1세대1주택 양도 시 비과세, 1세대다주택 중과배제, 1세대다주택 주택임대사업 시 거주주택 양도시 비과세에 대해 알아보자. 김성호.
> 바로가기 : http://oneclick.law.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=721&ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=1
주택임대사업을 위한 준비
| 주택임대사업에 대한 정보 수집 | 주택임대사업에 대한 정보 수집하기 | 「임대주택법」, 「주택법」, 「지방세특례제한법」, 「부가가치세법」 |
|---|---|---|
| 임대사업을 위한 등록 | 임대사업자로 등록하기 | 「임대주택법」, 「부가가치세법」 |
| 임대사업을 위한 등록 | 사업자등록하기 | 「임대주택법」, 「부가가치세법」 |
주택임대사업의 운영
| 임대주택의 취득 | 부동산 거래신고하기 | 「부동산 거래신고에 관한 법률」, 「지방세법」 |
|---|---|---|
| 임대주택의 취득 | 취득세 감면신청하기 | 「지방세특례제한법」, 「임대주택법」 |
| 임대차계약 체결 후 신고 등 | 임대계약 체결하기 | 「임대주택법」, 「민법」, 「전자정부법」 |
| 임대차계약 체결 후 신고 등 | 임대조건 등 신고하기 | 「임대주택법」, 「민법」, 「전자정부법」 |
| 임대차계약 체결 후 신고 등 | 임대의무기간 준수하기 | 「임대주택법」, 「민법」, 「전자정부법」 |
| 임대주택의 관리 | 임대주택의 관리하기 | 「임대주택법」, 「주택법」 |
| 임대차 계약 종료에 따른 처리 | 연체된 임대료 관리하기 | 「임대주택법」, 「민법」, 「주택임대차보호법」, 「상가건물임대차보호법」, 「민사집행법」 |
| 임대차 계약 종료에 따른 처리 | 보증금 등 반환하기 | 「임대주택법」, 「민법」, 「주택임대차보호법」, 「상가건물임대차보호법」, 「민사집행법」 |
주택임대사업자의 세금납부 및 혜택
| 세금신고 | 세금혜택받기 | 「지방세특례제한법」, 「지방세법」, 「임대주택법」, 「종합부동산세법」, 「소득세법」, 「조세특례제한법」 |
|---|
폐업
| 소유 주택의 매각 | 임대주택의 매각 또는 경매 | 「임대주택법」, 「전자정부법」, 「민사집행법」, 「주택임대차보호법」 |
|---|---|---|
| 폐업절차 | 폐업신고하기 | 「임대주택법」, 「부가가치세법」, 「소득세법」 |
1. 주택임대사업에 대한 정보 수집하기
“주택임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 및 주택임대사업을 하기 위해 등록한 사람 또는 임대주택조합을 말합니다.
주택임대사업자는 자금지원(주택 건설 시 국민주택건설자금지원), 취득세·재산세 감면 혜택 등을 받을 수 있습니다.
이 콘텐츠에서는 “건설임대주택 사업을 하는 자 또는 주택건설사업자에 의한 임대사업”을 제외하고 주택임대업을 하려는 사람을 대상으로 국한해 임대사업의 준비 및 운영 등에 필요한 법령정보를 제공합니다.
주택임대사업자는 자금지원(주택 건설 시 국민주택건설자금지원), 취득세·재산세 감면 혜택 등을 받을 수 있습니다.
이 콘텐츠에서는 “건설임대주택 사업을 하는 자 또는 주택건설사업자에 의한 임대사업”을 제외하고 주택임대업을 하려는 사람을 대상으로 국한해 임대사업의 준비 및 운영 등에 필요한 법령정보를 제공합니다.
주택임대사업자란 ? 
주택임대사업자란 ?
“주택임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 주택임대사업을 하기 위해 등록한 사람 또는 임대주택조합을 말합니다(「임대주택법」 제2조제4호). 주택임대사업자의 등록기준 다음에 해당하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 사람은 임대사업자로 등록을 신청할 수 있습니다(「임대주택법」 제6조제1항 및 「임대주택법 시행령」 제7조제1항).
건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호(다가구주택은 1호), 공동주택은 2세대매입임대주택의 경우 : 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대
임대주택의 유형
임대주택이란 ? “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말합니다(「임대주택법」 제2조제1호). 건설임대주택 “건설임대주택”이란 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택을 말합니다(「임대주택법」 제2조제2호). 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택[임대사업자가 토지를 임차해 건설·임대하는 주택(이하 “토지임대부 임대주택”이라 함) 포함]※ “주택건설사업자”란 연간 단독주택 20호, 공동주택 20세대 이상의 주택건설사업을 시행하거나 1만 제곱미터 이상의 대지조성사업을 하기 위해 국토교통부장관에게 주택건설사업 등록을 한 사업자를 말합니다(
「주택법」 제9조제1항 본문 및 「주택법 시행령」 제10조제1항 참조).
「주택법」 제9조제1항 본문 및 「주택법 시행령」 제10조제1항 참조). “공공건설임대주택”이란 다음과 같은 건설임대주택을 말합니다(「임대주택법」 제2조제2호의2). 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택 공공사업으로 조성된 택지에 사업계획승인을 받아 건설하는 임대주택 “민간건설임대주택”이란 공공건설임대주택이 아닌 건설임대주택을 말합니다(「임대주택법」 제2조제2호의3). 매입임대주택 “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택(다음의 요건을 모두 갖춘 오피스텔 포함)을 말합니다(「임대주택법」 제2조제3호 및 「임대주택법 시행령」 제2조의2). 전용면적이 85제곱미터이하일 것 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식화장실에 목욕시설을 갖춘 경우 포함)을 갖출 것 준공공임대주택“준공공임대주택”이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상 계속하여 임대하는 임대주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 말합니다. 다만, 공공건설임대주택은 제외합니다(「임대주택법」 제2조제3호의3).
전용면적 85제곱미터 이하의 주택주택임대사업자에 대한 지원
자금지원 주택이나 준공공임대주택을 매입하여 임대를 하려는 사람은 국민주택건설자금지원을 받을 수 있습니다[「국민주택기금 운용 및 관리규정」(국토교통부훈령 제514호, 2015. 4. 20. 발령·시행) 제14조제1호파목 및 하목].※ 매입임대주택자금 지원내용
대출 한도 : 7,500만원 이내(단, 신규분양아파트는 6,000만원) 대출 대상주택 : 비투기과열지구 내에 소재하는 전용면적 85㎡ 이하의 아파트◎ 투기과열지구란 ?
√ 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 감안해 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청하는 경우에 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정지역(투기지역)을 지정한 지구를 말합니다(「소득세법」 제104조의2제1항 및 「소득세법 시행령」 제168조의3제1항).
대출 기간 : 5년(일시 상환) 대출 금리 : 연 4.0%(변동금리)※ 준공공임대주택자금 지원내용
대출 한도 : 7,500만원 이내(단, 신규분양아파트는 6,000만원) 대출 대상주택 : 전용면적 85㎡ 이하의 아파트, 다세대, 연립주택(다만, 동일사업자 기준 신규 분양주택은 최대 5세대 까지만 지원) 대출 기간 : 10년(일시 상환) 대출 금리 : 연 2.7%(금리는 기금운용계획에 따라 변경 가능) 취득세의 감면 임대사업자가 다음에 해당하는 경우에는 아래 표의 기준에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면받게 됩니다(「지방세특례제한법」 제31조제1항). 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 재산세의 감면 임대사업자가 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 아래 표의 기준에 따라 2015년 12월 31일까지 재산세를 감면받습니다(「지방세특례제한법」 제31조제3항).구 분 | 전용면적(㎡) | 비고 | ||||
40이하 | 40~60 | 60~85 | 85~149 | |||
취득세 | 건설 임대 | 면제 | 면제 | 25% | - | 1. 최초로 분양받은 경우에 한정함. 2. 25% 경감 : ① 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대주택을 20호(戶) 이상 취득, ② 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우 |
매입 임대 | 면제 | 면제 | 25% | - | ||
준공공 임대 | 면제 | 면제 | 25% | - | ||
재산세 | 건설 임대 | 면제 | 50% | 25% | - | 1. 공동주택 건축·매입, 오피스텔 매입 : 2세대 이상 임대목적에 직접 사용 |
매입 임대 | 50% | 50% | 25% | - | ||
준공공 임대 | 면제 | 75% | 50% | - | ||
※ 주택임대사업이 아닌 상가 등에 대한 임대사업일 경우 부가가치세 환급제도
주택임대사업 : 부가가치세 면세사업자√ 상시 주거용으로 사용하는 건물인 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 부가가치세가 면제됩니다(「부가가치세법」 제26조제1항제12호 및 「부가가치세법 시행령」 제41조제1항).
