주택임대소득 2000만원 이하도 과세

주택임대소득 2000만원 이하도 과세

 

2017년 8·2 부동산 대책이 발표된 이후 정부는 매년 부동산 세법을 개정하며 다주택자와 고가주택 보유자의 세부담을 가중시키고 있다. 2020년 경자년을 맞아 바뀌는 부동산 세법과 절세방안에 대해 알아보자.

내년부턴 9억원이 넘는 고가주택을 1세대 1주택자가 양도할 경우 2년 이상 해당 주택에 거주해야 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 1세대 1주택이더라도 양도가가 9억원이 넘는다면 초과분에 대해서는 양도소득세를 부담해야 한다.

지금까진 양도차익에 대해 보유기간에 따라 1년에 8%씩 최대 10년에 80%까지 공제받을 수 있었지만 내년부턴 양도하려는 주택에 2년 이상 거주하지 않았다면 1년에 8%가 아닌 1년에 2%씩 적용해 최대 15년에 30%까지만 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다.

만약 양도하려는 주택을 15년 보유했고 양도가가 15억원, 양도차익이 10억원이라고 가정해보자. 해당 주택에 거주했을 경우에는 1370만원을, 반면 거주하지 않았을 때는 9460만원으로 8000만원가량의 세금 차이가 발생하게 된다. 

하지만 양도가가 9억원을 약간 초과하는 경우에는 거주유무에 따라 부담하는 세금 차이가 크지 않을 수 있다. 따라서 거주하기 위해 들어가는 이사비, 이자 등 제반비용을 고려해 거주여부를 결정하는 것을 추천한다.

지난해까지는 주택임대소득이 2000만원 이하일 경우 소득세가 비과세 대상에 해당해 납부할 세금이 없었다. 다만 올해부터는 비과세 규정이 폐지되면서 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우에도 소득세 신고를 해야 한다.

종합소득세는 한해 동안 발생한 소득을 다음해 5월 한달 동안 신고해야 하는 제도다. 만약 2019년에 주택임대소득이 발생했다면 2020년 5월에 신고를 해야 한다. 만약 다른 소득 없이 집 2채로 2000만원의 임대소득을 내고 있는 집주인이 주택임대사업자로 등록할 경우 15만4000원가량의 세금만 부담하면 되지만 주택임대사업자로 등록하지 않을 경우에는 약 123만원의 세금을 부담해야 한다.

나아가 내년부턴 주택임대소득이 있는 자가 사업자등록을 내지 않으면 총수입금액의 0.2%를 가산세로 추가로 부담해야 한다.

종합부동산세를 계산할 때는 공시가격에 6억원(1세대 1주택인 경우 9억원)을 제외하고 공정시가가액비율을 곱해서 세금을 산출한다. 올해는 공정시장가액비율이 85%이지만 2022년까진 매년 4%씩 상향 조정된다. 따라서 내년에는 90%로 높아져서 보유세 부담이 늘어날 예정이다.

또한 종부세와 재산세 등을 부과하는데 기준이 되는 공기가격도 내년부터 단계적으로 끌어올려 장기적으론 시세 대비 80% 수준까지 높일 것으로 보인다. 이 경우 다주택자와 공시가 9억원 초과의 고가주택 보유자들의 세부담은 커질 것으로 전망된다.vv

 

 

 

 

댓글 2

• 스스로 `自`2020.01.08 06:15

  임대수입 2000만원 안 넘는 다주택자, 앞으로 소득세 낸다
  중앙일보 2020.01.07 12:00
  
  지난해 임대수입이 있는 다주택자는 수입금액이 2000만원을 넘지 않더라도 소득세를 내야 한다. 작년까지는 임대수입이 2000만원을 초과한 다주택자만 세금을 냈지만, 올해부터는 과세 대상이 확대됐다.
  
  국세청은 주택 임대수입 과세 대상자는 다음 달 10일까지 수입금액·소재지·계약조건 등 임대사업 현황을 관할 세무서에 신고해야 한다고 7일 밝혔다. 신고는 홈택스를 통해 할 수 있고, 소득세 납부 기간은 오는 5월1일부터 6월1일까지다.
  
  과세 대상 소득은 지난해 주택을 임대해 벌어들인 돈이다. 부부 합산으로 집이 한 채인 사람은 과세 대상에서 제외되고 2주택자는 월세에 한해, 3주택 이상인 사람은 월세와 전세 모두 수입이 있다면 소득세를 내야 한다. 다만 전용면적 40㎡ 이하이고 시가가 2억원 이하인 소형주택은 과세 대상 주택에서 빠진다.
  
