매매계약 후 처리절차
소유권 이전등기 하기
부동산 매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 합니다. 각종 사항 신고하기 부동산 매매계약을 체결한 후 부동산거래를 신고해야 하며, 매수한 주택으로 거주지를 이동하여 전입신고 및 자동차 주소지를 변경해야 합니다. 각종 세금 납부하기 부동산 매매계약 후에 매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를, 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 납부해야 합니다.양도소득세
“양도소득세”란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우 부과되는 세금을 말하며 구체적인 내용은 다음과 같습니다(「소득세법」 제88조제1항, 제92조제2항, 제93조, 제98조, 제103조제1항, 제104조, 「소득세법 시행령」 제162조 및 「국세기본법」 제47조의2제1항 본문).구분 | 내용 |
과세기준일 | ∙ 해당 자산의 대금을 청산(잔금을 완불)한 날 |
과세표준 | ∙ 양도소득금액에서 양도소득 기본공제(연간 250만원)를 한 금액 √ 양도소득금액 = 양도차익-장기보유특별공제액(양도차익 × 장기보유특별공제율) √ 양도차익 = 양도가액(실지거래가액)-(취득가액 + 그 밖의 필요경비) |
세율 | 양도소득세는 양도소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산함 √ 토지 및 건물의 양도 또는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득: 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율 √ 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것: 양도소득 과세표준의 40% √ 보유기간이 1년 미만인 것: 양도소득 과세표준의 50%(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 40%) √ 비사업용 토지 ① 1천200만원 이하 : 16% ② 1천200만원 초과 4천600만원 이하 : 192만원 + (1천200만원 초과액 X 25%) ③ 4천600만원 초과 8천800만원 이하 : 1천42만원 + (4천600만원 초과액 X 34%) ④ 8천800만원 초과 1억5천만원 이하 : 2천470만원 + (8천800만원 초과액 X 45%) ⑤ 1억5천만원 초과 : 5천260만원 + (1억5천만원 초과액 X 48%) √ 미등기양도자산: 양도소득 과세표준의 70% |
가산세 | ∙ 납세의무자가 법정신고기한까지 예정신고 및 중간신고를 포함하여 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 않은 경우: 양도소득세액의 20% |
“종합부동산세”란 과세기준일 현재 전국의 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 과세기준금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금을 말하고 구체적인 내용은 다음과 같습니다(「종합부동산세법」 제3조, 제7조, 제8조, 제9조, 제12조, 제13조, 제14조 및 「종합부동산세법 시행령」 제2조의4제1항).구분 | 내용 |
과세기준일 | ∙ 매년 6월 1일 |
납부의무자 | ∙ 주택에 대한 납부의무자: 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자 ∙ 토지에 대한 납무의무자: 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음에 해당하는 자 √ 종합합산과세대상인 경우: 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자 √ 별도합산과세대상인 경우: 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자 |
납세지 | ∙ 종합부동산세의 납세의무자가 개인 또는 법인으로 보지 않는 단체인 경우: 거주자의 주소지 또는 비거주자의 국내사업장의 소재지(국내사업장이 없는 경우 국내원천소득이 발생하는 장소) ∙ 종합부동산세의 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우: √ 내국법인의 납세지: 법인의 등기부에 따른 본점이나 주사무소의 소재지 √ 외국법인의 납세지: 국내사업장의 소재지 ∙ 종합부동산세의 납세의무자가 비거주자인 개인 또는 외국법인으로서 국내사업장이 없고 국내원천소득이 발생하지 않는 주택 및 토지를 소유한 경우: 그 주택 또는 토지의 소재지(주택 또는 토지가 둘 이상인 경우에는 공시가격이 가장 높은 주택 또는 토지의 소재지를 말함) |
과세표준 | ∙ 주택에 대한 과세표준: (납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액 – 6억원) × 80/100(공정시장가액비율)을 곱한 금액(다만, 과세기준일 현재 세대원 중 1명이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 1세대 1주택자의 경우에는 그 합산한 금액에서 9억원을 공제한 금액의 80%에 해당하는 금액) ∙ 토지에 대한 과세표준: √ 종합합산과세대상인 토지의 경우: (납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액 – 5억원) × 80/100(공정시장가액비율)을 곱한 금액 √ 별도합산과세대상인 토지의 경우: (납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액 – 80억원) × 80/100(공정시장가액비율)을 곱한 금액 |
