미국 집값 vs 세종 집값

2021년 집값은 오른다. 작년에 이어 올해도.
1980년에서 2000년 세대에게 내집마련의 기회를 준다고 한다. 다만 미국은 교외지역이, 세종은 아파트가 각광받는다는 것이 다르다.

집값 상승을 인정하고 받아들이는 정책으로 기조가 바뀌어야 한다는 홍교수의 말에 공감한다. 해답은 단순하다 못해 명쾌하다. 부동산 가치 상승을 불인정하는 그 사상부터 깨지 않는다면 해결은 어렵다. 경제가 성장하면 집값도 오를 수 밖에 없다.

도시에 아파트를 짓기 시작하면서 하나의 땅 위에 차곡차곡 쌓아서 허공을 부동산 자산으로 만들었다. 유 교수는 "가격을 낮추고 사람들이 중산층이 될 기회를 만들어준 것"이라며 "모든 사람들을 지주로 만들어준 도구라고 생각한다"고 설명했다.

경제가 성장하면 집값도 오를 수 밖에 없기 때문이다. 그는 "정부가 2~3%대의 경제성장을 하겠다고 말하면서 부동산 가격은 떨어뜨리겠다는 것은 말이 안 되는 것"이라며 "10년간 임대주택에 살다 나오면 집 값이 다 올라서 아마 집을 더 못살 것"이라고 비판했다. 문제는 1970~80년대에 머물러 있는 법규와 규제다. 김성호.

1.
코로나로 도심 엑소더스...미국 미친 집값, 교외-지방이 불붙였다
차학봉 부동산전문기자
조선일보 2021.02.06 10:25

··차학봉 기자의 ‘팬데믹 주택 버블’ 연구 - ③끝 없이 치솟는 미국 집값


미국은 코로나 대유행에도 집값이 폭등하고 있다. 사진은 미국 일리노이주(州) 프린스턴의 한 집 앞에‘주택 판매’광고판이 세워져 있는 모습.
미국은 코로나 대유행에도 집값이 폭등하고 있다. 사진은 미국 일리노이주(州) 프린스턴의 한 집 앞에‘주택 판매’광고판이 세워져 있는 모습.
“주택시장이 미쳤다”, “올해도 집값 더 오른다”

2600만 명이 코로나에 감염됐고 대공황 이후 가장 높은 실업률(작년 4월 14.7 %)을 기록했던 미국도 버블 논쟁이 벌어질 정도로 주택시장이 화끈하게 불 붙었다.

작년 미국의 기존 주택 거래량이 564만 건으로 전년보다 5.6% 늘어났다. 버블의 절정기였던 2006년(648만 건) 이후 최대 규모이다. 작년 12월 기존 주택의 중간가격은 30만9800달러로, 전년 동월보다 12.9% 올랐다고 전미 중개업협회가 밝혔다. 정부 공식 통계로 한국의 전년도 전국 평균 상승률이 5.36%였다. 코로나로 경기 침체를 겪고 있는 미국의 주택시장이 불 붙은 이유는 뭘까. 미국에서도 집값 급등은 ‘코로나 미스터리’로 불리면서 ‘버블 논쟁’을 촉발시켰다. 미국의 집값은 왜 올랐고, 올해는 어떻게 될까.

◇ 코로나로 도심 엑소더스, 대도시 임대료 급락 ···교외주택과 중소도시가 집값 급등 주도

첫째, 사상 유례없는 저금리와 유동성 덕분이다. 코로나로 인한 경기침체를 막기 위해 미국 정부는 무제한 양적 완화, 4차례에 걸쳐 총 2.7조 달러 규모의 경기부양책을 시행했다. 30년 고정 모기지(주택담보대출) 금리가 2.67%로, 2년 전(5%대)의 절반 정도로 떨어졌다. 금리가 역대 최저치로 급락하면서 주택구매 붐을 촉발시켰다.

