2016년 부동산시장과 그이후

2016년 부동산 시장에 대해 정리된 자료를 토대로 투자(결정과 선택)를 논해본다. 김성호.

 

1. 보도자료

 

온탕·냉탕 올해 부동산시장 그때마다 등장한 10대 이슈는?

 

Mk뉴스 2016.12.10

 

2016년 부동산시장은 그야말로 온탕과 냉탕을 오갔던 한 해 였다.

 

첫 시작은 숨 고르기 장세로 시작했다. 지난해 말 주택담보대출 규제 강화롸 공급과잉 우려가 제기됐기 때문이다. 하지만 이런 기조는 오래가지 못했다. 일반분양에 나선 강남권 재건축 아파트들이 연이어 청약 흥행에 성공하면서 분위기가 돌아선 것이다.

 

 

 

호황은 올 하반기까지 계속됐다. 신규 분양단지들의 고분양가 경쟁은 인근 재건축 단지는 물론 일반아파트 가격 상승을 부추기며 서울은 한 때 지난해 상승률을 넘어서기도 했다. 호사다마(好事多魔)라고 분양시장이 뜨거워질수록 주택담보대출 규모는 늘어갔다. 당연히 가계부채율도 치솟았다. 이때부터 "시장은 아직 괜찮다"고 일관되게 말하던 정부가 규제 카드를 만지작 거리기 시작했다.

 

정부는 지난 8월 25일 주택공급 축소와 중도금 대출 규제를 골자로 한 일명 '8.25 가계부채 대책'을 내놨다. 이어 11월에는 청약자격과 분양권 전매제한 강화가 담긴 '11.3대책'도 발표했다. 엎친데 덮친격으로 지방은 입주물량 증가에 조선·해운업계 불황까지 겹치며 '양극화 현상'이 빠르게 확산됐다.

 

부동산(건설)시장은 한국 경제를 지탱하는 마지막 보루로 여겨졌다. 그만큼 주택시장은 활기차게 돌아갔다. 청약시장은 적게는 수십대 일, 많게는 수백대 일까지 경쟁률을 기록하는 단지가 속출했다.

 

그럴수록 투자수요는 벌떼처럼 몰려들었다. 하지만 나홀로 승승장구는 국내외환경의 시장 불활실성이 확대로 고꾸라지기 시작했다. 이처럼 시장이 전환할 때 마다 나왔던 올해 10대 이슈를 부동산114의 도움을 얻어 정리해 봤다.

 

◆ ‘여신심사 선진화 가이드라인’ 시행

 

지난 2월부터 수도권을 시작으로 주택담보대출의 비거치식·분할상환을 유도하는 ‘여신심사 선진화 가이드라인’이 시행에 들어갔다. 여신심사 선진화 가이드라인에는 대출자가 빚을 갚을 만큼 소득이 충분한지 깐깐히 따지고 집을 사기 위해 새로 대출을 받을 때는 처음부터 원금까지 나눠 갚는 방식을 원칙으로 하는 내용이 담겨있다.

 

5월부터는 전국으로 확대돼 지방도 사실상 DTI(총부채상환비율) 규제가 적용됐다. 지방은 입주물량 증가와 함께 그 동안 없었던 대출규제가 생기면서 상대적으로 타격이 컸다. 반면 수도권은 아파트값이 강세를 보인데다 분양시장 호조세로 주택담보대출 규제의 영향이 제한적이었다. 또 집단대출이 가이드라인에서 제외되면서 재고주택과 분양시장의 양극화 현상이 심화되기도 했다.

 

◆ 변호사의 부동산 중개 논란

 

공인중개사 자격증이 없는 변호사가 ‘부동산’이라는 명칭이 들어간 홈페이지를 만들어 부동산 중개 서비스를 시작하면서 공인중개사와의 업역 다툼 논란을 일으켰다. 중개업계는 공인중개사 고유 영역을 변호사가 침범한 것으로 보고 강력하게 반발했다.

 

지난 3월 국토부는 대법원 판례를 근거로 개인 공인중개사가 아닌 자가 ‘부동산’이란 명칭을 사용하는 경우 공인중개사법 위법 소지가 많다는 판단을 내리며 공인중개 업계의 손을 들어줬으나 11월 국민참여재판으로 진행된 1심 재판에서는 공인중개사법 위반 혐의에 대해 무죄 판결이 내려지기도 했다. 변호사의 부동산 중개 업무를 둘러싸고 향후에도 공인중개사와 변호사 간 치열한 공방이 예고되고 있다.

