2020년부터 달라진 부동산 세법

2019년 세법개정안 발표, 달라지는 부동산 세법은?

부동산 관련 내용만 간추려봤습니다.

 

직방 2019.08.08

 

제네시스박의 친절한 부동산 절세 #46

 

지난 7월 25일, ‘2019년 세법개정안’이 발표되었습니다. 정부는 매년 세법을 개정합니다. 정부 정책 목적을 위해서, 또는 변하는 경제 환경에 적절히 대응하기 위해 매년 변화를 주고 있습니다. 총 167페이지에 달하는 ‘2019년 세법개정안 상세본’을 모두 보실 필요는 없습니다. 그보다는 본인에게 필요한 내용을 중심으로 확인 후 대응하는 것이 효율적이겠죠.

 

오늘 칼럼에서는 부동산 세금을 중심으로 어떤 변화가 있는지 살펴보겠습니다. 한 가지 당부할 것은, 아래 내용은 정부에서 발표한 개정안이라는 것입니다. 입법 과정에서 일부 사항이 변동될 수 있으니, 최종 의사결정 시에는 해당 일의 법령을 꼭 확인 후 진행하시기 바랍니다.

 

전체 내용은 기획재정부 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

 

1세대 1주택 비과세 적용 관련

1세대 1주택 비과세는 많이들 아실 것입니다. 세대 기준으로 주택 수가 1채일 때, 이를 2년 보유 혹은 거주 후 양도하면 비과세가 가능한데요. 이때 주택과 함께 딸린 토지(이를 부수 토지라고 합니다.)의 양도 차익까지 비과세해줍니다. 그런데 이러한 부수 토지에 대해 굳이 언급하지 않은 이유는 부수 토지가 주택 정착 면적의 5배(도시지역 경우), 10배(도시지역 밖) 안에 들어오는 경우가 대부분이었기 때문입니다.

 

그런데 이번 개정안을 보면, 도시 지역 중 수도권 내 지역은 주택 정착 면적의 3배까지만 주택 부수 토지로 인정하여 비과세 혜택을 줄 예정이라고 합니다.

 

1세대 1주택 비과세 적용 시 부수 토지의 범위가 조정됩니다.

 

아마 대부분의 경우는 큰 이슈가 없겠지만, 대지 지분이 많은 단독주택의 경우는 앞으로 유의할 필요가 있겠습니다. 단독주택인데 마당이 크거나 정원이 있는 주택이라면 2022년 이후 양도 시 한 번 정도는 체크해 보시고 진행하시는 게 좋겠습니다.

 

겸용주택 세 부담 증가?

겸용주택이란, 주택과 주택 외 부분(보통 상가)이 함께 있는 형태의 주택을 말합니다. 각각 면적에 따라 세 부담을 다르게 적용해 왔습니다.

 

좀 더 풀어서 설명하면, 만약 주택 면적이 주택 외 면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 과세했습니다. 이 경우 겸용주택을 세대 기준 1채만 가지고 있다면 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.

 

하지만 주택 외 면적이 주택면적보다 크거나 같다면 주택 면적만 주택으로 간주하기 때문에 그만큼 비과세 혜택이 줄어듭니다. 따라서 겸용주택을 운영하는 분은 안정적인 월세 수입을 챙기는 것은 물론, 향후 비과세까지 고려해 주택 면적을 상가 면적보다 조금 더 크게 하는 경우가 많았습니다.

 

 

9억원 초과 겸용주택은 주택과 주택 외 부분을 분리하여 과세합니다.

 

그런데 이게 2022년부터는 바뀔 예정입니다. 즉, 앞으로는 면적과 상관없이 주택 면적은 주택으로, 주택 외 면적은 주택이 아닌 것으로 간주해 과세하겠다는 것입니다. 따라서 주택 면적이 주택 외 면적보다 크다 하더라도 주택 부분에 대해서만 비과세를 받을 수 있기에 세 부담은 늘어날 것입니다.

