주택담보대출 변화, 여신심사 선진화방안 Q&A

여신심사 선진화방안 Q&A

 

아시아경제 2015.12.14

 

Q:적용대상 대출은?

A: 이번 가이드라인은 은행이 주택을 담보로 해 신규로 취급하는 가계 주택담보대출이 대상이다. 자영업자 등 개인사업자가 사업목적으로 주택 담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니므로 적용 배제한다. 다만, 가계 주택담보대출 중 집단대출은 대출구조가 일반 가계 주택담보대출과 상이한 점을 감안해 대상에서 제외한다. 일반 주택담보대출은 차주가 소유하고 있는 주택을 담보로 차주 채무상환능력을 평가해 대출을 실행하지만 집단대출은 '선분양'으로 담보주택이 없는 상황에서 주택도시보증공사 등의 보증서나 시행사ㆍ시공사 연대보증을 고려해 대출이 이루어지는 구조다.

 

Q: 시행시기는?

A: 전국 모든 지역에서 시행할 예정이나 그간 총부채상환비율(DTI)이 적용되지 않았던 비수도권의 경우 추가적인 준비시간이 필요한 점을 감안해 우선 수도권부터 2016년 2월에 시행하고 비수도권은 2016년 5월부터 시행할 예정이다.

 

Q: 원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 못 받는지?

A: 증빙소득이 없는 차주라도 대출을 받을 수 있다. 이번 가이드라인에 따른 소득증빙 강화 조치는 차주 채무상환능력을 제대로 심사하기 위해 차주 소득을 정확히 파악하려는 취지다. 원칙적으로 객관성 있는 증빙소득(원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성 있는 자료로 입증된 소득)을 우선적으로 확인한다. 다만, 증빙소득 자료가 없는 경우라도 인정소득(공공기관 등이 발급한 국민연금, 건강보험료 등을 바탕으로 추정한 소득)이나 신고소득(신용ㆍ체크카드 사용액, 매출액ㆍ임대소득, 최저생계비 등으로 추정한 소득) 자료를 활용해 충분히 대출을 받을 수 있다. 다만, 최저생계비를 활용하는 경우는 집단대출이나 3000만원 이하의 소액 대출로 제한한다.

 

Q: 가이드라인에 따라 추가로 제출해야 하는 서류가 있는지?

A: 신용카드 사용액 등으로 소득을 추정하는 신고소득 활용 대출은 비거치식 분할상환대출로 취급하게 되는 등 일부 제약이 있을 수 있다. 소득을 객관적으로 입증할 수 있는 원천징수영수증 등 증빙소득 자료를 우선 준비하는 것이 유리하다. 은행은 비거치식 분할상환대출 대상에 해당하더라도 고객부담 최소화를 위해 다양한 예외를 적용할 예정이다.

 

Q: 대출 받을 수 있는 한도가 줄어드는 것인지?

A: 이번 가이드라인 시행으로 직접적으로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없다. 다만, 상승가능금리를 감안한 DTI가 높게 나오는 차주는 고정금리 대출로 금리 유형을 변경하거나 상승가능 DTI가 80% 이내가 되도록 대출규모를 일부 조정하는 경우가 발생할 수 있다. 증빙소득 또는 인정소득 대신 최저생계비를 활용하는 경우 대출규모는 3000만원 이하로 제한된다.

 

Q: 상승가능금리 적용으로 변동금리 차주의 금리가 상승하는지?

A: 상승가능금리(stress rate)가 적용된다고 해서 실제 고객의 이자를 계산하는 금리가 올라가는 것이 아니다. 상승가능금리란 변동금리 대출 차주에 대해 금리가 인상돼 이자부담이 증가하더라도 부채를 상환할 수 있는 여력이 있는지를 평가하기 위해 은행이 자체적으로 활용하는 금리다. '상승가능DTI' 산출에만 사용되는 금리로서 실제 적용금리와는 관계가 없다.

 

Q: 주택을 구입하는 경우 거치식이나 일시상환 대출로 받을 수 있는지?

A: 앞으로는 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우 원칙적으로 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 대출이 취급된다. 다만, 고객의 불편을 최소화하기 위해 비거치식 분할상환 취급의 다양한 예외를 규정하고 있으므로 예외적용 대상인지 여부에 대해 사전에 거래 은행을 통해 확인할 필요가 있다. 다양한 예외를 살펴보면 △집단대출 △상속ㆍ채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수 △자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우(예ㆍ적금 만기가 도래하거나 일시적 2주택 처분 등 상환계획이 있는 경우 등) △불가피한 생활자금으로 본부승인을 받은 경우 등(주 소득자의 사망ㆍ퇴직ㆍ행방불명, 거주주택의 소실, 의료비, 학자금 등) △그 밖에 은행이 자율적으로 대출신청자가 충분한 상환능력을 가지고 있거나 불가피한 사정이 있다고 판단할 경우에 해당한다.

