이란 임대 목적으로 제공하는 주택(토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 준주택(전용면적 85㎡ 이하에 한함) 및 일부만을 임대하는 주택을 포함)으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택으로 규정하고 있다. 즉, 일반주택의 경우 면적에 제한이 없으며, 오피스텔의 경우 전용면적 85㎡ 이하에 한하여 주택임대사업자로 등록할 수 있다. 다만, 세제 혜택을 모두 받기 위해서는 관할 구청과 세무서에 모두 등록하여야 하니 주의를 요한다. 또한, 면적 기준 및 공동주택가격에 따라 세제 혜택이 다르므로, 아래 각각의 세감면 내용에서 자세히 다루도록 하겠다.

 

공동주택 최초 분양 시 취득세 감면

 

지방세특례제한법 31조에 따르면, 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받고, 준공공 임대사업자로 등록할 경우 아래와 같이 취득세가 감면된다.

 

① 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세 전액 면제(취득세 200만 원 초과 시 85% 감면)

② 전용면적 60~85㎡ 이하의 8년 이상 장기임대주택으로 20채 이상을 구입하는 경우, 취득세 50% 감면

 

위 내용에서 주의할 점은 기준시가 6억 원을 초과하더라도 면적 기준을 충족하면 취득세 감면을 받을 수 있다는 점이다. 또한, 분양받는 경우가 아닌 일반 매매로 취득하는 경우에는 취득세 감면은 적용되지 않는다.

 

재산세 감면

 

지방세특례제한법 31조의 3에 따르면, 주택임대사업자가 2세대 이상의 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 매입하여 임대 목적에 직접 사용하는 경우 2018년 말까지 재산세가 감면된다.

 

① 전용면적 40㎡ 이하 : 재산세 전액 면제(재산세 50만 원 초과 시 85% 감면)

② 전용면적 60㎡ 이하 : 재산세 75% 감면

③ 전용면적 85㎡ 이하 : 재산세 25% 감면

 

위 내용에서 주의할 점은 기준시가 6억 원을 초과하더라도 면적 기준을 충족하면 재산세 감면을 받을 수 있다는 점이다.

 

종합부동산세 합산배제

 

종부세법 시행령 3조에 따르면, 임대개시일 또는 임대주택 합산배제 신청 과세기준일 현재 주택공시가격 6억 원(수도권 외 3억 원) 이하 주택으로서 8년 이상 계속 임대하는 경우 종합부동산세가 합산 배제된다. 위 내용에서 주의할 점은 올해 4월 1일 이전에 단기임대사업자로 등록한 자는 5년 이상 임대할 경우 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 있지만, 4월 1일 이후부터는 8년 이상 임대할 경우에 한하여 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 있다는 점이다. 또한, 합산배제 신청 과세기준일 현재 공시가격이 6억 원을 초과할 경우에는 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 없다.

 

건강 보험료 감면

 

2017년 12월 13일 발표된 임대주택 등록 활성화 방안에 따르면, 2019년 이후 임대소득에 대해서 건강보험료를 정상부과할 방침이지만, 2020년 말까지 준공공 임대사업자로 등록한 연 2천만 원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분의 80%를 대폭 감면할 예정이다.

 

올해 4월 이후 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택에 해당하는 경우 위 세율에 10% 중과되며, 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 또한, 4월 이후 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택에 해당하는 경우 위 세율에 20% 중과되며, 장기보유특별공제를 받을 수 없으므로, 주의를 요한다.