둘째, 코로나로 인한 주택 가치의 재발견이 새로운 수요를 폭발시켰다. 재택근무, 재택 교육이 일반화되면서 쾌적한 환경에 더 넓은 집으로 이사하는 수요가 만들어졌다. 이른바 ‘코로나 도심 엑소더스(대탈출)’가 발생하면서 뉴욕, 샌프란시스코 등 대도시 도심 주택은 가격이 하락하는 대신 지방 중소도시와 교외 지역이 집값 상승을 주도했다. 한국은 아파트 수요가 폭증하면서 주택 가격 상승을 이끈 것과는 정반대이다. 포브스지는 “코로나가 터지면서 대도시의 비싸고 좁은 아파트 대신 더 넓고 쾌적한 교외주택으로 이전하는 수요가 급증했다”면서 “코로나가 끝난다고 해도 재택근무가 가져온 변화는 지속할 가능성이 크다”고 분석했다. 젊은층이 좀더 저렴한 주택을 찾아 이주한 수요 탓에 중소 도시들의 집값도 강세이다. 피츠버그(30만명), 신시네티(30만명). 캔사스시티(50만명), 보이시(24만명), 인디애나폴리스(87만명), 멤피스(65만명) 등 중소형 도시들도 가격이 10% 이상 급등했다. USA투데이는 “샌프란시스코, 보스톤, 뉴욕 등의 임대료가 20% 전후로 하락했다”고 보도했다. 미국 언론들은 “팬데믹이 일과 생활의 균형에 대한 근본적인 개념, 혹은 철학을 바꿔 놓았기 때문에 주택 선호의 변화는 지속될 것”이라고 분석한다.

◇실업률 빠르게 회복···· 밀레니얼 세대 본격적으로 내집마련 나서

셋째, 코로나 양극화와 경기 회복에 대한 기대감이다. 코로나가 터지면서 미국 실업률이 작년 4월 4.4%에서 작년 5월 14.7%까지 치솟았다. 하지만 8.4%(작년 9월), 6.7%(1월)로 빠른 속도로 정상화되고 있다. 코로나로 직격탄을 받은 계층은 저소득 서비스업종이다. 음식, 호텔 등 대면 근로를 하는 저소득층에서 광범위하게 실업이 발생했지만, 중산층은 오히려 반사이익을 누리고 있다는 평가도 나온다. 주가와 집값이 급등하면서 중상류층은 자산이 늘어나고 있다.

넷째, 지난해 평균 나이가 32세가 된 밀레니얼 세대가 본격적으로 내 집 마련에 나서고 있다. 1980년대 초반부터 2000년대 초반에 출생한 미국의 밀레니얼 세대는 7210만 명에 달한다. 한 설문조사에서 이들의 60%가 주택구매의사가 있다고 답했다. 월스트리트저널은 미국에서 밀레니얼 세대가 신규주택대출의 절반 이상을 차지하고 있다고 분석했다.

◇주택공급 부족으로 상승세 지속 가능성···주택재고 사상 최저치

다섯째. 주택 공급 감소와 재고 부족이다. 2006년 부동산 호황기에는 연간 227만 가구가 공급됐지만 2009년~2019년은 연간 50만~120만 가구로, 절대 공급규모가 줄었다. 리먼쇼크로 인해 집값이 폭락하는 것을 경험한 탓에 주택수요가 장기간 회복되지 않았기 때문이다. 미국 모기지회사 페니매는 250만 가구의 주택이 부족한 상태라고 분석했다. 라모코 산타렐리 노라다 부동산 인베스트먼트 CEO는 USA투데이와의 인터뷰에서 “연간 162만 가구의 주택 공급이 필요하지만, 매년 37만 가구가 덜 공급됐다”고 주장했다. 건설업체들이 수요가 많고 이윤이 높은 고가 주택 공급을 늘리는 대신 시장 불확실성이 큰 저가 주택의 공급을 줄인 것이 원인이라는 해석도 나온다. 기존 주택 (판매) 재고의 역사적 평균이 240만 가구(1980~2018년)에서 2018년에는 155만 가구 수준으로 떨어졌다. 집값이 급등하고 있지만, 코로나와 건설 숙련공 부족, 자재난 등이 신속한 주택공급을 가로막고 있다.