 

◆ TK지역(대구·경북) 아파트값 하락세로 전환

 

공급과잉 우려가 제기됐던 지방 주택시장에서 가격하락 현상이 일어나기 시작했다. 최근 2~3년간 급등한 가격에 대한 피로감과 입주물량이 쌓이면서 상승세가 꺾인 것이다. 특히 대구는 지난해 청약광풍이 불면서 아파트값이 고공행진을 이어갔지만 2016년 들어서는 전국에서 가장 큰 하락폭을 나타냈다. 대구 외에 경북, 충남, 충북, 경남 등도 마이너스 변동률을 기록했다.

 

◆ 조선·해운업 불황, 지역 부동산시장 직격탄

 

조선·해운업의 구조조정 여파로 지역 경제에서 조선·해운업 비중이 큰 경남 거제·통영·울산 동구 일대 부동산 시장에 찬바람이 불었다.

 

이들 지역은 하나같이 조선·해운업이 호황이던 시절 ‘아파트 분양 불패’를 자랑하던 곳이다. 하지만 조선·해운 경기가 꺾이면서 투자 수요가 줄어 아파트 가격이 약세를 보였고 거제의 경우 미분양 물량도 크게 증가했다.

 

◆ 주택청약 1순위 가입자 1000만명 돌파

 

주택청약종합저축 1순위 가입자 수가 도입 7년여 만에 1000만명을 돌파했다. 금융결제원에 따르면 2016년 7월 말 기준 주택청약종합저축 1순위 가입자수는 총 1002만6250명으로 2009년 5월 첫 판매를 시작한 후 처음으로 1000만명을 넘어섰다.

 

1순위 가입자 수가 지속적으로 늘어나면서 청약경쟁률은 또한 치열해졌다. 실제로 2016년 1~10월 전국 아파트 청약경쟁률은 14.71대 1로, 인터넷 청약 의무화가 시작된 2007년 이후 가장 높은 수준을 나타냈다.

 

◆ 투자 열기 속 재건축 아파트값·분양가격 신기록 행진

 

저금리 기조 속에 시중 유동자금이 강남 재건축 시장과 신규 분양시장에 몰리면서 여러 기록을 갈아치웠다. 우선 강남3구(강남·서초·송파) 재건축 아파트값이 사상 처음으로 3.3㎡당 4000만원을 돌파했다.

 

강남3구의 재건축 아파트값은 10월에 3.3㎡당 4012만원을 기록했다. 역대 최고치를 기록했던 2006년 3635만원에 비해 377만원이나 오른 것이다. 분양시장에서는 1월에 분양한 신반포자이 분양가는 3.3㎡당 4457만원에 책정돼 주상복합을 제외한 일반 아파트 가운데 역대 최고 분양가 기록을 세웠다.

 

◆ HUG 분양보증 및 중도금 대출 강화… 고분양가 제동

 

6월 28일 발표된 정부의 하반기 경제정책방향을 통해 1인당 주택도시보증공사(HUG) 중도금 대출보증 건수를 종전 무제한에서 2건으로 제한했고 1인당 보증한도도 수도권·광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한했다. 특히 분양가격이 9억원을 넘는 주택은 중도금 대출보증 대상에서 제외하도록 했다.

 

지난 8월에는 주택도시보증공사가 서울 강남구 개포주공 3단지를 재건축하는 ‘디에이치 아너힐스’의 주택분양보증 신청 건에 대해 분양가가 비싸다며 이례적으로 분양 보증 발급을 거부한 바 있다.

 

디에이치 아너힐스의 최초 분양가는 3.3㎡당 평균 4,457만원에 책정됐으나 최종적으로 분양가를 3.3㎡당 4137만원으로 낮춰 일반분양을 진행했다.

 

◆ 리모델링 요건 완화, 내력벽 철거는 보류

 

주택법 시행령 개정안에 따라 아파트 리모델링 추진에 필요한 주민 동의 요건이 동(棟)별로 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 완화됐다.

 

기존에 리모델링을 하려면 전체 구분소유자 5분의 4 이상과 동별 구분 소유자 3분의 2 이상 동의가 필요했는데 이 가운데 동별 동의 요건이 완화된 것이다. 그러나 리모델링 사업의 핵심 쟁점이었던 ‘가구간 내력벽(건물 하중을 견디도록 설계된 벽) 철거 허용 방침’을 정부가 3년간 유보하기로 하면서 리모델링 사업 추진이 탄력을 받지는 못했다.

 

◆ ‘8.25 가계부채’ 대책 발표

 

2016년 2분기 말 가계부채가 1,257조원을 넘으며 역대 최고치를 갈아치운 가운데 정부가 ‘8.25 가계부채 대책’을 내놨다. 공공택지 공급 물량을 축소하고 주택분양보증 심사를 강화해 가계부채 문제에 대응하겠다는 것이 골자다.

 

하지만 시장에서는 주택 공급축소 방침이 부각되면서 강남 등 인기지역 몸값이 높아지는 등 이상 현상을 보여 사실상 부동산 부양책에 가까웠다는 평가를 받았다.