계산기 위에 놓인 집 모형의 이미지

 

1채 이상 주택 임대 시 소득세 감면

 

조세특례제한법 96조에 따르면, 1채 이상 85㎡ 이하 임대주택(기준시가 6억 원 이하)을 8년 이상 임대하는 경우 2019년 말까지 임대사업에서 발생한 소득세(법인세)의 75%가 감면된다. 단 8년 이상 임대하지 않을 경우 감면받은 세액이 추징된다. 또한, 2019년부터 연간 2천만 원 이하 주택 임대소득에 대하여 준공공 임대사업자는 필요경비율을 70% 받을 수 있도록 개정될 예정이다. 이를 적용할 경우 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우, 준공공 임대사업자 등록 시 연간 임대소득 1천333만 원까지는 소득세 부담이 없다. 또한, 임대소득 외 다른 소득이 없는 경우, 준공공 임대사업자 등록 시 연간 임대소득 1천333만 원까지는 피부양자의 자격을 그대로 유지할 수 있다.

 

장기보유특별공제 추가 공제

 

조세특례제한법 97조의 3에 따르면, 준공공 임대사업자가 8년 이상 임대한 후 매도할 경우, 50% 장기보유특별 공제율이 적용되며, 10년 이상 임대 시 70%가 적용된다. 또한, 2019년 이후 양도분부터는 8년 이상 임대 시 70% 장기보유 특별 공제가 적용될 예정이다. 현재 준공공 임대사업자가 아닌 경우 10년 이상 보유할 경우에 최대 30% 장기보유특별 공제가 적용되는 것으로 볼 때, 이는 상당히 큰 혜택으로 볼 수 있다. 주의할 점은 전용면적 85㎡ 이하 주택에 한하여 적용된다는 점이다.

 

양도소득세 100% 감면

 

조세특례제한법 97조의 5에 따르면, 준공공 임대사업자가 아래요건을 충족할 경우 양도소득세의 100%가 감면된다.

 

① 전용면적 85㎡ 이하 주택이며 10년 이상 임대할 경우

② 취득일로부터 3개월 이내 준공공임대주택으로 등록할 경우

③ 2018년 말까지 계약을 체결하고 계약금을 납부하였을 경우

 

위 요건을 충족할 경우 양도소득세가 100% 감면되지만, 감면세액의 20%를 농어촌 특별세로 납부하여야 한다. 또한 기 언급한 장기보유특별공제 추가 공제 내용과 중복 적용되지 않는다. 기왕 준공공 임대사업자로 낼 예정일 경우 취득 후 3개월 이내 준공공 임대사업자로 등록하여, 양도소득세를 100% 감면받는 방법도 고려해볼 만하다.

 

다주택자 중과배제

 

올해 4월 이후 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택에 해당하는 경우 위 세율에 10% 중과되며, 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 또한, 4월 이후 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택에 해당하는 경우 위 세율에 20% 중과되며, 장기보유특별공제를 받을 수 없으므로, 주의를 요한다. 가령, 조정대상지역의 1세대 3주택자가 주택을 매각하는 경우 양도소득세 최고세율이 62%에 달하므로, 생각지도 못한 높은 세금을 부담할 수도 있다. 다만, 준공공 임대사업자로 등록할 경우 8년 이상 임대하고, 해당 주택의 임대개시일 당시 기준시가가 6억 원(수도권 외 지역인 경우에는 3억 원)을 초과하지 아니하는 경우 장기보유특별공제도 받을 수 있으며, 다주택자 중과에서도 배제된다. 조정대상지역에 1세대 2주택 이상에 해당하는 다주택자의 경우 준공공 임대사업자 등록을 통해 장기보유특별공제 배제 및 양도소득세 중과를 피할 수 있으므로, 적극적으로 등록을 고려할 필요가 있다.

 

2년 거주 1주택 비과세

 

소득세법 시행령 제155조에 따르면, 거주자가 준공공 임대사업자로 등록한 임대개시일 당시 주택공시가격 6억 원 이하 주택(수도권 외 3억 원)으로서 8년 이상 임대한 경우 준공공임대주택 외 2년 이상 보유 및 거주한 1주택(9억 원 이하)을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세된다. 즉 거주자가 2년 이상 보유 및 거주한 주택을 제외하고 다른 주택에 대해서 모두 준공공 임대사업자로 등록을 하였을 경우 기존 거주주택을 매각 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다. 다주택자의 경우로서 현재 임대주택 외 거주 주택을 매각할 계획이 있는 경우 이 부분을 잘 활용하면 양도소득세의 상당 부분을 절세할 수 있다.