 

다행히, 모든 겸용주택이 그런 것은 아닙니다. 실거래가 9억 원을 초과하는 고가 겸용주택에 바뀐 세법이 적용됩니다. 그리고 2022년도 이후 양도분에 대해 적용한다고 하니, 혹시 주택 면적이 커서 전체 비과세가 가능한 겸용주택 보유자분들은 그 전에 매도해서 비과세 혜택을 받을지, 아니면 계속해서 보유할지에 대한 의사결정을 앞으로 1~2년 내에는 해야 할 것으로 보입니다.

 

위 두 가지가 이번 세법개정안 중 부동산 세제와 관련한 주요 내용입니다. 아래는 정부에서 발표한 자료를 중심으로 간단히 살펴보도록 합니다. 주로 주택임대사업자들이 알아야 할 내용으로 모든 내용을 담지 못함은 양해 바랍니다.

 

소형주택 임대소득 세액 감면율 축소

등록 임대사업자의 소형 주택(85㎡ 이하, 6억원 이하)의 기존 세액 감면율은 4년 임대주택 등록 시 30%, 8년 임대주택 등록 시 75%였습니다.

 

하지만 내년부터 감면율이 각각 20%(4년), 50%(8년)로 축소됩니다. 원래 이러한 감면 혜택은 이번에 종료되는 것이었으나, 이를 22년까지 연장하되 혜택을 축소한 것입니다.

 

소형 주택의 세액 감면율이 축소됩니다.

 

리모델링 후 임대주택 등록하면?

리모델링의 경우 임대주택 등록할 때 리모델링 전 임대 기간과 리모델링 후 임대 기간을 통산해서 임대 기간을 계산합니다. 주택임대사업자의 세 부담이 완화되는 것이죠.

 

기존 재개발, 재건축의 경우 멸실 전 임대 기간과 준공 후 임대 기간을 통산해서 의무 임대 기간을 준수했는지 판단했는데요. 이번에 리모델링도 그 대상에 포함하는 것으로 개정되었습니다. 리모델링을 고려 중인 분은 체크해 두시면 되겠습니다.

 

그 외,

 

주택임대소득 주택 수 계산 시, 소수 지분자도 주택 수 가산되는 경우

실거래가 9억 원 초과 고가 조합원 입주권 양도소득금액 계산 방법 명확화

동일 과세기간에 2개 이상의 자산 양도 시 양도소득세 비교과세 합리화

등 몇 가지가 더 있습니다만, 목차 정도만 공유하는 것으로 하겠습니다.

 

어떤가요? 좀 복잡하고 어렵죠? 하지만 이 내용을 모두 알 필요는 없습니다. 각자에게 해당하는 사항만 체크해도 됩니다.

 

그러나 한 가지 주의할 것은 9억 원 초과 고가 겸용주택의 경우는 세 부담이 명확하니 정부가 유예 기간으로 둔 2년 동안 이에 대해 대비를 해야 하며, 아직 그 대상이 아니더라도 부동산 특성상 향후 가격 상승이 어느 정도 예상되는 경우라면, 미리 이에 대해 보유 혹은 매도 전략을 짜 두는 게 좋겠습니다.

 

마지막으로, 세법은 계속해서 개정됩니다. 지속적인 관심만이 절세의 지름길이라는 것! 잊지 마세요. 지금까지 제네시스였습니다

 

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누더기 부동산 세법…올해부터 또 바뀐다

입력2020.01.01 08:00 수정2020.01.01 08:00

 

취득세·양도세·종부세 급변…1주택도 '주의'

80% 장특공제 기준 올해~내년 연속 개정

겸용주택, 2022년부턴 주택·상가 따로 과세

 

새해부턴 부동산 관련 세제가 여럿 바뀐다. 다주택자의 종합부동산세율이 급격히 오르는가 하면 양도소득세 중과는 한시적으로 유예된다. 1주택자도 바뀐 세제를 알아둬야 할 필요가 있다. 비과세를 판단하는 일시적 2주택 기간과 장기보유특별공제 요건이 크게 변한다. 2021년부터 분양권도 주택으로 간주되는 등 변화 폭이 더 커질 예정이어서 주의가 필요하다는 게 세무 전문가들의 의견이다.