세율 | ∙ 주택분 종합부동산세액은 주택에 대한 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액으로 함 √ 과세표준이 6억원 이하: 0.5% √ 과세표준이 6억원 초과 12억 이하: 300만원 + (6억원을 초과하는 금액의 0.75%) √ 과세표준이 12억원 초과 50억 이하: 750만원 + (12억원을 초과하는 금액의 1%) √ 과세표준이 50억원 초과 94억 이하: 4,550만원 + (50억원을 초과하는 금액의 1.5%) √ 과세표준이 94억원 초과: 1억1천150만원 + (94억원을 초과하는 금액의 2%) ∙ 토지분 종합부동산세액은 종합합산과세대상인 토지에 대한 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액으로 함 √ 과세표준이 15억원 이하: 0.75% √ 과세표준이 15억원 초과 45억 이하: 1,125만원 + (15억원을 초과하는 금액의 1.5%) √ 과세표준이 45억원 초과: 5,625만원 + (45억원을 초과하는 금액의 2%) ∙ 토지분 별도합산세액은 별도합산과세대상인 토지에 대한 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액으로 함 √ 과세표준이 200억원 이하: 0.5% √ 과세표준이 200억원 초과 400억 이하: 1억원 + (200억원을 초과하는 금액의 0.6%) √ 과세표준이 400억원 초과: 2억2천만원 + (400억원을 초과하는 금액의 0.7%) |
1세대1주택자 세액공제 | ∙ 만 60세 이상인 1세대 1주택자의 공제액은 산출세액에 다음의 연령별 공제율을 적용한 금액으로 함 √ 만 60세 이상 만 65세 미만: 10% √ 만 65세 이상 만 70세 미만: 20% √ 만 70세 이상: 30% ∙ 5년 이상 보유한 1세대 1주택자의 공제액은 산출세액에 다음의 보유기간별 공제율을 적용한 금액으로 함 √ 5년 이상 10년 미만: 20% √ 10년 이상: 40% |
“취득세”란 부동산의 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득에 대해 부과되는 세금을 말하며 그 구체적인 내용은 다음과 같습니다(「지방세법」 제6조제1호, 제7조, 제8조, 제10조, 제11조 및 「지방세법 시행령」 제22조).구분 | 내용 |
납세의무자 | ∙ 부동산을 취득한 자 √ 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득 부동산의 소유자 또는 양수인이 취득자가 됨 √ 주택조합과 주택재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설·복리시설 및 그 부속토지를 말함)은 그 조합원이 취득자가 됨 |
납세지 | ∙ 부동산 소재지 |
과세표준 | ∙ 취득 당시의 가액으로 취득자가 신고한 가액 ∙ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외함)하거나 개수한 경우 또는 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액 |
세율 | ∙ 부동산에 대한 취득세는 과세표준에 다음의 표준세율을 적용하여 계산한 금액으로 함 √ 상속으로 인한 취득 가. 농지: 2.3% 나. 농지 외의 것: 2.8% √ 무상취득: 3.5%. (다만, 「지방세법 시행령」 제22조에 따른 비영리사업자의 취득은 2.8%) √ 원시취득: 2.8% √ 공유물의 분할 또는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외함): 2.3% √ 합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득: 2.3% √ 그 밖의 원인으로 인한 취득 가. 농지: 3% 나. 농지 외의 것: 4% ※ 나.에도 불구하고 유상거래를 원인으로 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[ |
“등록세”란 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록하는 경우 부과되는 세금을 말하며 그 구체적인 내용은 다음과 같습니다(「지방세법」 제24조, 제25조, 제27조 및 제28조).구분 | 내용 |
납세의무자 | ∙등록을 하는 자(부동산 취득을 원인으로 이루어지는 등기는 제외함) |
납세지 | ∙부동산 소재지 |
과세표준 | ∙등록 당시의 가액으로 등록자가 신고한 가액 |
세율 | ∙부동산에 대한 등록세는 과세표준에 다음의 표준세율을 적용하여 계산한 금액으로 함 √ 소유권의 보존 등기: 부동산 가액의 0.8%(세액이 6천원 미만일 때에는 6천원으로 함. 이하 같음) √ 소유권의 이전 등기 가. 유상으로 인한 소유권 이전 등기: 부동산 가액의 2% 나. 무상으로 인한 소유권 이전 등기: 부동산 가액의 1.5% (다만, 상속으로 인한 소유권 이전 등기의 경우에는 부동산 가액의 0.8%) √ 소유권 외의 물권과 임차권의 설정 및 이전 가. 지상권: 부동산 가액의 0.2%(다만, 구분지상권의 경우에는 해당 토지의 지하 또는 지상 공간의 사용에 따른 건축물의 이용저해율(利用沮害率), 지하 부분의 이용저해율 및 그 밖의 이용저해율 등을 고려하여 행정자치부장관이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 해당 토지 가액의 0.2%) 나. 저당권: 채권금액의 0.2% 다. 지역권: 요역지(要役地) 가액의 0.2% 라. 전세권: 전세금액의 0.2% 마. 임차권: 월 임대차금액의 0.2% √ 경매신청·가압류·가처분 및 가등기 가. 경매신청·가압류·가처분: 채권금액의 0.2% 나. 가등기: 부동산 가액 또는 채권금액의 0.2% √ 그 밖의 등기: 건당 6천원 |
매도인이 부담하는 세금
1가구 다주택자의 양도세 중과세가 폐지되면서, 1가구 다주택자의 경우에도 양도차익에 따라 6% ~ 38%의 양도소득세율을 적용받게 됩니다.
“양도소득세”란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전(이하 “양도”라 함)하여 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 말합니다(「소득세법」 제4조제1항제3호 및 제88조제1항). 양도소득세는 양도소득과세표준에 양도소득세율을 곱하여 산정합니다(「소득세법」 제93조제1호).
구분 | 양도소득세율 | |
보유기간 1년 미만 | 양도소득 과세표준의 50% (주택 및 조합원 입주권의 경우에는 양도소득 과세표준의 40%) | |
보유기간 1년 이상 2년 미만 | 양도소득 과세표준의 40% | |