◇미 정부 리먼사태 교훈으로 대출금 상환 유예···· 극적인 반등 뒷받침

여섯째, 미국 정부의 주택 관련 각종 지원책이 주택시장을 지지하고 있다. 리먼 쇼크로 인한 주택시장 붕괴와 금융위기를 경험했던 미국 정부의 대응은 신속했다. 주택가격 하락, 담보 가치 상실, 가계 부도, 금융부실의 악순환을 방치하면 경기침체가 장기화될 수 있다고 보고 각종 긴급 조치들이 도입됐다.

월세를 내지 못하더라도 임대주택에서 쫓겨나는 것을 막아주는 ‘임대료 체납 퇴거 유예조치’가 광범위하게 도입됐다. 연방주택기업감독청(FHA)이 작년에 국영 모기지 보증기관 패니매와 프레디맥으로부터 주택담보대출을 받은 주택소유자를 대상으로 모기지 상환 납부유예조치를 도입했다. 모기지 원리금 상환을 하지 못하는 주택소유자에 대한 압류는 최소 60일, 최대 12개월까지 유예신청을 받았다. 주택소유자가 모기지 납부유예 금액을 집 파는 시점에 내거나 모기지 융자액을 다 상환한 후에 낼 수 있도록 하는 방안도 도입됐다.

◇바이든 정부의 돈풀기 정책, 이민완화 등 주택시장 호재 많아

올해에도 주택시장이 호황을 이어갈 것이라는 기대감이 커지고 있다. 경제전문 매체 마켓워치는 골드만삭스가 최근 보고서에서 “2021년 4.7%,2022년에 3.7% 가격 상승할 것”이라고 전망했다고 전했다.

바이든 정부가 공화당 정부보다는 주택경기에 유리한 정책을 펼칠 가능성이 높다. 바이든 정부는 트럼프 정부와 달리 이민 규제를 완화하고 있는데, 이는 결국 주택 수요를 늘릴 수 있다. 미국 정부는 집값 규제를 위한 정책을 펴지는 않고 있다. 집값 상승이 무주택자, 젊은 세대에게 재앙이 될 수 있지만, 경기 회복에 큰 도움이 된다고 보기 때문이다. 대신 바이든 정부는 저가주택의 공급을 확대하고 저소득층, 유색인종, 젊은 층의 주택구매에 금융혜택을 주는 방안을 추진하고 있다.

올해도 돈 풀기 정책은 지속된다. 바이든 대통령이 마련한 1조9000억 달러(2100조원)에 달하는 코로나 지원안이 상원을 통과했다. 미국은 작년 3 월 2조4000억 달러(2600조원), 12월 9000억 달러(1000조원)의 코로나 경기 부양책을 실시했으며 이번 지원안이 최종 확정되면 코로나 관련 추가 편성된 예산이 5조2000억 달러( 5600조원)를 넘는다.

◇임대료·모기지 연체 급증 ····고개 드는 미국 부동산 버블 붕괴론

집값이 계속 오를 수만은 없다는 비관론도 만만치 않다. 버블론의 근거는 치솟는 주택 임대료 연체율이다. 무디스 애널리틱스는 1월 미국에서 집세 연체자가 1000만명이 넘는다고 주장했다. 1인당 5600달러의 집세가 밀려 총 연체금은 573억 달러에 달한다고 했다. 월세를 내지 못하더라도 임대주택에서 쫓겨나는 것을 막아주는 ‘렌트 체납 퇴거 유예조치’로 인해 주택시장은 표면적으로 평온하다.

