캠핑장

캠핑장의 경우

향후 매입하는 자에게 일정 수익이 보장될 때 그 가치까지 만들어내는 것이 진입할 때 목표가 될 것이다.

 

계곡을 끼고 있는 곳은 40~50만원. 그렇지 못한 곳은 10만원대. 지역에 따라 100만원까지 가능하겠지만 토지매입비가 상승할 수록 수익사업 타당성은 떨어진다. 

 

여기에서 정해야 할 것은, 수익형인지 투자형인지 어느 쪽 지향을 더 가져갈 것인지 확실해야 한다. 투자형에 가까울 수록 도심에 가까워질 것이고 단가는 상승할 것이기 때문이며, 먼 미래를 대비한다는 측면에선 좋겠지만 당장의 부담이 일상까지 영향을 주어 혹시모를 미래 때문에 현재가 괴로운 것은 피했으면 하기 때문이다. 50세 이후 은퇴를 고려하고 있고, 앞으로 뭘 해서 먹고 사나 하는 방향에서 내게 3억원이 주어진다면 어떻게 할까 라는 고민을 놓고 필요하면서 내가 하고싶은 것을 고르는 작업인 셈이다. 남들이 다 괜찮다고 하는 걸 우선 고려하되, 남들이 하지 않는 걸 생각해봐도 좋겠지만 우선 쉽게 접하고 나 또한 과거의 당구장처럼 노래방처럼 PC방처럼, 그리고 지금의 커피숍처럼 우후죽순 더 더 멋지게 탈바꿈하는 그런 사업체를 하나쯤 갖고 가고 싶은 마음에서 준비중이다.

 

계곡을 끼고 있는 토지가격 50만원, 화장실과 샤워실 및 전기시설 등 기반시설을 갖추는데 1억원 정도 소요된다고 하며, 자영업을 시작할 때 보통 3000만원 선에서 인테리어비를 들이면 아주 시작이 좋은 경우에 해당하겠지만, 경우에 따라서는 특히 프랜차이즈에 가까울 수록 초기비용이 많이 들어가게 되기 마련이다. 물론, 초기에 반드시 필요한가 라는 물음에 맞다 라는 답을 낸 결과여야 한다. 

 

캠핑장의 경우 반드시 들여야 할 비용으로는,

계곡을 낀 토지 약 40~50만원/평. 2억원(약 4천평)

화장실, 샤워실 등 기반시설(꼼꼼히 체크해서 할 때 한꺼번에 공사하는 것이 유리함) 1억원

= 3억원.

 

3억원을 다른 가치와 비교하면,

우선 은행 예금이자로 3.5% 시 1050만원/년. 87.5만원/월.

 

따라서, 3억원으로 투자하여 사업순수익은 최소 87.5만원/월 이상은 되어야 한다. 지금처럼 금리가 가파르게 상승하는 때, 7월중 0.5p 자이언트 스텝을 할 것으로 예상될 때, 다시 예금금리가 4% 이상으로 올라서면 월 100만원 이상은 최소 넘어야 하리라. 아주 최소한의 기준이다. 노력까지 기울였음에도 월 100만원이 되지 못한 사업은 아무리 미래가 밝다고 해도 감정소모가 많을 수 밖에 없고 무엇보다 흥이 나질 않을테다. 물론, 첫 술에 배가 부르겠냐마는 그만큼 해나가는 재미에서 찾아야되는 만큼 최소한의 수익으로 따져보자.

 

캠핑장 이용요금은 '일반ㆍ프리캠핑'은 15,000~20,000원, '글램핑존'은 100,000원이며, '바비큐존' 10,000~20,000원, 캠프파이어존 5,000~10,000원으로, 서울시 내 캠핑장 요금 수준에 맞추어 책정되었습니다.

 

캠핑장 이용요금을 2만원으로 정하면,

평일과 주말을 구분하되 초기 평일의 공실을 차츰 입소문으로 꽉꽉 채워나가는 방향에서 최소 주말만은 꽉 채운다고 볼 때, 월 200만원 수익을 내기 위한 사이트(site, 캠핑자리)는 2만원/회 x 8회 x 사이트 수 = 200만원. 즉, 사이트 수는 13개.