상가 등에 대한 임대사업 : 부가가치세 부과 및 환급√ 사업용 건물인 상가나 오피스텔 등(이하 “상가 등”이라 함)에는 부가가치세가 부가되나, 상가 등을 사업용 고정자산인 사업 설비로 본다면 사업자가 사업 설비를 신설·취득·확장 또는 증축하는 경우에 해당되어 부가가치세를 조기에 환급받을 수 있습니다(「부가가치세법」 제59조제2항, 「부가가치세법 시행령」 제107조제2항 및 「소득세법 시행령」 제62조).
√ 일반과세자로 등록한 경우 부가가치세 10%를 환급받는 것이므로 간이과세자로 신고하거나 변경할 경우에는 환급받은 세액 중 일부를 추가로 납부해야 하니 유의하시기 바랍니다(「부가가치세법」 제30조 및 「부가가치세법 시행령」 제110조 참조).
※ 오피스텔 양도 시 부가가치세의 처리
(질문) 오피스텔을 산 후 임대사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받았습니다. 업무용으로 임대를 하다가 팔려고 하는데 환급받았던 부가가치세는 어떻게 되나요?
(답변) 양수인이 오피스텔을 업무용으로 사용할 것인지, 주거용으로 사용할 것인지에 따라 달라집니다.
1) 양수인이 주거용으로 사용하는 경우
양도인이 오피스텔을 양도한 후 그 양수인이 주거용으로 사용하는 경우 양도인은 재화의 공급에 해당하는 것으로 양도가액에서 토지, 건물가액을 구분하여 건물가액의 10%를 거래 징수하여 부가가치세로 다시 납부해야 합니다.
2) 양수인이 업무용으로 사용하는 경우
양수인이 오피스텔을 계속 업무용으로 사용하는 경우에는 양도인이 사업의 포괄양도를 한 것에 해당하여 부가가치세가 과세되지 않으며, 환급받은 세액도 다시 납부하지 않아도 됩니다.
3) 양도하지 않고 본인이 주거용으로 전환해 사용하는 경우
업무용으로 임대하던 오피스텔을 사업자 본인이 주거용으로 사용하거나 타인에게 주거용으로 임대하는 경우에는 폐업 시 잔존 재화에 해당되어 환급받은 오피스텔 매입세액에서 임대를 개시한 과세기간부터 1 과세기간에 5%의 금액을 공제하여 부가가치세를 납부해야 합니다.
다만, 10년이 경과하면 과세되지 않습니다.
사업자 본인이 처음부터 부가가치세를 환급받지 않은 경우에는 별도로 부가가치세가 과세되지 않습니다.
2. 임대사업자로 등록하기
건설임대주택(단독주택 2호, 공동주택 2세대 이상)이나 매입임대주택(단독주택 1호, 공동주택 1세대 이상)을 임대하려는 사람은 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 임대사업자 등록을 할 수 있습니다.
시장·군수·구청장은 임대사업자 등록신청서가 접수되면 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우 임대사업자 등록부에 이를 올리고 등록증을 신청인에게 발급해야 합니다.
시장·군수·구청장은 임대사업자 등록신청서가 접수되면 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우 임대사업자 등록부에 이를 올리고 등록증을 신청인에게 발급해야 합니다.
임대사업자 등록기관
등록기준 다음에 해당하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 사람은 임대사업자로 등록을 신청할 수 있습니다(「임대주택법」 제6조제1항 및 「임대주택법 시행령」 제7조제1항). 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호(다가구주택은 1호), 공동주택은 2세대 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대 등록신청기관 임대사업자 등록은 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장임, 이하 “시장·군수·구청장”이라 함)에게 할 수 있습니다(「임대주택법」 제6조제1항).임대사업자 등록절차
신청 신청서류 임대사업자로 등록하려는 사람은 다음의 서류를 첨부하여 주소지(재외국민이나 외국인인 경우에는 임대주택의 소재지)를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제3조제1항 및 별지 제1호서식).√ 재외국민 : 재외국민등록증 사본
√ 임대를 목적으로 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자 : 주택건설에 관한 사업계획승인서 사본(주택건설등록사업자 제외)
√ 임대를 목적으로 주택을 매입하기 위한 계약(분양계약 포함)을 체결한 사람(해당 주택의 소유권을 확보한 자 제외) : 임대하려는 주택의 매입(다른 임대사업자가 임대하고 있는 주택을 매입하는 경우 포함)에 관한 계약서(분양계약서 포함) 사본
관할 관청에 의한 확인 임대사업자 등록신청서를 제출받은 시장·군수·구청장은 행정정보의 공동이용을 통해 다음의 정보를 확인합니다(「임대주택법 시행규칙」 제3조제2항 본문 및 「전자정부법」 제36조제1항). 외국인 : 외국인등록 사실증명서 임대를 목적으로 주택을 건축하기 위해 허가를 받은 경우 : 건축허가서(주택건설등록사업자 제외) 임대를 목적으로 주택을 매입하기 위한 계약(분양계약 포함)을 체결한 경우 : 임대하려는 주택의 등기사항증명서(주택건설등록사업자 제외) 개인 : 주민등록표 등본 재외국민 : 여권정보 다만, 외국인등록사실증명서, 건축허가서, 주민등록표 등본 및 여권정보에 대해서는 신청인으로부터 확인에 대한 동의를 받아야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제3조제2항 단서). 신청인이 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제3조제2항 단서). 등록증의 발급 시장·군수·구청장은 임대사업자 등록신청서가 접수되면 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우 임대사업자 등록부에 이를 올리고 등록증을 신청인에게 발급해야 합니다(「임대주택법 시행령」 제8조제2항).※ 준공공임대주택의 등록신청
준공공임대주택을 임대하려는 사람은 등록신청서를 해당 주택이 소재하는 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「임대주택법」 제6조의2제1항 및 「임대주택법 시행령」 제8조의3제1항). 준공공임대주택으로 등록할 수 있는 주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택입니다(「임대주택법 시행령」 제8조의2).√ 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 공급하는 민간건설임대주택 또는 매입임대주택[임대사업자가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하고 있는 주택(임대의무기간이 지나지 않은 주택 포함)]일 것
√ 전용면적이 85제곱미터 이하일 것(다가구주택은 제외함)
※ 준공공임대주택 등록증의 발급
해당 주택이 소재하는 지역의 관할 시장·군수·구청장은 등록신청서가 접수되면 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우 준공공임대주택 등록부에 이를 올리고 등록증을 신청인에게 발급해야 합니다(「임대주택법 시행령」 제8조의3제2항).※ 임대사업자 등록 시 양도소득세 면제 여부
(질문) 서울에 12년 된 32평 아파트를 소유하다가 3년 전 경기도에 38평을 분양받았습니다. 현재 두 아파트 모두 전세를 주고 있는데, 제가 직접 경기도에 있는 아파트에 입주하여 2년 동안 거주한 후 서울에 있는 아파트에 대해 임대사업 등록을 하면 경기도에 있는 아파트를 양도소득세 없이 매매할 수 있을까요?
(답변) 1세대 2주택이시군요. 1세대 2주택으로 양도소득세에 대한 비과세 특례를 받을 수 있는 경우는 장기임대주택[매입임대주택을 1채 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원)을 초과하지 않는 주택]과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세 여부를 판정합니다.
1. 거주기간이 2년 이상일 것
2. 양도일 현재 장기임대주택을 임대주택으로 등록하여 임대하고 있는 경우(주택임대사업자로 등록한 상태일 것)
3. 사업자등록하기
“사업자등록”이란 부가가치세 납세의무자에 해당하는 사업자 및 그에 관계된 사업내용을 관할 세무서에 신고하는 것을 말하는데, 관할이 아닌 다른 세무서에서도 신고를 할 수 있습니다.
세무서의 민원봉사실에서는 사업자등록의 신청 내용에 따라 사업자등록증을 즉시 발급해 주거나, 부가가치세과에 인계해 신청사항과 구비서류의 확인과 면담을 거친 후 사업자등록증을 사업자등록 신청일부터 3일 이내에 사업자에게 직접 발급 또는 우송합니다.
세무서의 민원봉사실에서는 사업자등록의 신청 내용에 따라 사업자등록증을 즉시 발급해 주거나, 부가가치세과에 인계해 신청사항과 구비서류의 확인과 면담을 거친 후 사업자등록증을 사업자등록 신청일부터 3일 이내에 사업자에게 직접 발급 또는 우송합니다.