모기지(주택담보대출)를 상환하지 못하는 사람들도 급증하고 있다. 미국 모기지(주택 담보 대출) 연체율이 8%를 넘어섰다. 21년만에 최고치. 그런데도 시장이 평온한 것은 미국 정부가 도입한 모기지 납부유예제도 덕분이다. 비관론자들은 미국 정부가 납부유예 조치를 무작정 연장해 줄 수 없는 만큼 결국 버블 붕괴의 뇌관이 될 것이라고 주장한다. 반면 낙관론자들은 집값이 상승세인 만큼, 부도 유예를 활용해서 주택을 처분해 충분히 상환이 가능하다고 주장한다.

비관론자들은 경기가 회복되면 금리가 올라서 결국 주택시장이 붕괴될 수 있다고 주장한다. 실제 미국 국채 금리가 완만한 상승세를 보이면서 모기지(주택담보대출) 금리도 오름세이다. 미국 정부 모기지 기관인 프레디맥은 최근 30년 고정금리 주택담보대출 금리가 2.65%에서 2.79%로 올랐다고 밝혔다.

가장 인기가 높은 15년 고정 금리 모기지는 2.16%에서 2.23%로 올랐다. 하지만 저금리를 활용해 고금리를 저금리로 낮추는 모기지 리파이낸싱(재융자)을 통해 부담을 낮출 수 있다. 경제에 부담이 될 정도의 급격한 금리인상은 없다는 것을 미연준(FRB)이 수차례 밝혔다. 리먼쇼크 당시에는 담보를 잡은 주택의 가격이 오르면 오른 만큼, 또 돈을 추가로 빌려서 소비에 사용했다. 하지만, 현재는 주택담보대출이 당시와 비교할 수 없는 정도로 건전하게 운영되고 있다.


2.
'청약경쟁 2100대 1' 한숨···1만3000채로 세종 집값 잡을까
중앙일보 2021.02.06 05:00

최근 세종시 아파트 분양에서 특정 주택 형태 경쟁률이 2100대1까지 기록했다. 지난해 세종지역 아파트값이 폭등한 데다, 수요보다 공급 물량이 부족해지자 아파트 분양을 놓고 갈수록 경쟁이 치열해지고 있다.
정부세종청사 주변에 들어선 아파트 단지. 프리랜서 김성태
정부세종청사 주변에 들어선 아파트 단지. 프리랜서 김성태

6일 세종시에 따르면 세종 신도시(행정중심복합도시) 6-3생활권 H2·H3블록 아파트 일반공급(1순위) 청약이 지난 2일 하루 접수됐다. 금호건설·신동아 건설·HMG파트너스가 공동으로 짓는 이 아파트(세종 리첸시아 파밀리에)는 전체 1350가구 중 958가구(71.0%)가 신도시로 이전하는 정부 부처 무주택 공무원과 신혼부부·장애인 등에게 우선 배정됐다. 이에 따라 일반공급 물량은 나머지 392가구(29.0%)에 불과하다.

이런 가운데 이날 전국에서 청약을 신청한 사람은 7만1464명이나 됐다. 전체 평균 경쟁률은 세종시 사상 가장 높은 182.3대 1이었다.
세종시 어진동 세종호수공원에서 시민들이 산책하고 있다. 뉴스1
세종시 어진동 세종호수공원에서 시민들이 산책하고 있다. 뉴스1

'세종 리첸시아 파밀리'에는 올해 들어 지난 3일까지 전국에서 분양된 아파트 44개 단지 가운데 단지 전체 기준 경쟁률이 가장 높았다. 또 전체 54개 주택형 가운데 미달한 유형은 하나도 없었다.

H2블록은 일반분양 분 218가구에 4만8266명이 접수, 평균 경쟁률이 221.4대 1이었다. 특히 배정 물량이 13가구인 전용면적 90㎡A형 기타지역(비세종시민)에서는 해당 지역(세종시민) 탈락자 7455명을 포함한 2만7298명이 경합했다. 최종 경쟁률은 2099.9대 1이나 됐다. 또 H3블록은 174가구 공급에 2만3198명이 접수(133.3대 1)했다.

