2021년부터 다주택자 집 팔아도 1주택 2년 유지해야 양도세 면제

 

다주택자 집 팔아도 1주택 '2년 유지해야' 양도세 면제(종합)

 2019-01-07 17:58 송고 | 2019-01-07 21:51 최종수정(세종=뉴스1) 김혜지 기자

 

[세법시행령] 정부 "다주택자 과세 정상화 차원"

종부세 감면에 임대주택 활용 절세까지 어려워져

 

2021년부터는 다주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 1가구 1주택 상태를 2년 동안 유지해야 한다. 이전처럼 다주택자가 주택을 1채만 남긴 채 모두 처분한다고 해서 곧바로 양도세 비과세 대상이 되지는 못한다는 뜻이다.

 

올해부터 종합부동산세(종부세)는 세율과 공정시장가액비율 두 측면에서 모두 강화되며, 특히 서울 등 조정대상지역 2주택자는 3주택 이상자와 동일한 과세방식을 적용받는 점이 눈에 띈다.

 

주택임대 등록제를 활용한 양도세·종부세·소득세 감면도 어려워진다. 조정대상지역 내 임대주택을 새롭게 취득하는 경우 원래는 적용받던 종부세 비과세 혜택에서 배제되며, 임대주택 과세 특례를 이용하고 싶다면 임대료나 보증금을 연 5% 이상 올리지 못한다.

 

7일 기획재정부는 지난해 국회를 통과한 세법개정에 따른 후속 시행령 개정안을 발표하면서 이 같은 내용을 입법예고했다. 개정안은 국무회의 등의 절차를 거쳐 2월 중으로 시행될 예정이다.

 

우선 1가구 1주택에 대한 양도세 비과세 혜택은 보유기간 요건이 강화된다.

 

개정안에 따르면 2021년부터는 다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날을 기준으로 2년 이후 양도세가 면제된다.

 

원래는 양도일 현재 1세대가 1주택을 보유하고 있으면서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이면 비과세 혜택이 주어졌다.

 

또 내달부터는 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 최초 거주 주택을 양도할 때에만 평생 1회 비과세를 허용하기로 했다.

 

이전까지는 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도하면 횟수에 관계없이 비과세 혜택을 줬다.

 

공동소유주택이 있는 경우에는 종부세율을 결정하는 주택 수 계산에 유의해야 한다.

 

정부는 공동소유주택에 대해 명의자 각자가 1채씩 소유한 것으로 본다는 규정을 개정안에 신설했다. 예컨대 부부가 아파트 1채를 나눠 가졌다면 남편과 아내가 절반씩이 아니라, 각 1채씩 보유한 것으로 간주한다.

 

공동소유주택의 공제금액은 단독명의(1주택자 9억원·이외 6억원)보다 높은 12억원이다. 주택을 공동명의로 관리하면 종부세 계산 시 주택 수에서는 불리하지만 공제금액에서는 유리한 셈이다.

 

따라서 부부가 절세를 위해 주택 명의를 공동으로 해놓았다면 공시지가, 주택 수에 따른 세율과 공제금액, 주택공동소유자에게 적용되지 않는 장기보유·고령자 공제 등을 감안해 유불리를 따져야 한다.

 

다세대주택은 구분등기한 각각의 주택을 1주택으로 계산하며, 다가구주택은 분할등기가 되지 않으므로 다가구주택 전체를 하나의 주택으로 간주한다.

 

서울 내 주택 보유자라면 자신의 세 부담 시나리오를 다시 한번 계산해볼 필요가 있다. 올해부터는 서울 전역을 포괄하는 조정대상지역 2주택자는 종부세율 적용에 있어서 3주택 이상과 동일한 취급을 받기 때문이다.

 

개정세법상 종부세 최고세율은 참여정부 시절(3.0%)을 넘어서는 3.2%로 책정돼 있고 이는 조정대상지역 내 2주택자 또는 3주택 이상자의 과세표준이 94억원을 초과하는 경우에 해당한다. 공정시장가액비율도 작년 80%에서 올해 85%로 높아지며 매년 5%포인트씩 상향 조정된다.

 

임대주택 등록을 활용한 다주택자 절세는 어려워진다.

 

개정안에 따르면 1세대가 1주택 이상 보유한 상태에서 조정대상지역 내 주택을 신규 취득하고 장기일반 민간임대주택(8년 이상)으로 등록한 경우는 종부세 감면을 적용받지 못한다. 이는 9월13일 이후 취득분부터 적용된다.

 

원래는 1세대 1주택자가 장기임대주택을 취득하는 경우 종부세 합산배제 혜택이 적용됐다.

 

아울러 주택임대사업자가 소득세·법인세·양도세 감면 등 특례를 적용받으려면 임대료나 보증금의 연 증가율이 5%를 넘을 수 없게 된다. 거주자 주거안정 지원을 위한 조치로, 시행령 시행일 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용된다.

 

김병규 기재부 세제실장은 이날 정부세종청사에서 가진 브리핑에서 세법시행령 개정 취지에 대해 "전반적으로 다주택자에 대한 과세 정상화 차원에서 검토한 것"이라고 설명했다