보유기간 2년 이상 (2010년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지 발생하는 소득분) | 1천200만원 이하 | 과세표준의 6% |
1천200만원 초과 4천600만원 이하 | 72만원+(1천200만원을 초과하는 금액의 15%) | |
4천600만원 초과 8천800만원 이하 | 582만원+(4천600만원을 초과하는 금액의 24%) | |
8천800만원 초과 | 1천590만원+(8천800만원을 초과하는 금액의 35%) | |
보유기간 2년 이상 (2012년 1월 1일 이후 발생하는 소득분) | 1천200만원 이하 | 과세표준의 6% |
1천200만원 초과 4천600만원 이하 | 72만원+(1천200만원을 초과하는 금액의 15%) | |
4천600만원 초과 8천800만원 이하 | 582만원+(4천600만원을 초과하는 금액의 24%) | |
8천800만원 초과 3억원 이하 | 1,590만원+(8천800만원을 초과하는 금액의 35%) | |
3억원 초과 | 9,010만원+(3억원을 초과하는 금액의 38%) | |
보유기간 2년 이상 (2014년 1월 1일 이후 발생하는 소득분) | 1천200만원 이하 | 과세표준의 6% |
1천200만원 초과 4천600만원 이하 | 72만원+(1천200만원을 초과하는 금액의 15%) | |
4천600만원 초과 8천800만원 이하 | 582만원+(4천600만원을 초과하는 금액의 24%) | |
8천800만원 초과 1억5천원 이하 | 1,590만원+(8천800만원을 초과하는 금액의 35%) | |
1억5천만원 초과 | 3,760만원+(1억5천만원을 초과하는 금액의 38%) | |
비사업용 토지 | 1천200만원 이하 | 과세표준의 16% |
1천200만원 초과 4천600만원 이하 | 192만원+(1천200만원을 초과하는 금액의 25%) | |
4천600만원 초과 8천800만원 이하 | 1,042만원+(4천600만원을 초과하는 금액의 34%) | |
8천800만원 초과 1억5천원 이하 | 2,470만원+(8천800만원을 초과하는 금액의 45%) | |
1억5천만원 초과 | 5,260만원+(1억5천만원을 초과하는 금액의 48%) | |
미등기 양도 | 양도소득 과세표준의 70% | |
「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정함)에 다음의 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액(「소득세법」 제95조제2항)
보유기간 | 1세대 1주택 양도 | 1세대 1주택 이외의 토지∙건물의 양도 |
3년 이상 4년 미만 | 24% | 10% |
4년 이상 5년 미만 | 32% | 12% |
5년 이상 6년 미만 | 40% | 15% |
6년 이상 7년 미만 | 48% | 18% |
7년 이상 8년 미만 | 56% | 21% |
8년 이상 9년 미만 | 64% | 24% |
9년 이상 10년 미만 | 72% | 27% |
10년 이상 | 80% | 30% |
“장기보유 특별공제”이란 토지와 건물의 양도를 하는 경우 그 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 양도소득금액의 계산 시 장기보유특별공제액을 공제하는 것을 말합니다(「소득세법」 제95조제1항 참조). 양도소득 과세표준의 예정신고 매도인이 부동산을 양도한 경우 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내(토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내)에 양도소득과세표준을 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다(「소득세법」 제105조제1항제1호). 양도소득 과세표준의 예정신고를 하는 경우 다음의 서류를 납세지 관할세무서장에게 제출해야 합니다(「소득세법 시행령」 제169조제1항).「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제178조제1항에 따라 거래되는 주식을 양도하는 경우에는 금융투자업자가 발급하는 매매내역서) 양도소득 과세표준의 예정신고납부 매도인이 예정신고납부를 할 경우 다음에 의해 산출된 세액을 양도소득 과세표준예정신고서에 양도소득 과세표준예정신고 및 납부계산서를 첨부하여 납세지 관할세무서, 한국은행 또는 체신관서에 예정신고납부를 해야 합니다(「소득세법」 제106조제1항, 제107조제1항 및 「소득세법 시행령」 제170조).
양도소득 과세표준의 확정신고 및 납부 양도소득 과세표준의 확정신고 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 매도인은 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(토지거래허가구역 내에서의 토지거래는 토지의 거래계약허가일이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 납세지 관할세무서장에게 신고해야 합니다(「소득세법」 제110조제1항).「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제178조제1항에 따라 거래되는 주식을 양도하는 경우에는 금융투자업자가 발급하는 매매내역서) 양도소득 과세표준의 확정신고납부 매도인은 해당 과세기간의 과세표준에 대한 양도소득 산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서, 한국은행 또는 체신관서에 확정신고납부를 해야 합니다(「소득세법」 제111조제1항 및 「소득세법 시행령」 제174조제1항). 2012년 1월 1일 이후 부동산을 양도한 매도인이 법정신고기한까지 예정신고 및 중간신고를 포함하여 양도소득 과세표준 신고를 하지 않은 경우 그 신고로 납부하여야 할 세액(「국세기본법」 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 "무신고납부세액"이라 함)의 20%가 가산세로 부과됩니다[「국세기본법」 제47조의2제1항 본문 및 부칙 (법률 제12848호, 2014. 12. 23.) 제10조제2항]. 2012년 1월 1일 이후 부동산을 양도한 매도인이 부정행위로 법정신고기한까지 양도소득 과세표준 신고를 하지 않는 경우 무신고납부세액의 40%가 가산세로 부과됩니다[「국세기본법」 제47조의2제2항 본문 및 부칙 (법률 제12848호, 2014. 