세종시는 조치원읍 등 10개 읍·면을 제외한 신도시 전 지역이 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 3가지 규제 지역으로 묶여 있다. 이로 인해 서울지역(15개 구)과 함께 일반인이 아파트를 분양받기가 전국에서 가장 까다로운 곳이다.



세종시 올해 아파트 분양에서 경쟁률이 사상 최고를 기록한 요인은 크게 3가지로 분석된다. 우선 지난해 아파트값 상승률이 전국에서 가장 높았다. 한국부동산원 통계를 보면 세종 상승률은 매매가 44.93%, 전세는 60.60%에 달했다. 전국 평균 상승률은 매매가 7.57%, 전세는 7.32%였다.

이와 함께 문재인 정부의 초강력 규제로 인해 수요보다 공급이 크게 부족했다. 행복도시건설청에 따르면 신도시에서 2010년부터 2019년까지 10년간 공급된 아파트가 연평균 1만597가구(임대 포함)지만 지난해에는 3분의 1 정도인 3058가구에 그쳤다. 올해는 지난해보다는 많은 6443가구 정도로 예상된다.
세종시 전월산과 국립세종수목원 사이에 있는 국회 세종의사당 부지 전경. 연합뉴스
세종시 전월산과 국립세종수목원 사이에 있는 국회 세종의사당 부지 전경. 연합뉴스

정부와 여당이 올해부터 국회 세종의사당 건설을 본격 추진키로 하는 등 도시 인프라가 속속 갖춰지는 것도 집값 상승에 영향을 주고 있다는 게 부동산 관계자들의 설명이다.

이런 가운데 정부는 지난 4일 주택 공급 방안을 내놨다. 여기에는 앞으로 4년 안에 행정중심복합도시(세종시 신도시) 예정지역에 1만3000가구를 추가로 공급할 계획이다.

지역 부동산 업계는 지역 집값을 잡기엔 역부족이라는 반응이다. 세종지역 부동산 업체 관계자는 "1만3000 가구는 너무 적은 물량”이라며 “2025년이면 서울∼세종 고속도로 완공, 4-2 생활권(집현동) 공동캠퍼스 6개 대학 입주 등 굵직굵직한 이슈가 있어 집값은 계속 오를 가능성이 있다"고 지적했다.


이에 대해 세종시 권봉기 주택과장은 "1만3000가구면 세종시 현재 인구(36만명)의 10분의 1 규모에 해당하는 것으로 적지않은 수준"이라며 "심리적인 효과 등을 고려하면 집값 안정에 도움이 될 것으로 생각한다"고 말했다.

세종=김방현 기자 kim.banghyun@joongang.co.kr



3.
"모두를 가난하게 만들려는 진짜 나쁜 부동산 정책" [강영연의 인터뷰집]
한국경제 2021.02.06 10:00 수정2021.02.06 13:42

투자가치 높은 아파트 선호 당연
임대주택보다는 내집마련 위한 공급 늘려야

유현준 홍익대 교수 인터뷰
"나에게 집은 무엇일까" '인터뷰 집'은 이런 의문에서 시작했습니다.

투자 가치를 가지는 상품, 내가 살아가는 공간. 그 사이 어디쯤에서 헤매고 있을 집에 대한 솔직한 이야기를 해보고 싶습니다. 오를만한 아파트를 사는 것이 나쁜 건 아닙니다. 그것으로 돈을 버는 것도 죄악은 아니겠죠. 하지만 누구나 추구해야하는 절대선도 아닐 겁니다.

기사를 통해 어떤 정답을 제시하려는 게 아닙니다. 누가 옳다 그르다 판단할 생각도 없습니다. 다양한 사람들의 인터뷰를 통해 각자가 원하는 공간에 대한 이야기를 듣고 그것을 나누는 것이 목적입니다.

이 글을 읽는 사람들이 내가 원하는 집에 대해서 생각해볼 수 있는 계기가 됐으면 합니다. 인터뷰는 나이, 직업, 학력, 지역 등에서 최대한 다양한 사람들을 만나 이야기를 들으려합니다. 자신의 의견을 말씀하시고 싶은 분, 내 주변에 사람을 추천해주시고 싶으시다면 이메일로 연락주세요. 직접 찾아가 만나겠습니다.

