부동산 바로미터, 은마아파트를 통해 본 - 향후 포지션 판단

1979년 2억.. 입주당시
2007년 11억.. 30년경과
2017년 11억.. 경기회복
2020년 24억.. 40년경과

1. 시간에 비례하여 부동산 가격은 오른다.
2. 위기는 있고 10년 정도면 회복하였다. 앞으로는 더 빨리 회복된다. 코로나19는 몇 달 걸리지 않았다.

 

1+2 = 3. 가격은 학습에 비례한다. 모두 다 알게 되었다.

 

실제, 똘똘한 1채를 자식과 나눠가졌고 이는 강력한 지지선이 된다. 향후, 그들이 증여 받은 시세는 바로미터로 작동한다.

 

3-1 = 2 x2 = 4. 하락은 기회로 삼는다.

부동산 투자는 점차 부자들만의 전유물이 되어 가고, ETF는 쉽게 한다.

스마트폰 세대는 핸드폰 세대와 다르고, 스마트폰 세대는 다가올 AI비서 시대와 또한 다르다.

 

4+1 = 5. AI는 이윤을 추구한다. 사람을 대신하여. 즉, 실물가치의 우상향은 가팔라 진다. AI가 똑똑해질 수록

 

AI의 실수 보다는 사람의 판단 miss가 주를 이룬다.

 

5x2 = 10. 코로나19로 인하여 전 세계 화폐총량이 증가했다. 2년새

올해 또 증가한다. 이는 향후 인플레이션을 일으킨다. 언제냐의 문제지.

 

앞으로 더 많이 줘야만이 현 아파트를 살 수 있다.
화폐가치의 하락은 실물자산 가격을 증가시킨다.

 

10x2 = 20. 과거 30년 걸린 가치는 향후 2년 내 더블샷 인플레이션을 일으킨다.

 

향후 2년후 유동성 축소방향은 더블샷 인플레이션 실물자산이 진짜구나 하는 실물의 거래를 촉발시켜 인플레 당시 관망하던 수요를 확 끌어당길 것이다.

 

고로, 2021.2.3. 현재로부터 2022.11.3.까지 돈 풀기, 인플레이션 걱정, 물가 잡기, 자산매입 축소 등을 거쳐 폭등한 주식만큼 실물의 키재기가 시작되고, 2023.1.이후 실물가격은 특히 아파트는 현 가격의 50% 정도 상승할 여지가 있다.

 

그리고, 다시 3년후인 2026.1. 현재 유동성 위기, 인플레이션, 금리 인상 등을 거쳐 경기안정 국면에서는 자율주행차, AI비서, 인체조직의 교체 등이 상용화 됨에 따라 실물가치가 현 수준의 2배, 즉 100% 상승한 사회를 맞이 할 것이다.

 

백신접종 의무화 폐지로부터 시작된 사회 안정은 안전으로부터 편의, 편리 쪽으로 전환될 것이며, 이때 자산가치는 현 유동성과 인플레이션, 물가잡기, 금리 인상 등을 거쳐 누적된 상황에서 화폐가치의 볼륨, 즉 파이 크기가 커짐에 따라 그 만큼의 가치로 실물에 반영될 것이다. 위기는 곧 기회다. 매물은 나오기 무섭게 사라질 것이고, 이는 2026년까지 지속되다가 아파트 임대주택 자동말소로 인한 90만호에 달하는 주택이 매물로 나오기 시작하면, 소폭의 하락은 있을망정 큰 폭의 하락은 기대하기 어렵다.

 

이는 내가 살 곳이냐는 문제와 적어도 8년된, 많으면 20년된 아파트를 사야할 것이냐는 문제로 시작하여 정부가 지역에 상관없이 일괄 말소되도록 한 결과로 인하여 지역편차는 극심할 것이고, 이는 지역별 이슈에 반영되어 아파트 거래가격에 반영될 것이다. 세종시는 여전히 5~6생활권 분양을 하고 있을테고 40만 인구에서 50만 인구를 목표로 계속 개발이 되고 있는 상황이다. 여전히 상가공실과 교통체증은 큰 문제로 대두되고 있고 이의 대안으로 5생활권에 건설된 스마트 도시는 여러각도에서 평가 받는 바, 기술로 구현된 사회체계는 양보와 배려 라는 개념이 필요함을 부각시켜 여러 제도적인 보완조치가 지역 구석구석으로 번져 나갈 것이다.