12. 23.) 제10조제2항]. 2012년 1월 1일 이후 양도소득세를 납부해야 할 매도인이 양도소득세 납부기한까지 납부(중간예납·예정신고납부·중간신고납부를 포함함)를 하지 않거나 납부해야 할 세액보다 적게 납부하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급받은 경우에는 다음의 금액을 합한 금액을 가산세로 합니다(「국세기본법」 제47조의4제1항, 「국세기본법」 (법률 제11124호) 부칙 제5조제2항 및 「국세기본법 시행령」 제27조의4). 납부하지 않은 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더함) × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 3/10000 초과환급받은 세액(세법에 따라 가산하여 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더함) × 환급받은 날의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 3/10000 1세대 1주택의 비과세 다음의 경우에는 배우자가 없는 경우에도 1세대로 봅니다(「소득세법 시행령」 제154조제2항). 다음의 경우에는 1세대 1주택으로 봅니다(「소득세법 시행령」 제155조).1세대 1주택 인정조건 | 1세대 1주택 인정시기 |
1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 '종전의 주택'이라 함)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설해 취득하는 경우 포함함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 | 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 |
1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함함. 이하 같음)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우 | 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택 |
·1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우 ·1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우 | 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택 |
1세대가 지정문화재 및 등록문화재주택과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우 | 일반주택을 양도하는 경우 |
1세대가 다음의 주택으로서
상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한함) 이농인(어업에서 떠난 자를 포함함)이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택(주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용됨) | 일반주택을 양도하는 경우 |
1세대가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 “부득이한 사유”라 함)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우 | 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우 |
1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하는 경우[해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말함. 이하 “직전거주주택”이라 함)이 있는 거주주택(이하 “직전거주주택보유주택”이라 함)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분]
| 다음의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 “거주주택”이라 함)을 양도하는 경우
·거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 사업자 등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말함)이 2년 이상일 것
·장기임대주택: 양도일 현재 사업자 등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 |
다음의 경우에는 1세대가 양도일 현재 국내에 보유기간이 3년이 되지 않은 1주택을 보유하더라도 양도소득세가 부과되지 않습니다(「소득세법 시행령」 제154조제1항 단서). 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 주택양도로 인해 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세가 부과되지 않습니다(「소득세법」 제89조제1항제3호). 미등기양도부동산에 대해서는 양도소득세율이 70%로 일반적인 양도소득세의 세율보다 높게 적용되며 양도소득에 대한 비과세에 관한 규정을 적용하지 않습니다(「소득세법」 제91조제1항 및 제104조제1항제10호). 양도소득세의 감면 자경농지에 대한 감면 농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상이 되는 토지 중 일정한 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다(「조세특례제한법」 제69조제1항 본문). “농지소재지에 거주하는 거주자”란 8년 이상 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 사람으로서 농지 양도일 현재 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자인 사람(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 사람을 포함함)을 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제66조제1항). “직접 경작”이란 다음 중 어느 하나에 해당하는 것을 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제66조제13항). 