유현준 홍익대 교수는 '공간과 소통의 중요성'을 강조하는 전문가로 알려져있다. 가족과 소통할 수 있는 집, 추억이 쌓이는 공간으로서의 집을 중요시하는 건축가다. 하지만 투자 가치를 가지는 상품으로서의 집을 인정해야한다고 생각한다. 부동산이 자산의 대부분을 차지하는 현실을 무시할 수 없다는게 그의 생각이다.

집을 사고 싶은 사람들이 살 수 있도록 시장경제에 입각한 공급정책이 필요하다고도 했다. 지금의 부동산 정책은 점점 청년들에게 집을 살 기회를 뺏는다는게 그의 진단이다. 그는 "청년임대주택은 영원히 2030세대들을 가난하게 만들려는 정책"이라며 "청년들은 정치가들에게 주택을 소유할 수 있는 정책을 만들도록 움직여야 한다"고 조언했다.

유 교수는 지난 2일 한국경제신문빌딩에서 한 인터뷰에서 "공간을 강조하는 제 모습을 보고 시골 가서 살것 같다고 생각하는데 전혀 아니다"라며 도시에 살고 싶다고 했다. 그는 스스로를 "집 안에만 있으면서 자족할 수 있는 사람이 아니다"라고 규정했다. 대신 "다른 사람들 구경도 하고, 북적북적한 도시에 있다가 제 집에 들어가면 조용함을 느낄수 있는 두 가지를 다 갖고 싶다"고 했다.

그가 살고 싶은 곳은 서울 강남이다. 지하철, 카페, 극장 등 다양한 편의시설을 갖춘 지역이기 때문이다. 강남으로 몰리는 투자 수요가 당연하다고 했다. 요즘 사람들이 투자를 위해 집을 사는 것도 이해한다고 했다. 그는 "우리가 가지고 있는 자산 중 엄청나게 많은 부분이 부동산인데 당연히 투자를 생각해야한다"며 "다만 어느 한 쪽을 취하면 다른 한 쪽은 잃게 되는 것이고, 능력의 한계도 있을테니 적정선을 찾아야할 것"이라고 말했다.

아파트를 선호하는 것도 현 상황에서는 당연한 귀결이라고 분석했다. 유 교수는 "우리나라 아파트는 화폐의 기능을 하기 시작했고 환금성도 좋다"며 "투자가치가 좋아졌기 때문에 기왕 산다면 모두들 아파트를 사고 싶어 하는 것"이라고 말했다.

그는 이를 해결하기 위해서는 집합주거형태의 건물을 짓더라도 그 안에서 다양성을 키우는 방법을 추구해야한다고 제안했다. 예를 들어 3000세대 아파트를 짓는다고 할 때 지금은 하나의 건설사가 하나의 설계사무소와 일을 한다. 평형대별로 똑같은 집이 나올 수 밖에 없는 이유다. 유 교수는 이를 쪼개서 여러 설계사무소에게 일을 주고, 각각이 개성있는 아파트를 짓도록 유도해야한다고 강조했다.

"물론 전체 단지의 균형을 맞추기 위해 몇층짜리를 얼마만큼 짓는다는 식의 마스터플랜은 한곳에서 짜야합니다. 하지만 전체 프로젝트를 10개로 나눠 각기 다른 설계사무소에서 일을 한다고 하면 서로 다른 평면이 나오고 입면 재료 등도 다양해질 것입니다. 같은 단지안의 같은 30평대 아파트라고 해도 모양과 가치가 다르게 나오고 다양성을 얻을 수 있는 것이죠."