사업자등록
사업자등록이란 ? “사업자등록”이란 부가가치세 납세의무자에 해당하는 사업자 및 그에 관계된 사업내용을 관할 세무서에 신고하는 것을 말합니다[「법령용어사례집」(법제처·한국법제연구원)].사업자등록절차
신청기관 사업자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 등록을 해야 합니다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 사람은 사업개시일 전이라도 등록을 할 수 있습니다(「부가가치세법」 제8조제1항). 사업자는 사업자등록 신청을 사업장 관할 세무서가 아닌 다른 세무서에도 할 수 있습니다. 이 경우 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 신청한 것으로 봅니다(「부가가치세법」 제8조제2항). 둘 이상의 사업장이 있는 사업자는 사업자 단위로 해당 사업자의 본점 또는 주사무소의 관할 세무서장에게 등록할 수 있습니다(「부가가치세법」 제8조제3항 전단). 신청서류 사업자등록을 하려는 사업자는 사업장마다 다음의 사항을 적은 사업자등록 신청서를 관할 세무서에 제출해야 합니다(「부가가치세법 시행령」 제11조제1항, 「부가가치세법 시행규칙」 제9조제1항 및 별지 제4호서식). 사업자의 인적사항 사업자등록신청사유 사업개시연월일 또는 사업장설치 착수연월일 그 밖의 참고사항 첨부서류(「부가가치세법 시행령」 제11조제3항) 임대사업자 등록증 사본 1부 임대차계약서 사본(사업장을 임차한 경우에 한함) 1부 상가건물의 일부분을 임차한 경우 해당 부분의 도면(「상가건물임대차보호법」의 적용을 받는 건물에 한함) 1부 사업자등록증 발급 세무서의 민원봉사실에서는 사업자등록의 신청 내용에 따라 사업자등록증을 즉시 발급해 주거나, 부가가치세과에 인계해 신청사항과 구비서류의 확인과 면담을 거친 후 사업자등록증을 사업자등록 신청일부터 3일 이내에 사업자에게 직접 발급 또는 우송합니다(「부가가치세법 시행령」 제11조제5항 본문 참조). 사업장 시설이나 사업 현황을 확인하기 위해 국세청장이 필요하다고 인정하는 경우에는 발급기한을 5일 이내에서 연장하고 조사한 사실에 따라 사업자등록증을 발급할 수 있습니다(「부가가치세법 시행령」 제11조제5항 단서).※ 사업자등록을 하지 않은 경우
(질문) 시·군·구에 임대사업자 등록을 하지 않았는데 사업자 등록 신청을 해도 되나요?
(답변) 네 가능합니다.
「임대주택법」상 임대사업자 등록이 되어 있지 않았더라도 국민주택규모 이하(85㎡ 이하)의 주택임대에 대해서는 부가가치세 면세사업자로 분류되기 때문에 관할 관청의 등록 유무와 상관없이 그 실질이 주택임대사업을 영위하는 경우라면 사업자등록의 발급이 가능합니다.
4. 부동산 거래신고하기
부동산 거래의 당사자는 부동산 등에 관한 매매계약을 체결한 경우 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산 등의 소재지를 관할하는 시장 군수 또는 구청장에게 공동으로 이를 신고해야 합니다.
부동산 거래신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하는 등의 금지행위를 한 사람에게는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
부동산 거래신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하는 등의 금지행위를 한 사람에게는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
부동산 거래신고
부동산 거래신고란 ? 투명한 부동산 거래질서를 확립하기 위해 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 거래에 관해 신고하는 것을 말합니다(「부동산 거래신고에 관한 법률」 제3조제1항 및 「부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제2조제1항). 신고기관 거래당사자는 부동산 등에 관한 매매계약을 체결한 경우 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산 등(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 않은 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장), 군수 또는 구청장(이하 “등록관청”이라 함)에게 공동으로 신고해야 합니다(「부동산 거래신고에 관한 법률」 제3조제1항 본문). 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 요건을 갖추어 단독으로 신고할 수 있습니다(「부동산 거래신고에 관한 법률」 제3조제1항 단서). 금지행위 누구든지 부동산 거래신고에 관해 다음 중 어느 하나에 해당하는 행위를 해서는 안 됩니다(「부동산 거래신고에 관한 법률」 제4조). 개업공인중개사에게 부동산 거래신고를 하지 않게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위 신고 의무자가 아닌 사람이 거짓으로 부동산 거래신고를 하는 행위 거짓으로 부동산 거래신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위 위반 시 제재 부동산 거래신고를 하지 않은 사람(공동신고를 거부한 사람 포함) 개업공인중개사에게 부동산 거래신고를 하지 않게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 사람 거짓으로 부동산 거래신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 사람 부동산을 매매한 경우 : 해당 부동산에 대한 취득세(취득세가 비과세·면제·감경되는 경우에는 비과세·면제·감경되지 않은 경우에 납부해야 할 취득세 상당액)의 3배 이하에 상당하는 금액 부동산을 취득할 수 있는 권리를 매매한 경우 : 해당 권리 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액※ 부동산 거래의 신고대상
(질문) 돈을 빌려주고 가등기를 하기 위해 매매예약서를 받았습니다. 이것도 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 부동산 거래신고를 해야 하나요?
(답변) 아닙니다. 매매예약은 아직 부동산 계약이라고 할 수 없으므로 신고대상이 아닙니다. 다만, 가등기를 통해 본등기를 할 경우에는 신고를 해야 합니다.
본등기를 할 경우 부동산 거래신고는 매매예약서 상의 매매예약 완결의사표시일이 본등기의 원인일이 되므로 매매예약 완료일을 기준으로 30일 이내에 해야 합니다.
부동산 거래신고 절차
신고내용 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고를 해야 하는 사항은 다음과 같습니다(「부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제2조제1항). 매수인 및 매도인의 인적사항 계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산)의 소재지·지번 및 지목 거래대상 부동산의 종류(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류) 거래대상 부동산의 면적 실제 거래가격 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 개업공인중개사의 인적사항 및 중개사무소(개설 등록된 중개사무소)의 개설등록에 관한 사항(개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우만 해당) 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금조달계획(주택거래신고지역에서의 주택거래로서 실제 거래가격이 6억원을 초과하는 경우만 해당) 거래대상 주택에의 입주계획(주택거래신고지역에서의 주택거래로서 실제 거래가격이 6억원을 초과하는 경우만 해당) 신고서류 양 당사자의 합의로 신고하는 경우 부동산 거래신고를 하려는 양 당사자는 다음 서류를 준비하여 거래당사자 중 일방이 등록관청에 제출하면 됩니다(「부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제2조제1항 및 별지 제1호서식).√ 거래당사자가 공동으로 서명 또는 날인(공인인증서를 통한 본인확인방법 포함)한 부동산거래계약신고서
당사자 일방이 신고하는 경우 단독으로 부동산 거래의 신고를 하려는 사람은 다음 서류를 준비하여 등록관청에 제출해야 합니다(「부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제2조제2항 전단).√ 단독으로 서명 또는 날인한 부동산거래계약신고서
√ 상대방이 신고를 거부하는 사유서
√ 거래계약서 사본
이 경우 등록관청은 사유서 내용의 사실 여부를 확인해야 합니다(「부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제2조제2항 후단). 등록관청의 조사 증명자료의 제출 요구√ 거래대금의 지급을 확인할 수 있는 입금표 또는 통장 사본
√ 매수인이 거래대금 지급을 위해 대출, 정기예금 등의 만기수령 또는 해약, 주식채권 등의 처분을 했음을 증명할 수 있는 자료
√ 매도인이 매수인으로부터 받은 거래대금을 예금 외의 다른 용도로 지출한 경우 이를 증명할 수 있는 자료
√ 그 밖에 거래당사자 간에 거래대금을 주고받은 것을 증명할 수 있는 자료
조사√ 신고인에게 신고 내용을 보완하도록 하는 조치
√ 신고한 내용의 사실여부를 확인하기 위해 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료를 제출하도록 하는 조치
위반 시 제재 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료를 제출하지 않거나 거짓으로 제출한 사람 또는 그 밖의 필요한 조치를 이행하지 않은 사람에게는 3천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「부동산 거래신고에 관한 법률」 제8조제1항). 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 외의 자료를 제출하지 않거나 거짓으로 제출한 사람에게는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「부동산 거래신고에 관한 법률」 제8조제2항제4호).5. 취득세 감면신청하기
임대주택사업자가 임대사업을 하기 위해 주택을 취득한 경우 취득 당시의 가액을 기준으로 취득세를 납부해야 합니다.
임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하거나 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받는 경우에는 취득세가 면제되거나 취득세의 25%를 감면받게 됩니다.
그러나 임대의무기간이 지나지 않았음에도 매각·증여하거나 임대 외의 용도로 사용한 경우에는 감면받은 취득세가 추징됩니다.
임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하거나 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받는 경우에는 취득세가 면제되거나 취득세의 25%를 감면받게 됩니다.
그러나 임대의무기간이 지나지 않았음에도 매각·증여하거나 임대 외의 용도로 사용한 경우에는 감면받은 취득세가 추징됩니다.