 

준공공 임대사업자의 등록절차 및 과태료

 

준공공 임대사업자의 등록절차 및 임대조건 신고 등은 아래와 같다.

이미지 설명

 

<표 1> 준공공 임대사업자의 등록절차

 

준공공 임대사업자는 먼저 거주지 시, 군, 구청(주택과)에 준공공 임대사업자등록을 한다. 구비서류는 매매계약서(분양계약서) 사본, 신분증이다. 다음으로 거주지 세무서에 임대사업자등록을 한다. 구비서류는 주택임대사업자 등록증 사본, 신분증이며, 면세사업자 등록신청서를 작성해야한다. 또한, 최초분양 취득하는 공동주택∙오피스텔의 경우 취득세 감면 신청을 물건지 시, 군, 구청(세무과)에서 해야 한다. 임대차 계약체결시 표준 임대차 계약서를 작성하여야 하며, 임대차계약 체결일로부터 30일 이내 임대조건신고를 물건지 시, 군, 구청(주택과)에 하여야 한다.

 

준공공 임대사업자로 등록 시 위와 같은 많은 세제 혜택을 주지만, 연간 임대료를 5% 초과하여 올릴 수 없으며, 표준임대차계약서를 사용하지 않는 경우 등 아래에 해당할 경우 과태료를 부과하고 있으니 주의를 요한다. 자세한 내용은 아래와 같다.

이미지 설명

 

<표 2> 준공공 임대사업자 과태료 부과 대상

 

임대의무기간 중 양도하거나 임대를 하지 않은 경우, 연간 임대료 상한규정(5%)을 위반한 경우, 임대의무기간 중 임대차계약을 해제하거나 재계약을 거부한 경우, 임대차계약신고를 하지 않거나 허위로 신고한 경우, 표준임대차계약서를 사용하지 않은 경우, 등록한 오피스텔(준주택)을 주거용으로 사용하지 않은 경우 각각 1,000만원 이하 과태료를 부과하고 있다.

다주택자 vs 준공공 임대사업자의 양도소득세 비교

그렇다면, 김명숙 씨(가명 60세)의 사례를 통해 2018년에 일반 주택을 매각하는 경우와 준공공 임대주택을 매각하는 경우 양도소득세를 비교해보자. 김명숙 씨는 3주택자이며, 2001년에 서울특별시 영등포구에서 취득한 A 아파트를 내년에 매각하고자 한다. A 아파트의 취득가격은 3억 원이며, 현재 아파트 시세는 8억 원이다.

 

이미지 설명

 

<표 3> 다주택자의 주택매각시 양도소득세 비교

 

양도가액 8억원, 취득가액 3억원 가정시 3주택자가 조정대상지역내에 일반주택을 매각할 경우 양도소득세 등(이하 지방소득세 포함)이 300,410,000원 발생한다. 동일조건하에 조정대상지역내에 준공공 임대주택을 매각할 경우 양도소득세 등은 40,397,500원이 발생한다.

 

(*1) 취득세 및 중개수수료 등은 필요경비로 인정되나 계산 편의상 생략한다.

(*2) 취득일로부터 3개월이 지난 후 준공공임대사업자 등록을 한 경우로 가정한다.

 

위와 같이 조정대상지역 내에 3주택자인 경우 준공공 임대주택 매각 시 양도소득세가 크게 절감된다는 것을 알 수 있다. 위 사례와 같이 조정대상지역 내 다주택인 경우로서 장기간 주택을 보유할 의사가 있다면, 준공공 임대사업자로 등록을 적극 고려할 필요가 있다.