 

◆2020년 바뀌는 부동산 세금

 

올해 다주택자들의 보유 부담은 지난해보다 큰 폭으로 오를 전망이다. 지난해 ‘12·16 대책’을 통해 종부세율을 다시 올리기로 해서다. 일반 세율은 종전 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 인상된다. 집이 많을수록 세율은 가파르게 오른다. 3주택자와 조정대상지역 2주택자는 0.6~3.2%에서 0.8~4.0%로 인상된다. 특히 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한전은 종전 200%에서 300%로 껑충 뛴다. 3주택자와 같은 상한율이다. 보유세가 전년 납부액 대비 세 배까지 증가할 수 있도록 안전장치를 풀어둔 셈이다. 2018년 ‘9·13 대책’ 당시에도 정부는 조정대상지역 2주택자의 상한선을 300%로 제시했지만 ‘종합부동산세법’이 국회를 통과하는 과정에서 200%로 낮아진 바 있다.

 

그간 다주택자들의 매각에 장해물이 되던 조정대상지역 양도세 중과세는 6월 말까지 한시적으로 유예된다. 10년 이상 보유한 주택에 한해서다. 2주택인 경우 10%포인트, 3주택은 20%포인트 가산되던 세율이 일반세율로 적용된다. 양도차익에 따라 6~42%의 세율로 집을 처분할 수 있는 셈이다. 보유세 과세기준일이 6월 1일이란 점을 감안하면 다주택자들의 매각 ‘데드라인’은 5월 말이다. 이날까지 소유권이전등기가 접수되거나 잔금을 받아야 한다.

 

비싼 집일수록 취득세는 늘어난다. 종전 주택 취득세율은 6억원 이하일 때 1%, 6억 초과~9억 이하 2%, 9억 초과일 때 3%로 계단식 적용됐다. 그러나 새해 취득하는 주택부터는 6억~9억원 구간의 세금이 누진구조로 바뀐다. 6억 초과~7억5000만원 이하는 1~2%, 7억5000만원 초과~9억원 이하는 2~3%로 높아지는 식이다. 다만 4주택 이상인 경우 일괄 4%의 세율이 적용된다. 주택 숫자를 늘리지 말라는 의미다.

 

1주택자는 ‘갈아타기’를 할 때 주의해야 할 게 많아졌다. 그동안 조정대상지역 이상의 규제를 받는 곳에서 1주택자가 새 집을 살 때 기존 주택을 2년 안에 팔면 9억원까지 비과세로 정리가 가능했다. 그러나 앞으론 1년 안에 기존 주택을 매각하고 같은 기간 안에 새 집에 전입해야 한다. 집값이 오를까봐 미리 세를 안고 사두는 경우를 막기 위해서다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 “상대적으로 절세 정보에 어두운 1주택자들은 자칫하면 세금이 크게 늘어날 수 있다”고 설명했다.

 

1주택자의 장특공제 요건엔 거주기간이 신설됐다. 장특공제란 1주택자가 집을 팔 때 9억(비과세)을 초과하는 부분에 대해 세액을 공제해주는 제도다. 지난해까지는 거주기간과 관계없이 보유기간에 따라 최대 80%를 공제해줬다. 그러나 올해 양도분부터는 2년 이상 거주요건을 채워야 같은 혜택을 준다. 거주기간이 2년 미만이라면 장특공제율은 15년 최대 30%로 줄어든다.