 

Q: 비거치식 분할상환 대출은 거치기간이 전혀 없는지?

A: 비거치식 분할상환 대출이라 하더라도 대출 초기에 부담하는 여러 가지 비용(주택구입시 취ㆍ등록세, 이사비용 등)을 고려해 1년 이내의 거치기간 설정이 가능하다.

 

Q: 총부채원리금상환비율(DSR)지표는 사후관리에만 사용한다고 하는데 은행들이 실질적으로 대출 거절 지표로 사용하는 것은 아닌지?

A: 이번 가이드라인에는 DSR지표에 따라 대출을 거절하도록 하는 내용은 없다. 은행들은 DSR지표를 산출해 사후관리에 적극 활용해 나갈 계획이다. 소득 대비 총부채원리금 상환부담이 큰 차주(예: DSR>80%)에 대해서는 지속적인 모니터링 등 부실화 예방 조치를 모색한다.

 

Q: 앞으로 대출 신청자들이 유의해야 할 사항은 무엇인지?

A: 소득대비 대출규모가 큰 고부담대출 차주나 신고소득 제출 차주의 경우 비거치식 분할상환대출로 취급되는 등 부담이 발생할 수 있다. 또 변동금리 선택 차주도 향후 금리상승을 감안한 이자부담이 높게 나타나는 경우(상승가능 DTI>80%) 금리유형이 고정금리로 유도되거나 일부 초과금액이 조정될 수 있다. 물론, 다양한 예외가 있어 예외를 적용받을 수 있으나 이 경우 본부심사 등을 거쳐야 하므로 시간이 더 소요될 수 있다. 이와 같이 가이드라인으로 인해 대출상환 방식이나 금리유형에 영향을 받을 수 있고 예외를 적용받더라도 다소 시간이 소요될 수 있으므로 주택구입 계약을 완료하고 차후에 대출을 신청하기 보다는 본인 소득과 소득증빙 종류 등을 고려한 대출규모, 상환방식, 금리유형을 미리 상담 받고 계약을 체결할 필요가 있다. 당초 예상과 다른 비거치식 분할상환대출 취급이나 시간지연으로 자금애로가 발생하는 등의 피해가 없도록 유의해야 한다.

 

 

 

[깐깐해지는 주택대출] 5억 아파트 담보로 2억 빌리면 월 상환액 50만→193만원

 

한국경제 2015.12.14

 

금융위원회와 전국은행연합회가 14일 내놓은 ‘여신심사 선진화 가이드라인’은 올 들어 급증한 가계부채 관리를 위해 지난 7월22일 발표한 대책의 상세 해설서 격이다. 골자는 두 가지다. 은행이 주택대출을 집행할 때 담보보다는 차입자의 ‘빚 갚는 능력’을 먼저 평가하고, 이자만 내고 원금은 만기에 갚는 방식 대신 처음부터 원리금을 나눠 갚는 비거치식·분할상환을 원칙으로 한다는 것이다. 그동안 주택대출 규제를 덜 받은 비(非)수도권도 내년 5월부터는 깐깐한 대출심사 기준이 적용된다.

 

▷새 가이드라인은 언제부터 적용하나.

 

“수도권은 내년 2월1일, 비수도권은 5월2일부터 적용하며, 시점은 대출 실행일이 아닌 대출 신청일 기준이다. 차입자가 은행이 원하는 상환능력을 증빙하지 못하면 대출한도 확보에 어려움을 겪을 수 있다.”

 

▷모든 대출을 비거치식·분할상환 형태로 받아야 하나.

 

“내년 2월1일(수도권 기준) 이후 신규 주택대출에만 적용한다. 기존 대출은 예외다. 고(高)부담 대출신청자는 원칙적으로 비거치식·분할상환으로 대출받아야 한다. 이번 방안은 ‘가계’의 주택대출에만 적용하기 때문에 자영업자가 사업비 조달을 위해 주택대출을 받을 때는 거치식·일시상환 대출을 받을 수 있다. 아파트 집단대출과 가구주 사망이나 퇴직에 따른 대출, 의료비·학자금 용도 대출 등 비상시에는 만기 일시상환 대출을 허용한다.”

 

 

▷고부담 대출신청자의 기준은 뭔가.

 

“주택가치 대비 대출액 비율인 담보인정비율(LTV) 60% 이상 또는 연소득 대비 부채 원리금 상환비율인 총부채상환비율(DTI)이 60%를 넘는 대출을 말한다. 다만 LTV가 60%를 넘더라도 DTI가 30% 이하면 비거치식·분할상환 대출 의무화 대상이 아니다.”

 

▷원리금 상환 부담은 어떻게 바뀌나.