축사용지에 대한 감면 축산에 사용하는 축사와 이에 딸린 토지(이하 “축사용지”라 함) 소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 축산에 사용한 축사용지(1명당 1,650㎡ 한도)를 폐업을 위해 2017년 12월 31일까지 양도함에 따라 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다(「조세특례제한법」 제69조의2제1항 본문). “거주자”는 8년 이상 다음에 해당하는 지역(축산 개시 당시에는 그 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 않게 된 지역을 포함함)에 거주한 사람으로서 축사용지 양도일 현재 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자인 사람(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 사람을 포함함)을 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제66조의2제1항). “직접 축산”이란 다음 중 어느 하나에 해당하는 것을 말합니다(「조세특례제한법 시행령」제66조의2제2항). “폐업”이란 축산을 사실상 중단하는 것으로서 해당 축사용지 소재지의 시장·군수·구청장으로부터 축산기간 및 폐업 확인서에 폐업임을 확인받은 경우를 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제66조의2제8항). 비사업용 토지 양도소득세의 중과세 비사업용 토지는 양도소득세율이 16~48%로 일반적인 양도소득세의 세율보다 높게 적용됩니다(「소득세법」 제104조제1항제8호). 거주자 또는 비거주자가 일정한 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 「조세특례제한법 시행령」으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함함)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 그 신축주택을 취득한 날부터 양도일까지 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 빼고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제합니다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 합니다(「조세특례제한법」 제99조제1항). “신축주택, 미분양주택”이란 다음의 주택(이하 '신축주택 등'이라 함)을 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제99조의2제1항).「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 '사업주체'라 함)가 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2013년 4월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함함)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 2013년 4월 1일 이후 도래하는 주택으로 한정함)「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조에 따라 분양사업자가 공급(분양 광고에 따른 입주예정일이 지나고 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 않아 수의계약으로 공급하는 경우를 포함함)하거나 「건축법」 제22조에 따른 건축물의 사용승인을 받아 공급하는 오피스텔(4.부터 8.까지의 방법으로 공급 등을 하는 오피스텔을 포함함) '1세대 1주택자의 주택'이란 다음의 주택(주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율(도시지역 안의 토지: 5배, 도시지역 밖의 토지: 10배)을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하며, 이하 '감면대상기존주택'이라 함)을 말합니다. 이 경우 다음에 해당하는지를 판정할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보되, 1세대의 구성원이 1주택을 공동으로 소유하는 경우에는 그렇지 않습니다(「조세특례제한법 시행령」 제99조의2제3항 및 제4항). 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 「소득세법」 제95조제1항의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조제1항의 규정에 의한 양도차익('양도소득금액'이라 함)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말합니다(「조세특례제한법」제99조의2제5항,「조세특례제한법 시행령」 제99조의2제7항 및 제40조제1항). 양도소득세의 과세특례를 적용받으려는 경우 해당 주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 신축주택 등 또는 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 받아 교부받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출해야 합니다(「조세특례제한법」제99조의2제4항 및「조세특례제한법 시행령」 제99조의2제8항). 감면대상기존주택 양도자는 2014년 3월 31일까지 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 「조세특례제한법 시행규칙」으로 정하는 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부해야 합니다(「조세특례제한법 시행령」 제99조의2제12항).