  과세 대상자가 세무서와 지방자치단체에 모두 주택임대사업자 등록을 하면 세제 혜택을 받을 수 있다. 임대수입의 60%를 경비로 처리해 과세 대상 소득에서 빠지고 기본 공제액 400만원을 적용한다. 가령 주택 임대수입이 2000만원이라고 가정하면, 이 금액의 60%인 1200만원을 빼고 기본 공제액 400만원을 뺀 나머지 400만원에 대해서만 소득세가 붙는 것이다. 반면 임대사업자 등록을 하지 않은 사람은 필요 경비율은 50%, 기본공제액은 200만원만 적용받는다. 올해부터는 세무서에 사업자 등록을 하지 않은 과세 대상자들은 수입금액의 0.2%를 가산세로 더 내야 한다.

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• 스스로 `自`2020.01.16 11:56

  年2000만원 이하 임대소득자 24만명도 올해부터 과세
  동아일보 | 2020-01-16 03:00:00
  
  1주택자라도 기준시가 9억 넘고 전세 아닌 월세라면 세금 내야
  3주택자는 전세금도 임대소득 간주
  
  문재인 대통령이 14일 신년 기자회견에서 추가 부동산 대책에 대한 가능성을 내비친 가운데 올해부터 월세와 전세금 등 임대소득에 대한 과세도 본격화한다. 기존에 비과세 대상이었던 연 2000만 원 이하 임대소득자에게도 세금을 부과하기로 한 것이다. 과세 대상은 기준시가 9억 원 초과 1주택자와 모든 다주택자의 임대소득이다. 특히 3주택자 이상 보유자는 월세 소득이 없더라도 전세금을 임대소득으로 간주해 세금을 물게 된다.
  
  결국 여러 채의 집을 갖고 자신이 살지 않는 집을 월세나 전세를 줬던 집주인들의 세부담이 늘게 돼 다주택자에 대한 또 다른 압박 카드가 될 것으로 보인다.
  
  국세청은 16일부터 주택임대사업자와 병원 학원 등 개인사업자 182만 명에게 수입금액 신고 안내문을 발송할 계획이라고 15일 밝혔다. 올해부터는 2014∼2018년 비과세 대상이었던 연 2000만 원 이하 임대소득자도 과세 대상에 포함돼 신고 안내문을 받는다. 임대소득이 2000만 원 이하면 분리과세(세율 14%)와 종합과세(6∼42%) 중 선택할 수 있고 2000만 원을 넘으면 종합과세된다.
  
  과세 대상은 임대소득이 있는 고가주택 또는 다주택 보유자들이다. 1주택자라 해도 보유 주택이 기준시가 9억 원을 초과하고 전세가 아닌 월세로 임대를 놓았다면 세금을 내야 한다. 2주택자는 주택 가격과 무관하게 월세 소득에 대해, 3주택 이상 보유자는 월세 수입은 물론 전세보증금에도 간주임대료 형식으로 과세한다.
  
  간주임대료는 월세 수익에 대한 세금을 내는 사람들과의 형평성을 위해 3주택 이상 보유자의 보증금 합계가 3억 원을 넘으면 여기에 정기예금 금리를 곱해 월세 수익으로 간주하는 개념이다. 보증금에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 대해 이자율(2.1%)을 곱해 계산한다.
  
  가령 1채엔 본인이 살고 나머지 2채는 전세를 줘 각각 3억 원, 2억 원의 보증금을 받으면 5억 원에서 3억 원을 뺀 2억 원의 60%인 1억2000만 원을 과세 대상으로 삼는다. 여기에 2.1%를 곱한 252만 원이 간주임대료다.
  
  다만 3주택자의 보증금을 계산할 때 전용면적 40m² 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 보증금에서 제외한다. 물론 보유주택이 40m² 이하여도 월세 수입이 있으면 과세 대상이다.
  
  과세 대상에 포함됐다 해도 모두가 세금을 내는 것은 아니다. 임대 수입에서 필요경비와 공제금액을 빼면 납부할 세금이 없을 수도 있다. 세무서와 지방자치단체에 주택임대업 사업자로 모두 등록하면 1000만 원, 세무서와 지자체 중 한 곳에만 등록했거나 모두 등록하지 않은 경우는 400만 원의 임대소득까지 세금을 안 내도 된다.
  
  과세 대상자는 다음 달 10일까지 관할 세무서에 지난해 임대 수익을 신고해야 하고 5월에 세금을 낸다. 국세청 관계자는 “‘소득 있는 곳에 세금 있다’는 과세 원칙에 따라 소득세를 물리는 것”이라고 말했다.
  
  정부는 2013년 이전에도 2000만 원 이하 임대소득에 대해 과세를 했다. 그러나 2014년부터는 고령 납세자들의 불만과 임대시장에 미칠 영향 등을 고려해 일시적으로 이에 대한 과세를 유예했다. 그러다가 2018년 세법개정안에서 대통령 직속 재정개혁특별위원회의 권고를 받아들여 2000만 원 이하 임대소득 과세를 올해부터 부활시키기로 했다. 임대소득이 연 2000만 원 이하인 집주인은 약 24만 명으로 추산된다.