 

요컨대 준공공 임대사업자의 경우 종합부동산세합산배제, 재산세 감면, 장기보유특별공제 70% 적용 등 많은 세제 혜택이 있다. 다만, 준공공 임대주택은 의무임대기간(8년) 동안 매년 임대료를 5% 이하로만 증액하여야 하며, 의무임대 기간 안에 매각 시 세무상 불이익 및 과태료가 부과될 수 있으므로, 세무 전문가와 면밀한 상담을 통해 결정하는 것을 추천한다

 

원문 출처

http://banker.kfb.or.kr/webzine/web/section.php?idx=75&PublishDate=201806&sub_idx=1500

 

 

 

 

2017년 말까지 준공공임대주택 등록하면 양도세 100% 면제

 

2014년 2월 26일 정부가 발표한 "주택 임대차시장 선진화 방안"에서 임대사업자에 대한 세제 · 금융지원 및 과도한 규제완화, 임대소득 과세방식 개선을 통한 민간임대 활성화를 위해 준공공임대주택 세제지원 강화방안을 마련하겠다고 하였습니다. 이와 관련하여 2014년 말 준공공임대주택에 대한 각종 양도세 세제혜택을 담은 조특법 개정안이 국회를 통과했는대요. 오늘은 그 중 "2015~2017년 중 취득하여 등록한 준공공임대주택의 양도세 면제" 에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 준공공임대주택 요건(민간임대주택에 관한 특별법 제2조)

 

​ ㅇ 2013년 4월 1일 이후 취득한 주택도 준공공임대주택으로 등록이 가능합니다. 준공공 임대주택은 아래의 요건을 갖춘 주택을 말합니다.

 

- 8년 이상 의무임대(의무임대기간은 당초 10년에서 8년으로 단축​)

- 최초임대료가 시세 이하, ​연 5% 임대료 인상률 제한(신규, 갱신시 포함)

- 주택 수 제한은 없음(1주택도 가능)​, 면적제한 없음(당초 국민주택 규모 이하만 준공공임대주택으로 등록이 가능했으나 2015.8.26. 임대주택법을 폐지하고 민간임대주택에관한특별법을 신설하면서 면적기준 삭제)

- 8년 이상 준공공임대주택으로 계속 등록하고, 그 기간동안 임대한 기간이 통산하여 8년 이상인 경우 계속하여 임대한 것으로 간주

 

ㅇ 임대기간 계산 방법

 

- 소득세법에 따른 사업자등록(관할세무서)과 임대주택법에 따른 임대사업자등록​(주소지 관할 지자체)을 한 후 임대를 개시한 날부터 기산

- 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간과 합산

- 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 ​3개월 이내의 기간은 임대기간에 합산

 

2. ​준공공임대주택 과​세특례 내용(조특법 제97조의 3)

 

ㅇ​ 8년 이상 의무임대 요건을 충족한 준공공임대주택을 양도시 장특공제율 50% 적용

​ㅇ 10년 이상 의무임대 후 양도시 장특공제율 70% 적용

​ㅇ ​국민주택규모 초과 주택(전용면적 85제곱미터 초과)은 특례대상에서 제외

 

3. ​준공공임대주택 양도소득세 100% 감면(조특법 제97조의 5)

 

ㅇ​ 준공공임대주택으로 등록 후 8년 이상 임대하다 양도시 조특법 제97조의3에 따라 장특공제율 50%가 적용되고 10년 이상 임대후 양도시 장특공제율 70%가 적용됩니다. 그러나 10년 이상 임대하다 양도해도 양도차익의 일부(장특공제 70% 초과분)에 대해서는 양도소득세를 내야 하는대요. 준공공임대주택의 등록을 장려하기 위해 2015~2017년까지 주택을 취득하여 3개월 이내 준공공임대주택으로 등록하고 10년 이상 계속해서 임대 후 양도시 임대기간 중 발생한 양도세를 100% 감면해주는 특례규정이 신설되었습니다.