취득세 감면의 기준
취득세 과세표준 및 세율(원칙) 취득세의 과세표준 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로, 이는 취득자가 신고한 금액입니다(「지방세법」 제10조제1항 본문 및 제2항 본문). 취득세율 매매 등을 원인으로 한 부동산의 취득세율은 다음과 같습니다(「지방세법」 제11조제1항제7호).√ 농지 : 1천분의 30
√ 농지 외의 것 : 1천분의 40
위 조항에도 불구하고 유상거래를 원인으로 한 주택의 취득세율은 다음과 같이 적용됩니다(「지방세법」 제11조제1항제8호).√ 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택 [「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재되고, 건축물의 용도가 주거용{「영유아보육법」 제10조제5호에 따른 가정어린이집, 「아동복지법」 제52조제1항제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정·지역아동센터(통합하여 설치한 경우를 포함함) 및 「노인복지법」 제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외함}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말함] : 1천분의 10
「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재되고, 건축물의 용도가 주거용{「영유아보육법」 제10조제5호에 따른 가정어린이집, 「아동복지법」 제52조제1항제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정·지역아동센터(통합하여 설치한 경우를 포함함) 및 「노인복지법」 제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외함}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말함] : 1천분의 10√ 취득 당시의 가액이 6억원 초과 9억원 이하의 주택 : 1천분의 20
√ 취득 당시의 가액이 9억원 초과 주택 : 1천분의 30
임대주택에 대한 취득세 감면 감면대상 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우 포함)가 다음에 해당하는 경우에는 지방세가 감면됩니다(「지방세특례제한법」 제31조제1항 본문).√ 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속 토지 및 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설 포함)을 건축하는 경우
√ 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우
감면세율 임대사업자가 임대할 목적으로 건축하거나 분양받은 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세가 감면됩니다(「지방세특례제한법」 제31조제1항 본문).√ 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우 : 취득세 면제
√ 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지 포함) : 취득세의 100분의 25 경감
다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 않은 경우에는 감면되지 않습니다(「지방세특례제한법」 제31조제1항 단서).※ 다가구 주택 매입 후 임대사업자등록 시 취득세 감면여부
(질문) 다가구 주택을 매입해서 임대사업자등록을 하려고 합니다. 다가구 주택을 매입해도 취득세 감면을 받을 수 있나요?
(답변) 안 됩니다. 임대사업자 취득세 감면대상이 되는 주택은 ① 임대사업자가 임대할 목적으로 건축한 공동주택, ② 임대할 목적으로 최초로 분양받은 공동주택 또는 오피스텔입니다.
따라서, ① 공동주택이 아닌 다가구 주택을 매입한 점, ② 분양승인을 받지 않고 매입한 다가구 주택은 최초로 분양받은 공동주택에 해당되지 않는다는 점을 이유로 취득세 감면혜택을 받을 수 없을 것으로 보입니다.
감면된 취득세의 추징
추징기준 임대주택은 다음에 해당하는 기간이 지나지 않으면 매각할 수 없는데(이하 “임대의무기간”이라 함), 별도로 규정된 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면받은 취득세가 추징됩니다(「지방세특례제한법」 제31조제2항 및 「민간임대주택에 관한 법률」 제43조제1항). 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하지 않은 임대주택 중 임대조건 신고 시 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정해 신고한 주택 : 임대개시일부터 10년 준공공임대주택으로 등록한 건설임대주택 및 매입임대주택 : 준공공임대주택의 임대개시일부터 10년 그 밖의 임대주택 : 임대개시일부터 5년취득세 감면신청
신청방법 취득세 감면신청은 지방세 감면 신청서에 감면을 입증하는 서류를 첨부해 시장·군수·구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말함)에게 제출하면 됩니다(「지방세특례제한법 시행규칙」 제2조제1항 및 별지 제1호 서식). 감면여부 결정 지방세 감면신청을 받은 시장·군수·구청장은 지방세 감면 여부를 결정해야 하고, 지방세를 감면하기로 결정한 경우 통지를 해야 합니다(「지방세특례제한법 시행규칙」 제2조제2항).6. 임대계약 체결하기
임대주택사업자는 주택을 임대하면서 임차인과 표준임대차계약서를 사용하여 임대계약을 체결해야 하고, 계약서에 기재된 내용을 모두 이행해야 합니다.
임대사업자는 임대계약 체결과 관련해 발생할 수 있는 문제들 즉, 계약금 수령, 잔금 수령, 임차인의 전세권 등기 요청, 임차인의 월세 현금영수증 발급 요청 등의 문제들에 대해 미리 확인하고 준비를 하는 절차가 필요합니다.
임대사업자는 임대계약 체결과 관련해 발생할 수 있는 문제들 즉, 계약금 수령, 잔금 수령, 임차인의 전세권 등기 요청, 임차인의 월세 현금영수증 발급 요청 등의 문제들에 대해 미리 확인하고 준비를 하는 절차가 필요합니다.
임대차 계약서의 작성
표준임대차계약서 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 사람은 표준임대차계약서를 사용해야 합니다(「임대주택법」 제32조제1항). 표준임대차계약서에는 다음의 사항이 포함되어야 합니다(「임대주택법」 제32조제2항). 임대보증금 임대료 임대차 계약기간 임대보증금의 보증에 관한 사항 임대사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 임대주택의 수선·유지 및 보수에 관한 사항 임대사업자와 임차인은 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 지켜야 합니다(「임대주택법」 제32조제3항). 계약서 작성하기※ 계약서 작성 요령
① 계약서의 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 빨간색으로 두 줄을 긋고 난 외에 정정한다는 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 해야 합니다.
② 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각 장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍도록 합니다.
③ 부동산의 표시란에는 상세히 기재해야 하는데, 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청이 불가능한 경우도 있습니다. 따라서 등기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두되 공간이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조] 등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기재합니다.
④ 금액을 아라비아숫자를 적지 말고 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고 ‘金 字’옆에 붙여서 적도록 합니다.
⑤ 매매대금이나 임차보증금액을 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 ‘해당 없다’는 표시를 해야 합니다.
⑥ 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 또는 주택의 이전은 당사자의 특약이 없는 한 동시에 이행해야 합니다.
⑦ 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다해 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한다는 내용의 신의칙 조항을 기재하도록 합니다.
⑧ 계약조항을 다 기재한 후 마무리로서 계약에 대해 계약당사자가 이의 없음을 확인하여 서명 날인하고 계약서를 임대인·임차인, 중개업자가 각각 1통씩 갖도록 합니다.
⑦ 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재해야 합니다.
⑧ 성명란은 본인이 직접 작성하고 도장은 인감도장을 찍거나 사인을 하면 됩니다.
※ 부동산 개업공인중개사의 중개를 통해 임대차 계약을 체결하는 경우 중개사의 손해배상책임, 중개보수 등에 관한 규정을 확인하는 것이 좋습니다. 이에 대한 자세한 내용은 이 사이트 < 이사 ㅡ 집 계약하기 ㅡ 계약서 작성하기 ㅡ 중개보수 등 확인하기 >에서 확인할 수 있습니다.
임대보증금의 수령
계약금 수령 “계약금”이란 임대차계약을 체결할 경우 계약을 성립시키기 위해 본 계약에 앞서 임차인이 상대방에게 지불하는 금액을 말하며, 보통 임차 보증금의 10% 정도를 지불합니다. 계약금은 매매계약이나 임대차계약이 체결되었다는 증거금의 성격을 가집니다.※ 임대차 계약의 해지를 원할 경우
임대인이 원하는 경우√ 계약금을 지불했으나 문제가 발생해 계약을 해지하고 싶을 경우 ① 별도의 다른 약정이 없을 때에 한해, ② 계약이행에 착수할 때까지 계약금의 배액을 상환하고 임대차계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조제1항 참조).
임차인이 원하는 경우√ 계약금을 지불했으나 문제가 발생해 계약을 해지하고 싶을 경우 ① 별도의 다른 약정이 없을 때에 한해, ② 계약이행에 착수할 때까지 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조제1항 참조).
잔금의 수령 임차인은 임대주택에 이사를 하기 전 임대인에게 잔금을 모두 지불해야 합니다(「민법」 제568조제1항 참조).※ 상가건물을 임대차 하는 경우 “권리금”의 의미
상가를 임대차 하는 경우 임대인이 임차인에게 “권리금”을 요구하는 경우가 있습니다.√ “권리금”이란 영업용 점포의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가를 말합니다(대법원 2002. 7. 26. 선고, 2002다25013 판결 참조).
권리금의 법률관계는 전적으로 관행에 의해 규율되는데, 보증금과는 달리 이를 반환하지 않는 것이 관행입니다. 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에도, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않습니다. 예외적으로 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것입니다. 따라서 임대인은 계약을 하기 전 권리금에 관한 부분을 임차인과 충분하고 명확하게 협상하는 절차가 필요합니다.※ 임차인과 상황에 따라 전세권 설정등기를 요구하는 경우가 있을 수 있습니다. 전세권 설정등기에 대한 사항은 이 사이트 < 부동산등기 ㅡ 전세권 ㅡ 전세권 설정등기 > 에서 확인할 수 있습니다.
임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항). 따라서, 전입신고와 확정일자를 받을 수 있는 경우에는 전세권 설정등기를 할 필요까지는 없고, 이를 할 수 없을 경우에 생각해 볼 수 있는 제도입니다.※ 임차인이 월세를 내는 경우 월세에 대한 현금영수증을 발급해 주도록 요청할 수 있습니다. 임대인이 발급을 해주지 않는다 하더라도 임차인이 국세청 홈페이지에서 자진 신고로 발급받을 수 있으므로 임대사업자는 이에 대해 알아두시는 것이 좋습니다.
