2021년부터 달라지는 부동산 제도. 세제

내년 부동산 '세금 폭탄' 온다…제도 어떻게 바뀌나
한국경제 2020.12.21 13:55 수정2020.12.21 13:55

내년에 달라지는 부동산 제도는…종부세율·양도세율 인상
신혼특공·생애최초 자격 완화 등 실수요를 위한 개선책 시작

올해 정부가 부동산 시장을 안정화시키겠다며 대책을 다수 발표해 내년 시행을 앞둔 제도가 많다. 주택 양도세·종부세 등 세금 관련 변화가 가장 크고, 특별공급 청약자격 완화·사전청약제도 실시 등 분양 시장에서도 변화가 있을 예정이다. 부동산 정보업체 ‘직방’이 내년 시행되는 부동산 제도를 정리했다.

종합부동산세: 세율 인상·고령자 공제율 상향▶세율 인상 및 세 부담 상한 변경(1월)

2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1∼0.3%포인트, 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6∼2.8%포인트 인상된다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율도 올해 90%에서 내년에 95%로 인상된다. 세 부담 상한은 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고, 법인 보유주택은 세 부담 상한이 폐지된다. 법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 폐지된다.

▶고령자 공제율 상향(1월)

실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%포인트 상향 조정한다. 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%포인트 상향(70%→80%)돼 고령자의 종부세 부담이 줄어든다.

▶부부 공동명의 공제방식 선택(1월)

1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종합부동산세 산정 시 적용받을 공제 방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1세대 1주택자처럼 9억원을 공제받은 뒤 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있어 더 유리한 방식을 선택하면 된다.
양도소득세: 단기 보유 양도세율 높아져▶최고세율 인상(1월)

최고 세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만, 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다.

▶1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식 변경(1월)

1가구 1주택 양도세 비과세 조건인 주택 2년 이상 보유 기간 산정방식이 바뀐다. 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 돼 해당 주택에 대한 1가구 1주택 세금을 면제받으려면 보유기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 '다른 주택을 모두 판 뒤 1주택자가 된 날'로부터 계산해야 한다. 다만 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 한다.

▶분양권도 주택 수에 포함(1월)

현재는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않지만, 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다. 다만 내년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유 중인 분양권은 해당하지 않는다.

▶장기보유특별공제 거주요건 추가(1월)

1가구 1주택의 장기보유 특별공제는 올해까지 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 그러나 내년부터는 보유기간 외에 거주 기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 된다.

▶법인 보유 주택 추가세율 인상(1월)

법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율(사원용 주택 제외)도 인상된다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10∼25%)에 추가세율 10%를 더해 과세하지만, 내년부터는 추가세율이 20%로 인상된다. 주택뿐만 아니라 입주권과 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다.

▶2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상(6월)

현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 내년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%포인트 인상된다. 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다. 분양권의 양도소득세율도 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했지만, 내년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다. 또 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율은 현재 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만, 내년에는 각각 20%, 30%로 인상된다.

청약제도: 특공 소득요건 완화▶신혼부부 특별공급 소득요건 완화(1월)

현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만, 내년부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득 기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 내년에는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 높아진다.

▶생애 최초 특별공급 소득요건 완화(1월)

생애 최초 특별공급 소득 기준도 완화된다. 현재 공공주택의 생애 최초 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애 최초 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하다. 그러나 내년부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.

▶특별공급 내 일반공급 물량 확대(1월)

현재는 신혼부부 특별공급의 경우 물량의 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급되고 있지만, 이 비율이 내년에는 70%로 줄어들고 대신 상위 소득에 해당하는 일반 공급 비율이 기존 25%에서 30%로 늘어난다. 생애 최초 특별공급도 우선 공급 70%, 일반공급 30%로 공급된다. 일반공급은 추첨제로 진행된다.

▶전매행위 위반자 청약 자격 제한(2월 19일)

지금까지는 위장 전입을 하거나 허위 임신 진단서 등을 발급받는 방법 등을 쓴 공급 질서 교란자에게만 청약 금지 불이익을 줬다. 그러나 내년 2월 19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람도 공급 질서 교란자와 동일하게 위반행위를 적발한 날부터 10년간 청약 자격이 제한된다.

▶민간택지 분양가상한제 아파트 당첨자 거주의무 신설(2021년 2월 19일)

분양가 상한제 대상 주택의 거주 의무기간이 민간택지의 경우에도 2∼3년으로 결정됐다. 현재는 공공택지 공공분양 주택에만 3~5년의 거주의무기간이 있는데, 이를 민간택지와 공공택지 민간분양에도 확대한 것이다. 의무 거주는 내년 2월 19일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.