그는 한국이 두 번의 기술혁명을 통한 공간혁명을 이뤄냈다고 분석했다. 첫 번째가 1970년대 아파트를 통한 공간 혁명이다. 아파트의 장점은 허공을 부동산 자산으로 만들고, 그로 인해 중산층을 키워낸 것이라고 했다. 조선시대처럼 1층에 살면 밀도가 낮고, 빈 공간은 쓸모가 없는 공간일 수 밖에 없다. 하지만 도시에 아파트를 짓기 시작하면서 하나의 땅 위에 차곡차곡 쌓아서 허공을 부동산 자산으로 만들었다. 유 교수는 "가격을 낮추고 사람들이 중산층이 될 기회를 만들어준 것"이라며 "모든 사람들을 지주로 만들어준 도구라고 생각한다"고 설명했다.

두 번째는 1990년대 인터넷 혁명을 통한 가상공간의 빅뱅이라고 했다. 그리고 이 두 번의 공간 혁명으로 두 부류의 부자가 탄생했다고 설명했다. "기술 혁명으로 공간을 제공하면 그 공간을 통해 새롭게 부가 창출되고, 기회를 가질 수 없던 사회 하층민이나 젊은층이 부의 사다리를 탈 수 있게 됩니다. 국가가 할 일은 그런 기술혁명을 통해서 새로운 공간을 창출해줘야 하는 것입니다."

지금의 2030 청년의 주거 문제를 심각하게 보는 이유도 이런 선순환의 고리가 끊어졌기 때문이라고 했다. 유 교수는 "젊은 친구들은 젊다는 것 빼고는 인맥, 자산 등에 있어 모두 불리한 상황"이라며 "유일한 장점이 새로운 기술을 잘 접할 수 있다는 것인데 지금 우리는 그런 기술 개발을 게을리하고 있다고 생각한다"고 말했다.

'이번 생에 집을 사지 못할 것'이라고 좌절하는 2030세대에게는 정치가를 움직이라고 조언했다. 정책을 만드는 사람들을 움직여야 20~30대 젊은이들이 주택을 소유할 수 있는 정책이 만들어질 것이라는 설명이다. 청년 임대주택을 만들겠다는 사람들을 지지해서는 안 된다고도 했다. 유 교수는 "청년임대주택은 영원히 2030 세대들을 가난하게 만들려는 정책"이라고 비판했다. 경제가 성장하면 집값도 오를 수 밖에 없기 때문이다. 그는 "정부가 2~3%대의 경제성장을 하겠다고 말하면서 부동산 가격은 떨어뜨리겠다는 것은 말이 안 되는 것"이라며 "10년간 임대주택에 살다 나오면 집 값이 다 올라서 아마 집을 더 못살 것"이라고 비판했다.

임대주택의 필요성에 공감하지 않는 것은 아니다. 어려운 사람들을 위한 임대주택은 공급해야한다고 했다. 하지만 임대주택이 아니라 자기 집을 원하는 사람들을 위한 공급이 더 필요하다는 설명이다. 그는 "중산층이 원하는, 시장경제에 맞는 주택 공급이 적극적으로 이뤄져야 한다"며 "투트랙으로 가야한다"고 조언했다.



◆과감히 규제 풀어 공급 늘려야 서울시내에 새로운 주택을 공급할 곳도 많다고 했다. 그는 "다세대주택이 지어져 있는 거의 모든 땅은 기회가 있다"고 했다. 문제는 1970~80년대에 머물러 있는 법규와 규제라는 설명이다. 유 교수는 "우리나라 주차법은 자기 필지안에서 주차를 해결하도록 돼있는데 결국 1층에 필로티 주차장을 넣을 수 밖에 없는 것"이라며 "골목길을 유지하되 필지를 20~30개씩 묶어서 지하주차장을 만들 수 있는 규모로 만들어서 1층은 사람들이 걸어다닐 수 있게 해아한다"고 말했다.

다만 은평구 뉴타운을 만들 듯이 기존 건물들을 싹 밀고 아파트 단지를 만드는 방법을 추천하진 않는다고 했다. 그가 강북 개발에서 강조하는 것은 골목길의 패턴을 유지하는 것이다. 집이나 건물 하나하나를 지키기보다는 그들이 만들어낸 골목길의 모양을 보존하는 것이 더 중요하다고 했다.