※ 임차인의 월세 소득공제를 위한 신고 및 현금영수증 발급에 대한 자세한 내용은 이 사이트 < 이사 ㅡ 집 계약하기 ㅡ 임대를 한 경우 세금 신고하기와 소득공제 받기 >에서 확인할 수 있습니다.
7. 임대조건 등 신고하기
임대사업자는 임대주택을 임대하기 위해 임대차 계약기간, 임대보증금, 임대료, 해당 임대주택을 매입하기 위한 대출금 등의 임대 조건에 관한 사항을 시장·군수·구청장에게 신고해야 하고, 이를 위반할 경우에는 1천만원 이하의 과태료를 부과받게 됩니다.
오피스텔을 임대하는 임대사업자는 오피스텔의 임대조건을 신고한 날부터 1년이 되는 날이 속하는 달의 말일까지 매년 임차인 현황을 시장·군수·구청장에게 신고해야 하고, 이를 위반할 경우에는 500만원 이하의 과태료를 부과받게 됩니다.
오피스텔을 임대하는 임대사업자는 오피스텔의 임대조건을 신고한 날부터 1년이 되는 날이 속하는 달의 말일까지 매년 임차인 현황을 시장·군수·구청장에게 신고해야 하고, 이를 위반할 경우에는 500만원 이하의 과태료를 부과받게 됩니다.
임대조건 신고
임대조건 신고란 ? “임대조건 신고”란 임대사업자가 임대주택을 임대하기 위해 임대차 계약기간, 임대보증금, 임대료, 해당 임대주택을 매입하기 위한 대출금 등의 임대 조건에 관한 사항을 시장·군수·구청장에게 신고하는 것을 말합니다(「임대주택법」 제26조제1항). 신고사항 신고해야 하는 임대 조건에 관한 사항은 다음과 같습니다(「임대주택법 시행령」 제25조제1항). 임대차 계약기간 임대보증금 임대료 매입임대주택의 소유권을 취득하기 위해 대출받은 금액임대조건 신고절차
신고 임대조건신고를 하려는 임대사업자는 임대차계약의 체결일부터 3개월 이내에 다음 서류를 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다. 이 경우 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장은 제출받은 신고서를 지체 없이 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 이송해야 합니다(「임대주택법 시행령」 제25조제3항). 임대조건 신고서(「임대주택법 시행규칙」 별지 제15호서식) 표준임대차계약서 신고내용의 확인 신고서를 받은 시장·군수·구청장은 신고 내용이 다음과 같이 부당하다고 판단되는 경우에는 그 내용을 조정(調整)하도록 권고할 수 있습니다(「임대주택법」 제26조제2항 및 「임대주택법 시행령」 제25조제3항). 신고 내용이 인근의 유사한 임대주택에 비해 현저히 부당하다고 인정되는 경우 신고 내용이 관계 법령에 부적합하다고 인정되는 경우 신고증명서의 발급 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장은 신고 내용이 위의 신고내용 확인 사항의 어느 하나에 해당하지 않는 경우에는 임대 조건 신고대장에 이를 적고 신고인에게 임대 조건 신고증명서를 발급해야 합니다. 이 경우 증명서는 신고를 받은 날(임대사업자의 주소지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 이송한 경우에는 이송받은 날을 말함)부터 10일 이내에 발급해야 합니다(「임대주택법 시행령」 제25조제4항 및 제5항). 공고 시장·군수 또는 구청장은 임대사업자가 신고한 임대 조건을 매 분기 종료 후 다음 달 말일까지 해당 지방자치단체의 공보에 공고해야 합니다(「임대주택법 시행령」 제25조제7항). 위반 시 제재 임대조건 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 사람에게는 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「임대주택법」 제44조제2항제2호의3).※ 임대조건신고증명서를 발급하지 않은 상태에서 임차인과의 계약이 가능한지 여부
(질문) 임대조건을 신고하고 임대를 하고 있는 임대사업자입니다. 얼마 전 임대보증금을 올려 임차인과 재계약을 하고자 임대조건 변경신고를 했습니다. 그런데 변경신고를 하고 변경신고 증명서를 발급받지 않은 채, 임대차계약이 종료되어 할 수 없이 변경 신고한 임대조건대로 임차인과 계약을 했습니다. 구청에서는 이럴 경우 임차인과의 계약을 인정해 줄 수 없다고 하는데 어떻게 하나요?
(답변) 반드시 인정받지 못하는 것은 아닙니다.
특별자치도지사·시장·군수구청장으로부터 임대조건 변경신고증명서를 발급받지 않은 채 변경 신고한 임대조건대로 임차인과 임대차계약을 체결한 경우, 임대사업자가 임대조건 변경신고증명서를 발급받지 않고 임대차계약을 체결했다는 사정만으로는 그 임대차계약의 사법상 효력이 없다고 할 수 없습니다.
다만, 변경 신고된 임대조건이 임대보증금이나 임대료의 증액제한규정 등 「주택임대차보호법」의 강행규정을 위반한 내용을 담고 있는 경우에는 그 내용으로 체결된 임대차계약은 무효가 될 수 있습니다.
위의 경우와 같이 계약의 일반적인 법리에 의해 해당 임대차계약에 무효나 취소사유가 존재하여 그 임대차계약의 사법상 효력이 부인될 수는 있습니다.
오피스텔 임차인 현황신고 및 절차
오피스텔 임차인 현황신고란 ? “오피스텔 임차인 현황신고”란 오피스텔을 임대하는 임대사업자가 임차인 현황을 시장·군수·구청장에게 신고하는 것을 말합니다(「임대주택법」 제26조의2제1항). 신고 오피스텔을 임대하는 임대사업자(이하 “오피스텔 임대사업자”라 함)는 오피스텔의 임대조건을 신고한 날부터 1년이 되는 날이 속하는 달의 말일까지 매년 다음 서류를 시장·군수·구청장에게 제출함으로 오피스텔 임차인 현황을 신고해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제16조의2제1항). 오피스텔 임차인 현황신고서(임대주택법 시행규칙」 별지 제17호의2) 표준임대차계약서 사본 신고내용의 확인 시장·군수·구청장은 신고된 임차인의 주민등록표 등본을 확인해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제16조의2제2항). 시장·군수·구청장은 신고된 임차인의 실제 거주현황을 확인하기 위해 필요하면 다음 자료를 관계 행정기관 및 관련 단체 등에 요청할 수 있습니다(「임대주택법 시행규칙」 제16조의2제2항). 전화사용료 납부확인서 케이블텔레비전 수신료 납부확인서 자녀의 재학증명서 시장·군수·구청장은 행정정보의 공동이용을 통해 임차인의 주민등록등본을 확인해야 하며, 임차인이 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제16조의2제3항). 위반 시 제재 오피스텔을 임대하는 임대사업자가 오피스텔 임차인 현황 신고를 하지 않는 경우 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「임대주택법」 제44조제3항제4호).8. 임대의무기간 준수하기
임대사업자는 임대주택을 매각할 수 없는 기간인 임대의무기간을 준수해야 하는데, 건설임대주택 사업을 하는 자 또는 주택건설사업자에 의한 임대사업을 제외하고 주택임대업을 하려는 사람의 임대의무기간은 10년 또는 5년 입니다.
임대의무기간을 위반하고 임대주택을 매각한 사람에게는 3천만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
건설임대주택 사업을 하는 자 또는 주택건설사업자에 의한 임대사업을 제외하고 주택임대업을 하려는 사람이 임대의무기간 이내에 예외적으로 매각을 하기 위해서는 ① 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받거나, ② 시장·군수 또는 구청장에게 분양전환신고를 해야 합니다.
임대의무기간을 위반하고 임대주택을 매각한 사람에게는 3천만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
건설임대주택 사업을 하는 자 또는 주택건설사업자에 의한 임대사업을 제외하고 주택임대업을 하려는 사람이 임대의무기간 이내에 예외적으로 매각을 하기 위해서는 ① 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받거나, ② 시장·군수 또는 구청장에게 분양전환신고를 해야 합니다.
임대의무기간
임대의무기간이란 ? “임대의무기간”이란 임대주택의 경우 다음과 같이 매각할 수 없는 기간을 말합니다(「임대주택법」 제16조제1항 및 「임대주택법 시행령」 제13조제1항). 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택 : 임대개시일부터 50년 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택 : 임대개시일부터 30년 장기전세주택 : 임대개시일부터 20년 위의 건설임대주택 외의 건설임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택 : 임대개시일부터 10년 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택 : 준공공임대주택의 임대개시일부터 10년√ 임대사업자가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하고 있는 주택을 준공공임대주택으로 등록한 경우에는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대한 기간의 2분의 1에 해당하는 기간을 임대의무기간에 포함하여 산정합니다.