 

◆ 청약 문턱 높인 ‘11.3 부동산 대책’ 발표

 

과열된 분양시장을 잠재우기 위해 정부가 ‘11.3 부동산 대책’을 발표했다. 서울 강남4구를 비롯해 경기도 과천 등 분양 과열 지역에 대한 분양권 전매제한을 1년 연장하거나 소유권이전등기시까지로 강화하는 것이 골자다.

 

이밖에1순위 청약 강화, 계약금 요건 분양가격 상향 조정(기존 5%→10%), 2주택 이상 소유자 청약 대상 제외, 제당첨 제한 등의 내용이 포함됐다. 주택업계 전문가들은 청약시장의 진입 장벽이 높아진 만큼 단기 전매차익 목적의 가수요가 줄어들 것으로 내다봤다.

 

 

2. 내 생각

 

우리는 정해야 한다. 틀리든 맞든 결정해야 한다. 시장 현상에 대해 단언적으로 정해놓고 지켜보거나 대비해야 한다.

 

금리 인상은 물가 상승을 토대로 일어난다. 인과관계.

내년 경기는 2%대 전망. 물가는 3% 상승을 유인한다는데 금리는 오름의 문제라기 보다는 내려야하는데 버티는 형국이다. 금리 인하 압박이 보다 크다. 단지 미국발 금리 인상가능성이 있다는데 우리만 경기회복이 더딘 건지 세계가 모두 허덕거리는지, 이 와중에 미국이 금리 인상을 하는 이유는 경제부흥에 있다고 보기 보다는 정치실권에 있다고 본다. (1)달러가치 상승을 통한 엔화와 위완화, 그리고 유로화의 가치 하락, (2)TPP 철폐, 보호무역주의 부활, 트럼프 당선 사이에는 모두 미국의 지위 공고화를 통한 돌파구 마련이다. 자국의 이익추구가 노골적이 되었다는 건 미국도 다되었다는 반증이다.

 

자국의 이윤극대화를 위해 미국은 선택했다. 나부터 라는 인식 전환은 결국 국제 공조 보다는 알아서 살아남아야 하는 일본, 중국, EU처럼 후발주자(위협국)에게 개별 생존을 주문하거나 그것보다 못한 우리나라와 같은 국가는 여럿이 모여 경제공동화 추구를 부채질 할 것이다. 그럼에도 일본 외의 다른 나라와 교역을 확대하는 것이 실익이 크지 않은 우리나라는 일본의 외통수 처지에 대해 유리한 입장에서 협상을 통한 시장통합, 아시아통화 개설 등에서 앞장설 수 있다. 물론 선택에 따른 결과이다.

 

중국의 AIIB 영향은 미국을 노골적으로 견제한다. 우리는 가입했다. 금리=달러 가치 상승을 통해 싹을 밟으려는 미국의 행동은 사드 배치, 한일군사정보 공유, 해역 갈등 등을 통해 한, 중, 일 간 경제통합을 막으려고 할 것이다. 군사갈등과 역사적 갈등을 노골화하여 계속 갈등을 부추길 것이고 이는 국내 정치 상황이 자리잡는 과정에서도 힘을 발휘하려 할 것으로 보인다. 철저한 자국의 이윤극대화를 위한 유불리 속에서 선택을 강요할 것이다.

 

아시아 경제통합인지, 미국 사대주의인지 우리는 선택해야 한다. 이는 향후 정권과 우리가 나아갈 방향을 정할 것인데 결국 둘 모두를 택할 수 없기 때문에 세밀한 거래와 협상이 주효하다. 우리 또한 자국의 이윤극대화를 추구하면서 선택할 것이다.

 

경제 통합은 당연사항이다. 미국발 보호무역이 성패를 떠나 때아닌 1위지위 공고화 방향에 대한 반감에 따라 오히려 더욱 가시화될 터이니 통신, 인터넷, 쇼핑, 관광, 그리고 그 다음으로 금융, 부동산 등으로 확대되는데 물류의 대통합부터 시작될 것이다. 해운, 항공의 국제 물류로부터 자국내 철도, 화물차, 택배차로의 대통합이 쿠팡과 손정희 에서 발아를 시작하고 이는 알리바바를 통해 물류와 쇼핑의 아시아 대통합이 가능하다는 결론에 이른다. 이는 시작일지니 제조사는 선택해야 한다. 당장 그만 두거나 3D프린팅 기반의 소프트워어 기술제공으로 전환하는 것에 대해.

 

부동산은 저만치 뒤의 일이기에 기술진보와 경제대통합으로 인한 이후의 사안으로써 지위를 누릴 것으로 본다. 아직은.

부동산은 실물경제 보다 가상현실이 각광받는 시한부까지만 허용될 일이다. 김성호.