재건축을 위한 용적률, 건폐율 등도 과감하게 높여줄 필요가 있다고 제안했다. 예를 들어 과거 조선시대 때는 1층짜리 건물 밖에 짓지 못했다. 한양은 15만명이면 꽉차는 도시였다. 하지만 철근 콘크리트를 통해 2층 이상의 집이 나오기 시작했고, 아파트를 거쳐 1000만 도시로 성장했다. 유 교수는 "과거에는 그런식으로 용적률을 높이는 것에 저항감이 없었는데 지금은 1970~80년대 스타일로 만들어진 공간을 고집하는 것 같다"며 "재건축이 활성화 되면 굳이 신도시를 안 만들어도 충분한 주택 공급이 가능할 것"이라고 말했다.

강영연 기자 yykang@hankyung.com

댓글 1

• 스스로 `自`2021.02.06 19:48

  차라리 행복하다. 부동산 가치상승을 불인정하는 현 부동산정책이 그러면 그런대로 중산층과 내집마련한 밀레니얼세대에게는 희소식이기 때문이다.
  
  2022년 집값은 오른다. 2200조원이 풀리고 각종 유예조치가 유효하다.
  2023년 집단면역 논의가 활발하다. 이제는 머물지말고 밖으로 활보해도 좋은, 그런 생각이 든다.
  2024년 특이한 사례가 발생하고 아직 마스크는 필수품이지만 가지 못할 곳은 없다.
  2025년 경기안정이 본격화한다. 빅뱅. 투자붐이 인다. 특히 부동산에. 증시 또한 활황이지만 부동산만 못하다.
  2026년 거리를 활보하는 사람들, 해외여행이 자유롭다. 미국 집을 산다.
  2027년 한국에서는 2021년 희대의 사건, 임대주택이 강제로 자동소멸된다는 것에 반기를 든 부동산 가들이 헌법소원의 결과를 이유로 사유재산 침해로 인한 정당한 소유를 인정 받는다. 강제할 근거가 사라진다. 그러지 못한 정당은 국민심판 대상이 되며 과거의 누더기 임대차법은 폐기수준에 이른다.
  2028년 새정부는 지난 2번의 연속정권의 부동산 기조를 타파하고 자유시장 경제에 기초한 부동산 가치의 상승을 인정하고 쪽방촌 공급과 아파트 시장 간 구분된 정책을 펼친다. 움직이는 집 소유를 당연한 것으로 인정한다.
  2029년 신 짚시법이 제정된다. 자율주행과 자동차에 거주가능한 공간창출의 결합은 차량이 머무는 곳을 주소로 인정한다.
  2030년 아파트는 너무 비싸다. 결국 무빙하우스 공급을 위한 주차타워 건설이 정부주도로 붐을 이룬다.
  2031년 무빙하우스에서 무빙하우스로 이동가능한, 또한 플라잉카의 결합은 이동의 자유를 가져온다. 주차타워는 더 이상 주차공간이 아닌 삶의 터전이 된다. 대형 쇼핑몰 공간은 플라잉 무빙하우스의 좋은 보금자리로 거듭난다.
  2032년 땅을 그리워 하는 사람들이 는다.
  2033년 도심 산책을 부러워 한다.
  2034년 세계 최대 규모의 플라잉 무빙하우스 대전이 열린다. 이제 하늘 공간도 복잡해진다. 갈 수 있는, 이동가능한 규제가 강화된다. 하늘 조망권이 인정 받는다. 기존 주거와 플라잉 무빙하우스 공간의 분리가 시작된다.
  2035년 아파트는 너무 너무 비싸다. 84제곱미터 아파트분양가는 서울 40억, 세종 30억으로 2021년 서울 10억, 세종 5억의 3~6배에 이른다. 세종은 신도심이 곧 서울 강남으로 평가받는다.

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