그 밖의 임대주택 : 임대개시일부터 5년 위반 시 제재 임대의무기간을 위반하여 민간건설임대주택 또는 매입임대주택을 매각한 사람에게는 3천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「임대주택법」 제44조제1항).※ 임대의무기간 내의 임대주택 멸실
(질문) 임대의무기간(5년)을 지나지 않은 임대주택을 가지고 있는 임대사업자입니다. 임대주택이 있는 지구의 재개발로 인해 주택을 허물어야만 하는 상황이 되었습니다. 이럴 경우 임대의무기간은 어떻게 되나요?
(답변) 임대주택이 재개발 또는 재건축 등으로 멸실되는 경우 해당 임대주택의 임대기간은 종료합니다.
재개발·재건축 등으로 신축주택을 취득한다 하더라도 이는 주택을 새로이 취득하는 것이므로 멸실된 주택과의 연속성은 인정되지 않습니다. 따라서 이를 다시 임대주택으로 신고를 한다면 임대의무기간은 다시 시작됩니다.
※ 임대개시일의 기산점
(질문) 임대주택을 임대하려고 합니다. 임대의무기간(10년)은 임대주택을 구입한 시점부터 시작되는 건가요? 아니면 다른 시작 시점이 있는 건가요?
(답변) “임대주택의 임대개시일”이란 「임대주택법」상 임대사업자 관련 규정의 입법취지에 비추어 임대사업자 등록 이후에 임대가 개시되는 임대주택은 임대차계약서 상의 실제 임대개시일을 의미합니다.
다만, 본인 소유의 임대 중인 주택을 임대사업을 위해 임대사업자 등록을 한 경우에는 임대사업자 등록일로 판단하면 됩니다.
오피스텔의 용도제한 임대주택으로 구입한 오피스텔은 임대의무기간 이내에 주거용이 아닌 다른 용도로는 사용할 수 없습니다(「임대주택법」 제16조제5항). 이를 위반한 경우에는 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「임대주택법」 제44조제2항제1호).임대의무기간의 예외
예외사유 다음과 같은 경우에는 임대의무기간 이내에도 매각을 할 수 있습니다(「임대주택법」 제16조제3항 및 「임대주택법 시행령」 제13조제2항). 시장·군수 또는 구청장에게 매각신고를 한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우√ 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택 : 국토교통부장관의 허가
√ 위의 경우 이외의 공공건설임대주택 : 시장·군수 또는 구청장의 분양전환승인
√ 그 밖의 임대주택 : 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가
다음 요건을 충족하여 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 분양전환신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우 제외)를 한 후 임차인에게 분양전환하는 경우√ 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지났을 것
√ 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의할 것
주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위해 건설한 임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우에 한정)을 시장·군수·구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우※ 이 콘텐츠의 대상은 “건설임대주택 사업을 하는 자 또는 주택건설사업자에 의한 임대사업”을 제외하고 주택임대업을 하려는 사람이므로 ① 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받거나, ② 시장·군수 또는 구청장에게 분양전환신고를 해야 합니다.
※ 분양전환 허가신청(시장·군수·구청장)
분양전환 허가를 받으려는 임대사업자는 다음의 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「임대주택법 시행령」 제13조제2항제2호다목 및 「임대주택법 시행규칙」 제7조제1항 전단).√ 분양전환의 구체적인 사유를 적은 서류
√ 분양전환가격 산정의 근거서류
√ 특별수선충당금 적립통장 사본(공동주택의 임대사업자만 해당)
√ 하자보수보증금 예치증서[공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대해 임시사용승인을 얻은 경우 포함)부터 10년 이내인 경우만 첨부]
허가신청을 받은 시장·군수·구청장은 10일 이내에 허가 여부를 결정해 신청인에게 서면으로 통지(전자문서에 의한 통지 포함)하되, 허가를 하지 않을 경우에는 그 사유를 명시해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제7조제2항).※ 분양전환 신고(시장·군수·구청장)
임차인에게 임대주택을 분양전환하려는 임대사업자는 분양전환계약일 10일 전까지 다음의 서류를 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제8조 전단).√ 임대주택 분양전환 신고서(「임대주택법 시행규칙」 별지 제11호서식)
√ 표준임대차계약서 사본
√ 분양전환가격 산정의 근거서류
√ 특별수선충당금 적립통장 사본
√ 하자보수보증금 예치증서
신고서를 받은 시장·군수·구청장은 행정정보의 공동이용을 통해 임차인의 주민등록표등본을 확인해야 하며, 신고인이 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제8조 후단 및 「전자정부법」 제36조제1항).※ 임대의무기간 이전 분양전환의 합의
(질문) 임대의무기간 1/2이 경과되어 임대주택을 임차인에게 분양전환하려고 합니다. 그런데 분양전환에 반대를 하는 임차인도 있어 질문을 드립니다. 분양전환에 동의하는 임차인이 일정 % 이상이 되어야 분양이 가능한가요?
(답변) 아닙니다. 임대주택을 임차인에게 분양전환을 하려는 경우는 임대의무기간 1/2이 경과한 주택에 대해 임대사업자와 임차인이 분양전환에 대해 합의를 하여 시장·군수 또는 구청장에게 신고하면 가능합니다.
그러나 분양전환에 대한 합의는 세대별로 하는 것이므로 구체적인 사항은 개별적으로 임차인과 합의를 하여 결정해야 하고, 만약 분양전환에 반대하는 임차인이 있다면 이 임차인에 대해서는 임대의무기간 동안 임대를 해 주어야만 합니다.
9. 임대주택 관리하기
임대사업자는 기본적으로 임대주택을 관리해야 할 의무가 있는데 임대주택이 ① 300세대 이상 공동주택, ② 승강기가 설치된 공동주택, ③ 중앙집중식 난방방식의 공동주택일 경우에는 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 인력 및 장비를 갖추고 자체 관리를 해야 합니다.
임대사업자는 관리비 외에 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없으며, 관리비의 세대별 부담액은 사용자 부담과 공평 부담의 원칙에 따라 산정해 부과해야 합니다.
임대사업자는 관리비 외에 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없으며, 관리비의 세대별 부담액은 사용자 부담과 공평 부담의 원칙에 따라 산정해 부과해야 합니다.
임대주택의 관리
관리대상 주택 임대사업자는 임대주택이 단지별로 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체 관리를 해야 합니다(「임대주택법」 제28조제1항 및 「임대주택법 시행령」 제27조제1항). 300세대 이상의 공동주택 승강기가 설치된 공동주택 중앙집중식 난방방식의 공동주택임대사업자에 의한 자체관리
자체관리를 위한 인력 및 장비기준 임대사업자가 임대주택을 자체적으로 관리하기 위해서는 다음과 같은 기술인력 및 장비를 갖추고 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다(「임대주택법」 제28조제2항, 「임대주택법 시행령」 제27조제2항 및 「주택법 시행령」 별표 4). 기술인력√ 승강기가 설치된 공동주택 : 승강기자체검사자격을 갖추고 있는 사람 1명 이상
√ 해당 공동주택의 건축설비의 종류 및 규모 등에 따라 「전기사업법」·「고압가스 안전관리법」·「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」·「도시가스사업법」·「에너지이용 합리화법」·「소방기본법」·「소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률」 및 「대기환경보전법」 등 관계 법령에 따라 갖추어야 할 기준 인원 이상의 기술자
장비√ 비상용 급수펌프(수중펌프) 1대 이상
√ 절연저항계(누전측정기) 1대 이상
√ 건축물 안전점검 보유 장비 : 망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭측정기, 5미터 이상용 줄자 및 누수탐지기 각 1대 이상
공동관리 임대사업자(둘 이상의 임대사업자를 포함함)가 동일한 시(특별시와 광역시 포함)·군 지역에서 임대주택을 자체 관리하는 경우 둘 이상의 임대주택단지가 서로 인접하여 공동으로 관리하는 것이 합리적이라고 시장(특별시장 및 광역시장 포함)·군수가 인정하면 공동으로 관리할 수 있습니다(「임대주택법」 제28조제3항 및 「임대주택법 시행령」 제27조제3항 전단). 자체관리를 위한 인가신청 임대주택을 자체관리하기 위해 인가를 받으려는 임대사업자는 다음에 해당하는 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「임대주택법」 제28조제5항 및 「임대주택법 시행규칙」 제17조제1항). 자체관리 인가신청서(「임대주택법 시행규칙」 별지 제18호서식) 기술 인력의 인적사항조서 및 장비 명세서 관리 인력의 인적사항에 관한 서류 단지 배치도주택관리업체를 통한 관리
주택관리업체의 기준구분 | 등록기준 | |
자본금 | 2억원 이상 | |
기술능력 | 전기분야 기술자 | 전기산업기사 이상의 기술자 1명 이상 |
연료사용기기 취급 관련 기술자 | 열관리산업기사 이상의 기술자 또는 보일러기능사 1명 이상 | |
고압가스 관련 기술자 | 가스기능사의 자격을 가진 사람 1명 이상 | |
위험물취급 관련 기술자 | 위험물관리기능사 이상의 기술자 1명 이상 | |
주택관리사 | 주택관리사 1명 이상 | |
시설·장비 | 5마력 이상의 양수기 1대 이상 절연저항계(누전측정기를 말한다) 1대 이상 사무실 | |
주택임대관리업체의 기준 자기관리형 주택임대관리업 : 임대인과 주택임대관리업자가 계약 당사자로서 주택임대관리업자는 계약기간 중 임대인에게 임대료 지불을 보장하고 자기책임으로 주택을 임대하는 형태 위탁관리형 주택임대관리업 : 임대인과 임차인이 계약 당사자로서 주택임대관리업자는 임대인과의 계약에 의해 관리수수료를 받고 임대료 징수, 임차인 관리 및 시설물 유지관리업무 등을 대행하는 형태구분 | 자기관리형 주택임대관리업 | 위탁관리형 주택임대관리업 | |
등록규모 | 100호 | 300호 | |
자본금 | 2억원 이상 | 1억원 이상 | |
전문인력 | 2명 이상 | 1명 이상 | |
※ 전문인력은 ① 변호사, 법무사, 공인회계사, 세무사, 감정평가사, 건축사, 공인중개사 주택관리사로서 해당 분야에 2년 이상 종사한 사람, ② 부동산 관련 분야의 석사학위 이상 소지자로서 부동산 관련 업무에 3년 이상 종사한 사람을 말합니다(「주택법 시행령」 별표 8의2).