“지방소득세”란 지방자치단체의 소득분(소득세분 및 법인세분)에 대해 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제85조 참조). 지방소득세 납세의무자 소득분은 지방자치단체에서 소득세 및 법인세의 납세의무가 있는 자는 지방소득세를 납부해야 합니다(「지방세법」 제86조제1항). 지방소득세액 거주자의 양도소득에 대한 개인지방소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 합니다. 이 경우 하나의 자산이 다음에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득에 대한 개인지방소득세 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 합니다(「지방세법」 제86조제1항, 제92조제1항 및 제103조의3제1항). “양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준”은 「소득세법」 제92조에 따라 계산한 금액(「조세특례제한법」 및 다른 법률에 따라 과세표준 산정에 관련한 조세감면 또는 중과세 등의 조세특례가 적용되는 경우에는 이에 따라 계산한 금액)으로 합니다(「지방세법」 제103조제2항).구분 | 개인지방소득세의 표준세율 | |
보유기간 1년 미만 | 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준의 5% | |
보유기간 1년 이상 2년 미만 | 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준의 4% | |
보유기간 2년 이상 | 1천200만원 이하 | 과세표준의 0.6% |
1천200만원 초과 4천600만원 이하 | 7만2천원+(1천200만원을 초과하는 금액의 1.5%) | |
4천600만원 초과 8천800만원 이하 | 58만2천원+(4천600만원을 초과하는 금액의 2.4%) | |
8천800만원 초과 1억5천만원 이하 | 159만원+(8천800만원을 초과하는 금액의 3.5%) | |
1억5천만원 초과 | 376만원+(1억5천만원을 초과하는 금액의 3.8%) | |
비사업용 토지 | 1천200만원 이하 | 과세표준의 16% |
1천200만원 초과 4천600만원 이하 | 192만원+(1천200만원을 초과하는 금액의 25%) | |
4천600만원 초과 8천800만원 이하 | 1,042만원+(4천600만원을 초과하는 금액의 34%) | |
8천800만원 초과 1억5천만원 이하 | 2,470만원+(8천800만원을 초과하는 금액의 45%) | |
1억5천만원 초과 | 5,260만원+(1억5천만원을 초과하는 금액의 48%) | |
미등기 양도 | 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준의 7% | |
지방소득세 과세표준과 세액의 신고 및 납부 지방소득세 과세표준과 세액의 예정신고 및 납부 거주자가 양도소득과세표준 예정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 신고해야 합니다(「지방세법」 제103조의5제1항). 거주자가 예정신고를 할 때에는 양도소득에 대한 개인지방소득세 예정신고 산출세액에서 「지방세특례제한법」이나 조례에 따른 감면세액과 수시부과세액을 공제한 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 납부해야 합니다(「지방세법」 제103조의5제3항). 지방소득세 과세표준과 세액의 확정신고 및 납부 거주자가 양도소득과세표준 확정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 확정신고·납부해야 합니다(「지방세법」 제103조의7제1항).
농어촌특별세의 개념 “농어촌특별세”란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업을 위하여 필요한 재원을 확보하기 위해 부과되는 세금을 말합니다(「농어촌특별세법」 제1조). 농어촌특별세 납세의무자 농어촌특별세액 농어촌특별세액은 과세표준에 세율을 곱한 금액으로 매도인은「조세특례제한법」에 따라 감면을 받는 양도소득세의 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 합니다(「농어촌특별세법」 제2조제2항 및 제5조제1항제1호). 농어촌특별세의 신고 및 납부> 바로가기 : http://oneclick.law.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=649&ccfNo=4&cciNo=3&cnpClsNo=1
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