 

사이트 13개와 부대시설, 아름답게 꾸민, 계곡을 낀, 그늘진, 불을 피워도 좋은, 비가 와도 좋고, 눈이 오면 더 좋은 풍경을 자랑하는, 한 번쯤 죽기전에 가봐야 할, 그런 모습을 담아낸다면 13개의 사이트가 꽉꽉 차는 날이 늘어나면 늘어날 수록 월 300만원은 최대 30회 x 13개 x 2만원 = 780만원. 월 1000은 어렵다.

 

 

캠핑장 창업, 한달에 얼마나 벌어요? 

https://youtu.be/zs2s6CizaEc

 

잘나가던 식당 때려치고 꿈을 향해 50대에 오지에서 창업한 사장님 이야기

https://youtu.be/qUAJ56u1M04

연 3억을 벌려면,

캠핑장만 운영한다고 할 때 사이트 수는 월 2500만원 수익을 내야하고, 우선 1만평의 부지 면적 정도는 갖고 시작하여 사이트 수를 확장해 나갈 수 있는 여지가 있어야 한다. 다만, 부지가 넓을 수록 초기비용이 크게 든다.

사이트 수는 20개. 펜션은 4개.

사이트 비용은 4만원~5만원. 펜션은 10만원.

적정 15000만원으로부터 최고 30000만원 목표로 하고 있다.

 

따라서, 공원, 유원지, 휴양림, 특히 캠핑장을 두루 보러 다녀야 한다. 

아는 만큼 보인다. 봐도 모르면 지나친다.

 

1. 여름에 방문가능하며, '사람들이 선호하는' 계곡이나 물가 등 직관적으로 사람들이 기꺼이 와서 머물다 갈 만한 가치를 느낄 수 있어야 하는 공간이어야 한다.

2. 토지 면적은 연 3억원은 벌 수 있을 만큼 확장성이 담보되면 좋겠다. 다만, 초기 들인 비용 대비 미래 희망고문 간에 절충은 반드시 필요하다.

3. 평면 구도 보다는 개개인의 공간이 차단된 '나만의' 공간으로 구획이 가능하면 좋겠다. 방해 받고 싶지 않아서, 우리끼리 편안한 휴식을 위해서, 사색에 잠기기 위해서, 힐링을 위해서 온 곳인데 주변이 시끄럽다면 싫어진다. 다만, 물놀이나 짚라인처럼 함께 하는 공간에서는 숙소와 분리되어 떠들어도 큰 상관이 없다.

4. 사이트 마다 각기 다른 매력을 담아낸다. 단골이 된 이에게 또다른 경험을 선사할 수 있도록. 

 

이를 위해서는,

공간 예술을 알 필요가 있다. 공간을 꾸밀 때 필요한 식재, 나무, 돌, 꽃, 악세사시, 의자, 돌하루방처럼 갖은 재료들이 자연과 어울려 빛과 함께 조화롭게 빛나는 공간을 꾸며 '전시회'를 방불케 하는, 굳이 죽기전에 타국으로 20시간 비행을 해서 가지 않아도 충분한, 그런 공간을 꾸미고 싶다. 또한, 공간을 꾸밈에 있어 사계절과 시간의 흐름, 비와 눈, 태양을 변수에 넣어 활용할 수 있어야 한다. 들이지 않고도 아름답게 꾸밀 훌륭한 소재이기 때문이다.

 

내가 원하는 공간, 내가 가보고 싶은, 죽기전에 라는 말을 넣어도 충분한, 자연스럽게 자연스럽게 흘러가는 시간을 잠시 멈추고 푹 담그고 머물러도 좋은, 차와 커피향이, 혹은 굴뚝에서 연기가 피어오르는, 정적인 아름다움에 동적인 활력을 불러넣는, 그걸 위해서는 공간예술(배경 + 빛, 시각) 외에도 배울 것이 많다. 향기(냄새, 보이차나 커피, 후각), 맛(시그니처, 팝빙수, 메밀소바, 가벼운 것으로, 조리간단한, 그외 요리는 대접용, 미각), 소리(새, 물고기, 나비, 풍뎅이, 청각), 촉감(쓰다듬기, 올라타기, 땅파기, 쌓기, 행위, 스스로 할 수 있는, 도움을 동반하지 않는, 촉각), 그리고, 외부변수(비, 눈, 태양, 바람, 달).