관리비의 산정 및 부과
관리비의 부과 임대사업자는 임차인으로부터 임대주택을 관리하는 데에 필요한 경비를 받을 수 있습니다(「임대주택법」 제28조제4항). 관리비의 산정 관리비는 다음 항목에 대한 월별 비용의 합계액으로 하고, 관리비의 세대별 부담액 산정방법은 사용자 부담과 공평 부담의 원칙에 따라야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제18조제1항). 일반관리비 청소비 경비비 소독비 승강기 유지비 난방비 급탕비 수선유지비 지능형 홈네트워크 설비가 설치된 임대주택의 경우에는 지능형 홈네트워크 설비 유지비 임대사업자는 관리비 외에 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없습니다(「임대주택법 시행규칙」 제18조제2항). 임대사업자는 산정징수한 관리비와 사용료의 징수 및 그 사용명세에 관한 장부를 따로 작성해 증명자료와 함께 보관하고 임차인 등이 열람할 수 있게 해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제18조제5항). 특별수선충당금의 적립 임대사업자는 주요 시설을 교체하고 보수하는 데에 필요한 특별수선충당금을 적립해야 합니다(「임대주택법」 제31조제1항). 임대사업자는 특별수선충당금을 사용검사일(임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용 승인일)부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립해야 하는데 적립요율은 “사업계획승인 당시 표준 건축비의 1만분의 1” 입니다(「임대주택법 시행령」 제30조제3항). 특별수선충당금의 관리 특별수선충당금은 임대사업자 및 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장군수 또는 구청장의 공동 명의로 금융회사 등에 예치하여 따로 관리해야 합니다(「임대주택법 시행령」 제30조제4항 본문). 특별수선충당금의 사용 임대사업자는 특별수선충당금을 사용하려면 미리 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장군수 또는 구청장과 협의해야 합니다(「임대주택법 시행령」 제30조제5항).10. 연체된 임대료 관리하기
임차인이 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우 임대인은 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있습니다.
임차인이 임대료를 계속 지급하지 않거나 표준임대차계약서상의 의무를 위반하는 등의 사유가 발생하면 먼저 내용증명을 보내 연체된 임대료의 지급을 통보하고 후속절차를 진행해야 합니다.
임차인이 임대료를 계속 지급하지 않거나 표준임대차계약서상의 의무를 위반하는 등의 사유가 발생하면 먼저 내용증명을 보내 연체된 임대료의 지급을 통보하고 후속절차를 진행해야 합니다.
임대료 연체
임대료 연체 시 갱신거절 등 임대사업자는 임차인이 다음과 같은 행위를 한 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있습니다(「임대주택법」 제27조제1항 및 「임대주택법 시행령」 제26조제1항). 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대주택을 전대한 경우 임대차 계약기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우(다만, 임대사업자의 귀책사유로 입주가 지연된 경우 제외) 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우 임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 경우 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우 임차인이 해당 주택에서 퇴거하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우 임차인이 임대차계약기간이 종료된 후 계속 거주하면서 분양전환신청기간 이내에 분양전환신청을 하지 않는 경우(「임대주택법」 제32조제5항)※ 상가건물일 경우의 임대료 연체와 계약해지
임차인의 임대료 연체액이 2회의 임대료에 달하는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제640조). 2회는 임대료의 지급시기를 기준으로 합니다. 예를 들어 1년에 한 번씩 120만원을 지급하기로 한 임대차의 경우에는 2년분의 차임, 240만원이 됩니다. 연체액이 2회의 임대료에 해당하면 되므로 연속적으로 임대료를 연체하지 않더라도 연체된 금액이 2회분이라면 계약을 해지할 수 있습니다.√ 예를 들어, 매월 차임을 지급하기로 약정한 경우 연속해서 두 달의 차임을 연체한 경우는 물론, 10월분 차임을 연체하고 11월분 차임은 지불하고 다시 12월 분 차임을 연체하면 총 2개월분의 차임을 연체한 것이 되어 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
이 규정은 강행규정으로 이보다 임차인에게 불리하게 작성된 계약은 무효입니다(「민법」 제652조).√ 예를 들어, 1회분의 차임만 연체해도 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 약정하거나, 2회 이상의 연체가 있으면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 자동으로 종료한다는 등의 계약은 임차인에게 불리하므로 무효입니다.
연체된 임대료의 지급통보
내용증명 보내기 “내용증명”이란 등기취급을 전제로 우체국 창구 또는 정보통신망을 통해 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국이 증명하는 특수취급제도를 말합니다(「우편법 시행규칙」 제25조제1항제4호). 내용증명제도는 내용증명에 기재된 내용이 진실인지의 여부를 알려주지는 않지만 발송사실, 발송일자 및 전달사실 등은 우체국에서 증명을 해줄 수 있는 제도입니다. 내용증명의 작성 A4용지를 기준으로 육하원칙에 따라 전달 내용을 알기 쉽게 작성합니다. 특히 연체된 임대료의 지급기일, 미지급 시 조치사항 등에 대해 상세히 작성합니다. 내용증명서 상단 또는 하단에 보내는 사람과 받는 사람의 주소와 성명을 써야 합니다. 작성된 내용증명서는 통상 3부가 필요합니다. 1통은 원본으로 사용되고 2통은 등본으로 사용됩니다. 내용증명서 봉투에 내용증명서에 쓴 보내는 사람과 받는 사람의 주소와 성명을 동일하게 합니다. 내용증명 취급수수료 내용증명의 수수료는 등본 1매당 1,300원입니다[「국내 통상우편요금 및 우편이용에 관한 수수료」(우정사업본부 고시 제2015-8호, 2015. 1. 29. 발령, 2015. 2. 2. 시행) 별표].12. 보증금 등 반환하기
임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인은 임대주택을 임대해 줄 당시와 같이 원래대로 만들어 돌려줘야 하는 의무가 있습니다.
임차보증금은 임대료 뿐만 아니라 건물 명도 의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대인이 임차인에 대해 갖는 일체의 채권을 담보하는 것이므로 임대인은 연체된 임대료가 있다면 이를 보증금에서 공제하고 나머지 잔액을 임차인에게 반환하면 됩니다.
임대인이 보증금 반환의무를 위반하고 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 임차권등기명령신청을 통해 이사를 간 이후라도 보증금에 대한 대항력을 유지할 수 있습니다.
임차보증금은 임대료 뿐만 아니라 건물 명도 의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대인이 임차인에 대해 갖는 일체의 채권을 담보하는 것이므로 임대인은 연체된 임대료가 있다면 이를 보증금에서 공제하고 나머지 잔액을 임차인에게 반환하면 됩니다.
임대인이 보증금 반환의무를 위반하고 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 임차권등기명령신청을 통해 이사를 간 이후라도 보증금에 대한 대항력을 유지할 수 있습니다.