 

“3억원짜리 수도권 아파트를 담보로 2억원을 연 3% 고정금리로 10년간 빌린다고 가정해보자. 기존 만기 일시상환으로 대출받으면 매달 50만원씩 10년간 6000만원의 이자를 내면 된다. 하지만 내년부터는 고부담 대출신청자(LTV 66.6%)에 해당돼 원리금 분할상환 조건으로 대출받아야 한다. 이 경우 갚아야 할 원리금은 월 193만1215원으로 만기 일시상환 때보다 네 배가량 많아진다. 다만 총 이자액은 3174만원으로 절반 가까이 줄어든다.”

 

▷거치기간은 전혀 둘 수 없나.

 

“최대 1년까지 거치기간을 설정할 수 있다. 대출 초기 취득세 납부, 이사비용 등을 고려해서다.”

 

▷최저생계비 대출한도는 어떻게 바뀌나.

 

“지금은 비수도권에 한해 최저생계비 주택대출을 허용하고 있다. 별도 서류를 내지 않아도 주민등록등본상 가구주면 4인가구 기준 연 2000만원의 최저생계비에 해당하는 소득이 있는 것으로 추정해 10년 만기, 1억원까지 대출받을 수 있다. 그러나 앞으로는 3000만원 이하 소액대출에 대해서만 최저생계비를 활용한 대출이 가능하다.”

 

▷스트레스 금리를 새로 도입하는데.

 

“스트레스 금리는 변동금리 신규 주택대출을 받을 때 대출한도를 산정하기 위해 사용하는 가상의 금리다. 내년 11월까지는 일단 2.7%포인트를 적용한다. 예를 들어 내년 5월 연 2.5%의 변동금리로 주택대출을 받는다면 여기에 2.7%포인트를 더한 연 5.7%의 금리를 기준으로 DTI를 평가해 대출금 한도를 정한다. 한도를 넘어선 대출이 필요하면 고정금리로 바꿔야 한다.”

 

▷스트레스 금리를 적용하면 대출한도가 줄어들 수 있나.

 

“그럴 수 있다. 정부는 이 금리를 추가 적용한 DTI가 80%를 넘으면 고정금리 대출로 유도하거나 대출한도를 줄이도록 할 방침이다. 연소득 3000만원인 A씨가 3억원짜리 지방 아파트를 사기 위해 변동금리 연 2.5%에 2억1000만원 10년짜리 대출을 받는다고 가정하면, 지금은 DTI 제한에 걸리지 않아 신청액을 전액 대출받을 수 있다. 하지만 내년엔 스트레스 금리를 적용한 DTI가 89.9%에 달해 고정금리 대출을 받거나 DTI 80% 초과분(2300만원)을 뺀 1억8700만원만 변동금리로 대출받아야 한다.”

 

▷총부채원리금상환비율(DSR)이 도입되면 추가 대출이 어려워지는 것 아닌가.

 

“DTI가 은행 주택대출 원리금 상환액과 기타 2금융 부채의 이자상환액만 따지던 것과 달리 DSR은 모든 금융권 부채의 원리금 상환 부담까지 평가해 산출한다. 정부는 DSR이 80%를 넘는 차입자에 대해선 은행이 상환계획을 상담하는 등 사후관리를 철저히 하도록 유도하기로 했다. 대출한도 축소 혹은 대출 거절의 잣대로 활용하지 않는다는 방침이다.”

 

■ 담보인정비율

 

LTV=loan to value ratio. 담보가치(주택가격) 대비 대출액 비율. 현재 은행권 LTV는 지역에 관계없이 최대 70%다.

 

■ 총부채상환비율

 

DTI=debt to income ratio. 대출금 원금과 이자가 연소득에서 차지하는 비율. 현재 수도권에만 60%를 적용하고 있지만, 내년 5월부터는 사실상 지방에도 적용한다.

 

■ 상승가능금리(스트레스 금리)

 

고정금리가 아닌 변동금리 주택대출 한도를 정할 때 금리 인상 가능성을 염두에 두고 추가로 얹는 금리. 최근 5년간 한국은행의 신규 가계대출 가중평균 금리에서 매년 11월 가중평균 금리를 차감해 산출한다. 대출 시점의 금리에 스트레스 금리를 더한 원리금 상환 부담이 연소득의 80%(DTI 80%)를 넘으면 대출한도를 줄이거나 고정금리 대출로 전환해야 한다.

 

■ 총부채 원리금상환비율

 

DSR=debt service ratio. 차입자의 모든 부채에 대한 원리금 상환 부담을 연소득 대비로 나타낸 지표. 은행권을 포함한 모든 금융회사 빚을 합해 이를 기준으로 소득 대비 원리금 상환 부담을 산출한다. 앞으로는 차입자의 DSR이 80%를 넘으면 은행의 사후관리 대상이 된다