 

잘 하려면 자연을 알아야 한다. 자연스럽게 만족감을 주고 충족하도록 하려면, 인위적인 노력이 수반되어야 한다. 그렇지 않으려면 소금호수처럼 압도적으로 지배당해야 하는데 그런 공간은 손을 대지 않을 수록 좋을 수 있어 주의를 요한다. 컨셉을 정한다. 비용을 고려하고 손댐을 최소화 하면서 압도적인 자연공간을 내가 소유하여 초대하는 삶을 살고자 한다면 발품을 많이 팔아야 한다. 어쩌면 풍수지리까지 고려해야 할 것이며, 땅에서 습기올라옴까지 고려해야 한다. 머물러서 몇 날 몇 일을 실제 자 봐야 한다. 체감하는지, 좋은지, 몸으로 느껴봐야 한다. 그냥 좋을꺼야 라는 막연함 보다는 실제 내가 해보고 좋다 라고 느끼는 장소여야 한다. 그리고 그 공간의 터를 최대한 활용하는 범위에서 인위적인 접근은 최소화 해도 좋은 장소를 선정하여 손대지 아니한 (듯한) 자연스러움 속에 잠시 머물다가 흠뻑 빠져있다가 가는 아쉬움이 남도록 만든다.

 

그렇지 아니하면, 스누피가든처럼 아예 부지를 처음부터 끝까지 기획설계하여 셋팅해야 하는데 압도적인 지배는 당했지만 글쎄다. 아기자기하지만 왠지 인위적인, 멋지지만 우리집 정원보다 크다는 정도, 제주도에 가면 꼭 가고 싶긴 하지만 그건 거기에 꼭 가야 한다기 보다는 그런 공간에서 하루 여유있게 머물고 싶은 그런 마음. 그렇기 때문에 공간에 공간을 꾸민 이의 마음을 담아내야 한다. 지향하는 바가 무엇인지, 초대받은 이가 뭘 느끼길 바라는지, 뭘 바라는 것인지 그런 지향점과 바람을 공간에 녹여낼 수 있어야 한다. 그리고 그 공간은 향기가 더해지고 맛과 소리, 촉감이 더해질수록 풍성해질 수 있어야 한다. 그리고, 비나 눈이 오면 판타지 세상이 열린다. 살며시 부는 바람에 살갛에 스치는 그 촉감에 부드러운 안락감을 느낄 수 있어야 하고, 작렬하는 태양빛이 스며든 공간에선 밤새 달빛에 가리웠던 그 공간이 맞는지 눈을 비비며 확인하려는 재스춰를 무심코 취해도 좋아야 한다. 바라고 바라면 이루어진다.

 

그 공간이 어디든, 어느 곳이든, 섬이든, 산 속이든, 산정이든, 계곡이든, 그 어디에 있든 평생을 가꾸고 가꾸어 나갈 유산이어야 한다. 

 

 

댓글 1

• 스스로 `自`2022.07.08 13:42

  아내는 싫다고 한다. 산속에 들어가서 살아야 한다고. 출퇴근 얘기는 꺼내지도 못했다. 만약 하게 된다면 내 바람 또한 출퇴근 보다는 거기 머물기를 바라기 때문이다.
  
  많은 대화가 필요하다. 물론, 캠핑장이 절대선이라는 생각은 추호도 없다. 아내와 함께 궁리한 결과가 캠핑장이든 캠핑장을 다니든 어찌 되었든 그 방향에서 대화를 진행해 나가니 그걸로 충분히 만족한다.
  
  아내는 또한 반대의 이유를 우리, 아니 특히 당신이 캠핑을 싫어했잖아. 경험도 없으면서. 캠핑장을 차린다냐고 핀잔을 준다. 맞다. 그러니 내 바람과 내 소망이 과연 캠핑장 운영에 있는지 자문해 볼 요량이며 감당가능한 지 머리속 심상에서 바라는 마음과 현실이 동떨어진 것은 아닌지 심도있게 살펴보아야겠다. 왜냐하면, 한 번 정하면 해나가기 때문이다. 물론, 거듭 다른 것에 의미를 두어 경험을 쌓아도 좋겠지만 어디 그런가! 생각 보다 인생은 짧다. 잘 정해서 신명나게 함께 일하며 살아갈 그 무엇을 정하자. 성호.