▶사전청약제도 시행(7∼12월)

내년 7∼12월 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만 가구에 대해 사전청약이 시작된다. 사전청약은 본청약보다 1∼2년 전에 일부 물량에 대해 당첨자를 선정하는 제도로, 주택 조기 공급을 통해 주택시장을 안정화하기 위해 시행하는 것이다. 당첨된 뒤 본청약까지 무주택자 요건을 유지해야 자격이 유지된다.
임대차: 전월세 신고제 시행▶전월세 신고제 시행(6월)

내년 6월부터는 주택 전세, 월세 계약 시에 전반적인 계약 사항을 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 시·군·구청에 공동으로 신고해야 한다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다. 또 주택 임대차 계약 신고 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 임대료 등 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 경우에도 변경이나 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 공동으로 신고해야 한다. 전월세 신고제가 적용될 지역과 임대료의 범위는 대통령령으로 정해진다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 오피스텔, 고시원 등 주택이 아닌 경우에는 신고 대상이 아니다.

재건축: 안전진단 절차 강화▶조합원 분양신청 자격 강화 (미정)

수도권 투기과열지구 내의 재건축 사업장에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양 신청을 할 수 있다. 이때 거주기간은 연속으로 거주하지 않아도 거주기간을 합산해 2년 이상이면 된다. 이때 거주요건을 갖추지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산받고 나가야 한다. 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 최초 조합 설립 인가 신청 사업부터 적용된다.

▶안전진단 절차 강화(미정)

1차 안전진단 기관을 현재는 시·군·구가 선정했지만, 앞으로는 선정·관리 주체가 시·도로 변경된다. 2차 안전진단 의뢰도 시·도가 담당한다. 또 기존에는 안전진단 보고서를 허위로 작성하면 징역 2년 이하에 처했으나 이번 개정으로는 안전진단 보고서를 부실하게 작성해도 과태료 2천만원에 처하고 허위·부실 작성이 적발된 경우에는 안전진단 입찰도 1년간 제한한다.

 

 

 

 

댓글 1

• 스스로 `自`2021.01.05 07:35

  비과세 안 된다고?…새해부터 적용되는 최종 1주택
  입력2021.01.05 07:00 수정2021.01.05 07:00
  집터뷰
  
  우병탁 신한은행 부동산투자자문센터장
  
  한경 VIDEO 바로가기
  
  ▶전형진 기자
  새해 첫 인터뷰는 우리 병탁이 형, 우병탁 세무사(신한은행 부동산투자자문센터 팀장)와 함께합니다. 새해가 되면서 또 세법이 굉장히 많이 바뀌었어요. 여기 낯선 개념이 등장하는데 최종 1주택이란 개념이 도입됐습니다.
  
  
  
  
  ▷우병탁 팀장
  말씀하신 문자 그대로인데요. 다주택의 경우에 여러 채의 집을 갖고 있다가 순서대로 팔고 남은 마지막 한 채를 최종 1주택이라고 합니다. 강화된 비과세규정에 의해서 올해 1월 1일부턴 이 최종 1주택을 팔 때 앞에 있는 집을 다 팔고 1주택이 된 날부터 추가로 2년을 더 갖고 있다가 팔아야 비과세를 받을 수 있다는 뜻입니다.
  
  ▶전형진 기자
  원래는 다주택인 상태에서 두 채를 팔고 다음날 바로 나머지 한 채를 팔아도 비과세였는데.
  
  ▷우병탁 팀장
  그렇죠. 그 직전 집 팔고 나서 바로 다음날 팔아도 비과세가 가능했습니다.
  
  
  
  
  ▶전형진 기자
  예를 들어서 작년 12월 31일 두 채 중에 한 채를 팔았습니다. 그런데 올해로 넘어와서 남아 있는 한 채를 팔 때는 작년 집을 팔았을 때부터 2년을 계산하는 것이냐, 아니면 원래 그 집 샀을 때부터 2년을 계산하는 것이냐, 이게 좀 헷갈리거든요.
  
  
  
  
  ▷우병탁 팀장
  그 부분이 최근 이슈가 되고 있는 내용 중의 하나인데요. 예를 들어서 3주택자가 올해 1월 1일 두 채를 먼저 팔고 나서 남은 한 채는 2년을 반드시 더 갖고 있다가 팔아야 한다는 부분은 해석의 여지 없이 확실합니다.
  
  그런데 만약 3주택자가 두 채를 작년 12월 31일까지 다 팔고 나서 남은 한 채를 2년을 더 갖고 있다가 팔아야만 비과세가 되는 것인지 여부가 해석상 쟁점이 되고 있는 것이고요.
  
  
  
  
  유권해석이 결과적으로 나와봐야 하겠지만 이 경우엔 추가로 2년을 갖고 있지 않아도 종전처럼 비과세가 된다는 해석이 나올 예정인 것으로 알려져 있습니다. 즉, 강화된 추가 2년의 보유기간은 2021년 1월 1일 현재 2주택 이상을 보유한 경우에만 지켜야되는 조건이다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
  
  *촬영 이후 기획재정부에서 우병탁 팀장의 설명과 같은 유권해석을 내놨습니다.
  
