집값이 계속 오를 수밖에 없는 이유

 

집값이 계속 오를 수밖에 없는 이유

 

1) 취직해서 은퇴할 때까지 30년 일해서 소득이 있는 30년 동안 소득이 없는 30년을 포함한 60년을 준비해야 하기 때문이다.

 

왜 저축하나요?

 

집 사는 건 두 번째 문제고요.

취직해서 은퇴할 때까지 30년밖에 일을 못 합니다. 그리고 앞으로 30년을 더 살아야 하죠. 결국은 소득이 있는 30년 동안 소득이 없는 30년을 포함한 60년을 준비해야 한다는 거죠.

 

이론적으론 자신이 번 것의 절반만 써야한다는 거죠. 여기서부터 우리의 고민이 시작돼요. 그렇지 않으면 노후의 삶이 떨어지니까요.

 

50%를 저축해야 하는데 은행마다 이율이 다르다면 이율이 높은 쪽을 선택하겠죠. 그런 측면에서 부동산투자는 주식투자처럼 사서 2000만~3000만원 남기는 식으로 한다면 하수입니다. 그건 투기예요. 기본적으로 부동산투자나 내집마련은 부동산이 자산을 담는 그릇이라고 보는 거예요. 올라서 시세차익 거두는 게 아니라 부동산으로 저축을 해두는 거죠. 은행의 금리보다 수익이 높거나 더 안전한 곳에 넣는 것이죠. 안전하다는 건 돈의 가치가 하락하는 것을 방어하다는 거예요.

 

 

2) 10~20년 지나면 집값도 오르고 차값도, 전철값, 짜장면값도 뭐든 오르는데 돈의 가치는 떨어지기 때문이다.

 

저는 집값이 오른다는 표현 안 좋아합니다. 집값만 오르는 게 아녜요. 10~20년 지나면 집값도 오르고 전철값, 짜장면값도 오릅니다. 떨어진 거 하나, 돈의 가치가 떨어지는 거죠. 돈의 가치가 떨어지는데 마늘밭이나 캐비닛에 넣어둔다면 10억을 넣어둬도 10년 후엔 똑같이 10억이죠. 그래서 돈의 떨어지는 걸 방어하게끔 현물에 투자하는 거죠. 부동산도 되고 주식도 됩니다. 금도 됩니다. 그 중에서 자신에게 가장 잘 맞는 걸 찾는 게 좋아요.

 

떨어지면 떨어지라고 하죠. 어차피 또 오를 것이니. 그리고 떨어지는 게 아니라 돈의 가치가 변하는 것이고요. 통계적으로 보면 지난 20년 동안 집값이 오른 것과 떨어진 퍼센테이지를 비교해 보면 95 대 5예요. 5가 떨어진 거예요.

 

3) 한 번 사면 10년은 팔지 않을 집을 산다 + 소득에 맞는 집을 사서 보다 좋은 집으로 갈아탄다 = 10년후 10억은 올라갈 집을 산다 + 양도소득세 비과세 또는 장기보유특별공제

 

고점과 저점을 그렇게 따지지 않아도 된다?

네. 고점과 저점이라기보단 자신이 시작을 했느냐 안 했느냐의 차이죠.

 

평생일 수도 있고요. 기본적으로 10년 단위는 생각하셔야 해요. 워렌 버핏은 10년 동안 보유할 주식이 아니라면 1분도 보유하지 말라고 했잖아요. 저도 똑같은 생각입니다. 주식도 10년인데 부동산은 더 하죠. 한 번 사면 10년은 팔지 않을 집을 사라고 말해요.

 

물론 신혼부부는 조금 다른 전략을 쓰긴 해야 해요. 처음엔 돈이 없으니까. 싼집은 뭔가 핸디캡이 있겠죠. 처음엔 자기 소득에 맞는 집을 사서 보다 좋은 집으로 갈아타기를 해 나가는 것이죠.

 

여기에서, 양도소득세와 보유세를 고려하지 않을 수 없다. 10억이 올랐는데 양도소득세가 40% 이거나 보유세가 매해 10%였다면 이는 막대한 상실감을 동반하기 때문이다. 즉 양도소득세와 보유세를 반드시 고려해야 한다.

 

- 집이코노미, 2019.12.28.

 

 

> 김성호 의견

 

가장 좋은 건 다소 무리하더라도 누구나 올라갈 곳이라고 의심하지 않는 곳을 선택하여 3년 또는 5년이 지나 양도소득세와 보유세를 고러하여 갈아타기를 하거나 장기로 보유할 수 있다. 하지만 만약 4년이상 보유할 목적이라면 주택임대사업을 고려한다. 취득세와 재산세 감면과 종합부동산세 중과배제, 장기보유특별공제 등 혜택이 있기 때문이며 보유세에서도 유리하기 때문이다. 다만 주택임대사업을 고려한다면 4년, 8년 간 매매가 어렵고 - 매매해도 되지만 과태료가 1천만원 이상이다 - 임대료를 계약 건당 5% 밖에 올릴 수 없다. 1년 단위 계약으로 매해 5% 인상을 하면서 8년을 유지할 집을 구한다. 이러면 임대주택은 주택수 산정에서 제외되어 자기가 살고 있는 집은 비과세에 해당하여 거주한 후 매매하면 된다. 올라갈 집을 사서 갈아타는 것을 반복한다.