 

현재, 서울시 분양가는 15억원. 세종시 분양가는 5억원.

서울시 30억원 일 때 세종시는 15억원.

 

과연, 세종시의 가치는 서울시에 준하여 얼마만큼 격차를 줄일 것이냐가 관전포인트다. 향후, 20년간.

 

은마아파트의 2억은 40년 걸려 24억이 되었다.

세종아파트의 3억은 20년 걸려 40억이 된다는 것이 내 생각이다. 현재, 10억. 향후, 5년내 15억, 10년내 20억. 그리고 더블샷. ETF의 5년 더블샷은 부동산에도 그대로 적용가능하다고 보는 것이 내 판단이다. 참고 바람

 

잔돈은 ETF를 통해 운용하고, 목돈은 APT를 통해 운용하면 좋다. 다만, APT 신규진입은 신혼 등 생애최초 때나 가능하며 ETF는 빠를 수록 좋다. 은퇴를 준비하는 지금, 생활비 마련에 분주하다. 수입모델 찾기에 고심하고 있다. 이 글을 끝까지 읽은 모두에게 행운이 깃들기를. 김성호.

 

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2억→11억→7억… ‘부동산경기 바로미터’ 은마
동아일보 2021-02-03 03:00:00

[은마아파트로 본 부동산대책]
1979년 준공땐 전용 76m² 2100만원… 2000년대 재건축 가시화에 시세급등
금융위기뒤 가격 곤두박질치기도… 전용 84m²는 지난달 24억원에 거래



은마아파트 집주인의 대출금은 평균 2억 원이 채 안 됐고, 10명 중 6명은 집을 10년 이상 갖고 있는 장기 보유자였다. 단기 매매자를 겨냥한 자금줄 죄기 식의 규제가 먹히지 않은 이유다. 30년 전 은마아파트를 산 뒤 지금까지 살고 있는 한 주민이 단지를 내려다보고 있다. 장승윤 기자 tomato99@donga.com


“평당가 68만 원, 동·호수 지정 선착순 계약!”

1979년 은마아파트가 준공될 당시 광고 문구다. 작은 평수인 31평형(현재 전용면적 76m²)의 분양가가 2100만 원 안팎이었다. 현재 같은 평형의 은마아파트 시세는 20억 원을 훌쩍 넘어섰다. 40년 사이 100배 수준으로 올랐다.

은마는 줄곧 강남 재건축 아파트의 대명사로 불리며 부동산 시장 흐름을 그대로 반영해 왔다. 시세가 급등하기 시작한 것은 2000년대 재건축이 가시화되면서다. 전국이 집값 급등에 몸살을 앓았던 때다. 정부는 은마 등 재건축 아파트를 집값 불안의 진원지로 보고 재건축을 규제했다. 그런데도 은마 시세는 2000년 2억 원에서 2007년 11억 원 이상으로 치솟았다.

금융위기 이후 가장 크게 충격을 받은 단지 역시 은마였다. 2013년 7억 원대까지로 하락했다. 주택 경기가 살아나며 2017년 11억 원대로 가격이 반등했다.


정부는 이후 재건축초과이익환수제와 분양가상한제, 토지거래허가구역 지정 등 강력한 규제를 잇달아 도입했다. 하지만 매물이 실종돼 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다. 일부 거래를 통해 가격만 오르고 있다. 지난해 상반기(1∼6월) 내내 200∼300개 수준이던 은마아파트 매물은 지난해 7월 이후 급감해 이달 2일 현재 75개 수준에 그친다. 실거래 건수도 지난해 상반기 75건에서 하반기 21건으로 급감했다. 은마아파트 전용 84m²는 지난달 24억 원에 거래됐다