  ▶전형진 기자
  기존에 갖고 있던 집을 2020년 중에 미리 팔았었더라면 남아 있는 한 채는 그 집을 취득한 시점부터 잰다는 거죠?
  
  ▷우병탁 팀장
  맞습니다.
  
  ▶전형진 기자
  언제 팔았느냐 이건 계약일인가요, 아니면 잔금일인가요.
  
  ▷우병탁 팀장
  네, 양도세에서 처분의 기준이 되는 것은 항상 계약이 아니라 예외는 일부 있긴 합니다만 처분하는 시점에 대한 것, 보유기간의 기산점이 되는 것은 항상 소유권이전등기일과 잔금일 중 빠른 날을 기준으로 하시면 됩니다.
  
  ▶전형진 기자
  그런데 좀 헷갈리는 게 일시적 2주택이에요. 2021년 1월 1일 이후에 종전주택을 매도했다면 남아 있는 한 채의 비과세는 어떻게 판단해야 하나요?
  
  
  
  
  ▷우병탁 팀장
  원칙적으로 거주이전을 위한 일시적 2주택, 또는 상속이나 동거봉양, 혼인합가 등으로 인한 일시적 2주택의 경우엔 항상 예외를 허용해주고 있다, 2년 추가 보유를 해야한다는 강화된 조건이 일시적 2주택의 경우엔 적용되지 않고요. 이전처럼 팔아도 비과세에 문제가 없습니다. 즉, 일시적 2주택에 해당하는 경우엔 당초의 취득일로부터 보유기간을 계산해주고, 그 보유기간을 인정해주게 됩니다.
  
  ▶전형진 기자
  추가로 또 매입을 해서 일시적 2주택을 다시 만드는 경우 또 어떻게 판단하나요?
  
  
  
  
  ▷우병탁 팀장
  네, 바로 그 부분이 이제 이 바뀐 규정에서 가장 복잡해지는 부분인데요. 원래부터 갖고 있던 것을 팔고 나서 남은 두 채 중 더 먼저 취득한 한 채를 팔 때는, 이런 경우 일시적 2주택일 때는 비과세 적용이 가능하지만, 남은 두 채 중에서 나중에 취득한 것을 세금을 내고, 즉 과세를 받고 팔고 나서 한 채를 새로 더 사서 일시적 2주택이 된 경우엔 강화된 규정에 의해서 2년을 더 갖고 있다가 팔아야 합니다.
  
  
  
  
  즉, 거주이전을 위한 일시적 2주택은 먼저 살고 있던 집을 팔아야 비과세가 되는 것이거든요. 그런데 나중에 산 집을 팔았다면 거주이전을 위해 2주택이 된 게 아닌 게 되니까 일반적인 다주택자의 경우와 마찬가지로 2년을 더 갖고 있어라, 라고 보는 거죠.
  
  즉, 나중에 취득한 집 말고 기존 주택을 먼저 판다는 원래의 순서를 지킨 경우에만 투기의 목적이 없다고 보고, 바로 팔아도 당초의 취득일부터 보유기간을 계산할 수 있도록 해주는 것입니다.
  
  ▶전형진 기자
  그러니까 결국엔 순서대로 팔고사고 팔고사고 할 때는 인정해주겠다, 이런 내용으로 정리할 수 있겠네요.
  
  ▷우병탁 팀장
  네. 그렇게 이해하시면 쉽겠습니다.
  
  ▶전형진 기자
  더 헷갈리는 게 사실 올해 들어서 장기보유특별공제율 계산하는 방식이 바뀌었잖아요. 이게 또 최종 1주택과 겹칩니다.
  
  
  
  
  ▷우병탁 팀장
  네, 올해부턴 1주택에 대한 장기보유특별공제 연 8%를 계산할 때 보유기간별 4%와 거주기간별 4%, 이렇게 나눠서 적용이 되는데요. 이 추가로 2년을 더 갖고 있다가 팔아야만 비과세가 된다는 규정 때문에 납세자분들이 오해를 좀 하시는 것 같아요.
  
  그러니까 최종 1주택이 된 다음에 다시 2년을 보유해야 비과세가 된다고 하니까 거주기간도 새로 2년을 더 채워야 하는 것 아니냐든지, 아니면 그 전의 보유기간은 다 날아가버리고 최종 1주택이 된 때로부터 새로 10년을 채워야 장특공제를 받을 수 있는 것 아니냐든지 하는 오해를 주로 하고 계시는데요.
  
  장특공제를 위한 보유기간은 비과세 판단과는 별개로 최종 1주택 여부와는 상관없이 취득일부터 항상 양도일까지로 판단하게 됩니다. 따라서 추가로 2년을 더 갖고 있다가 팔기로 했다면 기존의 보유기간과 거주기간은 처음 취득일로부터의 기간을 그대로 인정받을 수 있습니다. 한국경제 2021.1.5.