 

◆2021년엔 또 바뀐다

 

장특공제는 내년 더 큰 폭으로 바뀐다. 거주기간과 보유기간에 대한 공제를 연 4%씩 따로 계산한다. 예컨대 4년을 거주(12%)하고 10년을 보유(36%)했다면 합산 공제율은 48%가 되는 식이다. 만약 거주기간을 2년만 채우고 10년 보유한 집이라면 올해 매각할 경우 80%의 공제를 받을 수 있지만 내년엔 36%의 보유기간 공제만 가능하다. 반대로 거주기간 없이 10년을 보유한 집이라면 올해 공제율은 18%지만 내년 처분할 땐 36%의 세액공제를 받을 수 있다. 하루 차이로 세금이 크게 변할 수 있기 때문에 반드시 꼼꼼하게 금액을 따져봐야 한다는 게 세무 전문가들의 설명이다.

 

그간 세법에선 주택으로 간주되지 않았던 분양권도 내년부턴 주택 숫자에 포함된다. 조정대상지역 1주택자가 분양권을 보유하고 있다면 기존 주택을 매각할 때 2주택으로 판정돼 양도세가 중과될 수 있는 셈이다. 분양권 취득시점과 관계없이 내년 양도분부터 바로 적용된다. 분양권은 전매제한이나 공기(工期)에 따라 매각이 불가능한 경우가 많기 때문에 주택 매각 순서를 판단할 때 주의가 필요하다.

 

보유 기간이 짧은 주택의 양도세율도 오른다. 현재는 일반세율 40%가 일괄 적용되지만 내년부턴 보유 기간 1년 미만 주택에 50%의 세율이 적용된다.

 

임대사업자의 경우 거주주택 과세특례가 바뀐다. 장기임대사업자의 거주주택은 2년 거주 요건을 갖춘 뒤 매각할 경우 횟수에 상관없이 9억원까지 양도세 비과세을 받을 수 있다. 2년마다 다른 집으로 옮기면서 비과세 한도에 맞춘 갈아타기가 가능했다는 의미다. 그러나 내년부턴 이 같은 거주주택 비과세가 평생 한 번으로 제한된다. 세법 개정안이 시행된 지난해 2월 12일 이후 취득분을 양도하는 경우부터 적용된다.

 

주택과 상가가 섞인 겸용주택의 경우 내년이 매각을 고려해야 할 시기다. 과세 기준이 2022년부터 크게 변하는 까닭이다. 현행 세제는 주택의 연면적이 상가 연면적보다 넓을 경우 전체를 주택으로 간주하도록 보고 있다. 만약 1가구 1주택자라면 양도가액 9억원까지 비과세를 받으면서 이를 초과하는 금액에 대해서도 최대 80%의 장특공제를 받을 수 있는 셈이다. 상가의 면적을 줄이면 이처럼 절세 효과를 극대화할 수 있는 게 상가주택의 장점이다.

 

그러나 지난해 7월 개정된 세법은 2022년부터 주택과 상가를 따로 구분해 양도세를 계산하도록 바뀌었다. 상가분의 경우 그동안 9억원까지 받던 비과세 혜택이 없어지는 셈이다. 장특공제율 또한 일바나 부동산 세율인 최대 30%(15년)으로 대폭 줄어든다. 만약 주택 비중이 51%인 겸용주택을 1987년 4억원에 산 뒤 올해 17억6000만원에 판다면 양도세는 3354만원이다. 차익이 13억원을 웃돌지만 전체가 주택으로 인정돼 9억원까지 비과세되고 장특공제도 적용된다. 그러나 개정 세법이 시행되는 2022년 똑같은 조건으로 매각할 경우 세금은 다섯 배 정도 불어난다. 주택분 8억9760만원은 비과세 처리되지만 상가분 8억6240만원에 대한 양도세는 1억7510만원이란 계산이 나온다. 김종필 세무사는 “비과세 혜택을 누리기 위해 상가 면적을 줄였던 고가 겸용주택들의 양도세 부담이 앞으론 상당히 늘어날 전망”이라고 말했다