 

ㅇ 과세특례 내용 : ​다음의 요건을 갖춘 준공공임대주택을 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세 100% 감면

 

​ㅇ 국민주택규모 초과 주택(전용면적 85제곱미터 초과)은 특례대상에서 제외

 

​ㅇ ​특례 적용 요건

​- 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 제2조 제3호의 민간매입임대주택 및 공공주택특별법 제1조의3에 따른 공공임대주택을 15.1.1.~2017.12.31.까지 ​기간 중 취득(2017.12.31까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)

​- 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록

​- 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택으로 임대 후 양도하는 경우

 

ㅇ 조문에서 별도로 "특정 기간 내에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다"고 명시하는 것은 비록 계약금을 지급하고 잔금을 치루지 않았다면 실제 주택을 취득한 경우는 아니지만 계약금을 지급한 경우까지 특례 적용 대상에 포함시킴으로써 정책의 효과를 극대화하기 위해서입니다.

 

ㅇ 따라서 2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결(공동주택의 분양계약을 체결한 경우 포함)하고 취득 후 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하여 10년 이상 임대한 경우에는 과세특례를 적용받을 수 있습니다.

 

ㅇ 이 때 유의할 사항이 있는대요. 준공공임대주택은 취득일부터 3개월 이내에 등록해야 특례를 적용받을 수 있습니다. 이 때 취득일이란 위에서도 설명드렸듯이 사용수익일, 잔금청산일, 소유권이전등기일 중 빠른 날을 말합니다. 아파트를 신규로 분양받고 계약을 체결한 경우에는 취득시기가 분양계약 체결일로부터 2년 정도 경과해야 도래하니 준공공임대주택 등록을 기한 내에 잊지 않고 해야 합니다.

 

​ㅇ 임대기간 중 발생한 양도소득 계산방식(조특법 시행령 제97조의5 제2항)

​- 해당 주택의 양도소득금액 × (ⓐ - ⓑ) / (ⓒ - ⓑ)

​※ ⓐ : 임대기간의 마지막 날의 기준시가, ⓑ : 취득 당시 기준시가, ⓒ : 양도 당시 기준시가

 

※ 2015.1.1~2017.12.31.까지 기간 중 취득한 주택이 아닌 경우 아무 때나 관할 시군구청에 준공공임대주택으로 등록하고 8년 이상 의무임대후 양도하는 경우에는 조특법 97조의5에 따른 100% 감면을 적용받지 못해도 조특법 제97조의3에 따른 장특공제 우대율(50% 또는 70%) 적용은 가능합니다.

 

☞ 조특법 제97조의3에 따른 장특공제 우대율 적용, 조특법 제97조의5에 따른 양도세 100% 감면 둘 다 적용되는 경우 둘 중 하나의 특례만 적용받을 수 있습니다. 즉 중복적용은 불가합니다.​

 

4. 농어촌특별세 납부

 

​ㅇ 양도소득세가 100% 감면된다고 모든 세금이 전혀 부과되지 않는 것은 아닙니다. 이것이 감면과 비과세의 차이점인데요. 비과세는 세금이 전혀 부과되지 않는 것이고, 조특법 등에 따른 감면은 감면세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 내야 합니다.

 

​ㅇ 따라서 2017년까지 주택을 취득하고 준공공임대주택으로 등록 후 10년 이상 임대하여 양도소득세를 100% 감면받은 경우 감면받은 세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세는 납부 해야 합니다.

 

5. 조특법 97조의5 적용기간 2020년까지 연장

 

ㅇ​ 2018.8.2. 발표한 2017년 세법개정안에서 조특법 97조의5(새로 취득한 주택을 준공공임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대 후 양도시 양도차익에 대한 양도세 100% 감면) 규정을 2020년까지 연장하는 것으로 발표하였으나 국회 심의과정에서 2018년까지 특례를 연장하는 것으로 개정되었습니다.

 

ㅇ 따라서 2018년까지 취득하는 주택을 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하고 10년 이상 계속하여 임대 후 양도시 조특법 97조의5 적용이 가능합니다.

 

원문출처

https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=khr1265&logNo=220908463750&categoryNo=0&proxyReferer=&proxyReferer=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F