임대차계약의 갱신
갱신절차 임대인의 통지 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 다음과 같이 통지를 하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단).√ 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 않은 경우
√ 임차인에게 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우
임차인의 통지 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지를 하지 않은 경우에도 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 후단). 갱신된 임대차 계약의 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조제2항). 차임 등의 증감청구권 임대인은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 않게 된 경우에는 계약기간 이후인 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제7조 본문). 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 하지 못합니다(「주택임대차보호법 시행령」 제8조제2항).보증금 반환
계약종료에 따른 임대인과 임차인의 의무 임대인의 보증금 반환의무 임대인은 임대차 기간의 만료 등으로 임대차가 종료되면 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다(대법원 1988. 1. 19. 선고, 87다카1315판결). 임차인의 원상회복의무 계약해지 등으로 인한 보증금 반환 임대료 연체로 인한 계약해지 임차보증금은 임대차존속 중 임대료 뿐만 아니라 건물 명도 의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것입니다(대법원 1988. 1. 19. 선고, 87다카1315판결). 따라서, 임대인은 연체된 임대료가 있다면 이를 보증금에서 공제하고 나머지 잔액을 임차인에게 반환하면 됩니다. 임차인의 요청에 의한 계약해지 임대주택에 거주 중인 임차인은 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 임대주택 임대사업자와의 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있습니다(「임대주택법」 제27조제2항 및 「임대주택법 시행령」 제26조제2항).√ 시장군수 또는 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정한 경우
√ 임대사업자가 시장군수 또는 구청장이 지정한 기간에 하자보수명령을 이행하지 않은 경우
√ 임대사업자가 임차인의 의사에 반하여 임대주택의 부대복리시설을 파손하거나 철거시킨 경우
√ 임대사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우
√ 임대사업자가 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우
위와 같은 이유로 임차인이 계약의 해지를 요청할 경우 임대인은 보증금을 반환해야 합니다(대법원 1988. 1. 19. 선고, 87다카1315판결).※ 임대차의 계약해지 사유
(질문) 급히 이사를 가야할 사정이 생겨 집주인에게 전세보증금 반환을 요구하자 안 된다고 합니다. 전세보증금을 반환받을 수는 없는 건가요?
(답변) 전세금을 반환받기 위해서는 임대차 계약을 해지해야 하는데, 이 경우 ① 계약기간을 정하지 않은 임대차 계약과 ② 기간을 정한 임대차 계약으로 나누어 살펴볼 수 있습니다.
1. 임대차 계약기간을 정하지 않은 경우
일반적인 경우에는 기간을 정하고 임대차 계약을 체결하나, 임대차 계약기간이 종료된 후 재계약을 하지 않고 연장시키는 경우(“묵시적 갱신”이라 함)와 같은 경우도 존재합니다. 묵시적 갱신의 경우 임대차 계약기간은 세입자를 보호하기 위해 2년으로 봅니다. 그러나 임차인은 2년 미만으로 임대차 기간을 정할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항).
이사를 가고 싶을 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으나, 3개월 후에 해지의 효력이 생기므로 3개월 후에 임대차 계약을 종료 시킬 수 있습니다.
2. 임대차 계약기간을 정한 경우
계약 당시에 계약 해제에 대한 특별한 약정을 했거나 법률에 의한 계약의 해제 사유가 없는 한, 임차인이나 임대인 모두 자신들의 마음대로 계약을 해제할 수는 없습니다. 다만 서로 합의에 의한 경우는 계약을 해지 할 수 있으므로 이 경우에 해당된다면 합의를 하는 것이 순서일 것입니다.
3. 계약기간 종료 후에도 보증금을 반환하지 않는 경우
임대차 계약기간이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우에는 ① 계약한 사실, 그 기간이 종료된 사실 및 돌려받을 보증금액 등을 기록한 내용증명 우편을 먼저 발송한 후, ② 임차권 등기명령 신청을 하여 등기를 한 후 이사를 하면 임차인이 가지는 권리를 잃지 않을 수 있습니다.
※ 임차인의 임차권등기명령신청
일반적으로 보증금을 돌려받기 위해서는 대항요건을 갖추고(주택 : 주택 인도, 전입신고, 상가 : 건물 인도, 사업자등록 신청), 임차한 건물에 계속 거주하는 것을 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 이러한 문제를 해결하기 위한 제도가 “임차권 등기명령제도”로서, 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항 및 「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항 참조). 신청요건 √ ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금을 반환받지 못한 임차인이 ③ 임차주택 또는 상가건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시군 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항 및 「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).√ 관할 법원은 임차권 등기명령의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 “결정”으로 내려집니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제3항, 「상가건물 임대차보호법」 제6조제3항, 「민사집행법」 제280조제1항 및 제281조제1항).
효력√ 임차권 등기명령 결정의 집행에 따라 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문 및 「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 본문).
√ 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후 이사를 가는 등의 이유로 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권에는 변함이 없게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서 및 「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 단서).
√ 따라서, 임차권등기명령결정의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항 및 「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).
※ 임차권등기명령신청방법 및 준비서류 등에 대한 자세한 내용은 이 사이트 < 주택임대차 ㅡ 임대차관계 종료 ㅡ 보증금의 회수 > 에서 확인하실 수 있습니다.
※ 임차인과 전세권 설정등기를 한 상황이라면 임대차 종료에 따라 전세권 말소등기를 해야 합니다. 전세권 말소등기에 대한 사항은 이 사이트 < 부동산등기 ㅡ 전세권 ㅡ 전세권 말소등기 > 에서 확인할 수 있습니다.
13. 세금혜택받기
임대사업자는 임대사업을 하는 중 소득세와 보유세로 종합부동산세와 재산세를 납부해야 되며, 주택을 양도할 경우에는 양도소득세를 납부해야 하는 의무가 있습니다.
임대사업자는 일반 주택소유자와 달리 양도소득세에 대해 장기보유 특별공제율 적용(준공공임대주택), 다주택자 중과배제(5년 이상 임대주택) 혜택과 종합부동산세에 대해서는 주택 합산배제 혜택 등의 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
임대사업자는 일반 주택소유자와 달리 양도소득세에 대해 장기보유 특별공제율 적용(준공공임대주택), 다주택자 중과배제(5년 이상 임대주택) 혜택과 종합부동산세에 대해서는 주택 합산배제 혜택 등의 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
임대사업자에 대한 조세 혜택
조세혜택표구분 | 전용면적(㎡) | 비고 (지원요건 등) | ||||
40 이하 | 40～ 60 | 60～ 85 | 85～ 149 | |||
재산세 | 건설 임대 | 면제 | 50% | 25% | - | 공동주택 건축·매입, 오피스텔 매입 2세대 이상 임대목적에 직접 사용 |
매입 임대 | 50% | 50% | 25% | - | ||
준공공 임대 | 면제 | 75% | 50% | - | ||
종합 부동산세 | 합산배제 | 1호 이상, 5년 이상 임대한 주택으로 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하일 것 국민주택규모 2호 이상, 5년 이상 임대한 주택으로 2008년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 미분양매입임대주택(5호 이상, 5년 이상 임대한 주택, 수도권 밖 위치, 과세기준일 공시가격 3억원 이하일 것) | ||||
종합 소득세 | 매입 임대 | 20% | - | 3호 이상, 5년 이상 임대한 주택으로 임대개시일 당시 기준시가 3억원 이하일 것 | ||
준공공 임대 | 20% | - | ||||
양도 소득세 | 장기보유 특별공제율 적용 | 준공공임대주택 : 60% | ||||
다주택자 중과배제 | 1호 이상, 5년 이상 임대한 주택으로 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하일 것 국민주택규모 2호 이상, 5년 이상 임대한 주택으로 취득 당시 3억원 이하일 것 미분양주택(2008. 6 ~ 2009. 6. 계약분) | |||||
※ 주택임대사업자에게 과세되는 세금
(질문) 임대사업으로 사업자등록을 하려고 합니다. 사업자등록을 하게 되면 내야 하는 세금이 얼마나 되는지 궁금합니다. 그리고 주택을 많이 보유하고 있는 경우 이에 대한 세금은 어떻게 되나요?
(답변) 주택 임대사업자는 부가가치세 면세사업자로 임대소득에 대한 소득세를 신고하면 됩니다. 즉 매년 2월10일까지 사업자 현황보고 및 5월 종합소득세 신고를 하시면 됩니다.
또한 ① 보유세로 종합부동산세와 재산세를 내야 하는데 종합부동산세는 국세청에서 담당하고, 재산세는 시·군·구청에서 담당하고 있습니다.
종합부동산세는 인별로 전국 합산하여 주택공시가격이 6억원을 초과하는 경우에 세금이 부과되는데 1세대 1주택인 경우에는 주택공시가격 9억원인 경우에 부과됩니다.
만약 다주택자로 공시가격이 6억원을 초과하면 종합부동산세의 부과대상이 되지만, 과세기준일(매년 6월1일)까지 시·군·구청에 임대사업자 등록 및 세무서에 사업자 등록을 하면 합산이 배제되어 사업자로서 종합부동산 대상여부를 판단합니다.
② 주택임대소득에 대한 종합소득세를 내야 합니다. 소득세는 주택임대를 통해 월세 등을 받아 소득이 발생하면 이를 종합소득세로 신고·납부해야 합니다.
③ 주택을 양도할 경우에는 양도소득세가 부과됩니다.
그러나 장기임대주택의 경우 보유 기간에 따라 양도소득세를 감면받을 수 있는 제도를 시행하고 있으므로 확인하는 것이 좋습니다.
재산세
재산세의 감면 임대사업자가 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 기준에 따라 2015년 12월 31일까지 재산세가 감면됩니다(「지방세특례제한법」 제31조제3항). 전용면적 40제곱미터 이하의 임대 목적 공동주택으로 국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설된 임대주택 : 재산세 및 지역자원시설세(「지방세법」 제146조제2항) 면제 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔 : 재산세의 100분의 50 경감, 지역자원시설세 면제 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔 : 재산세의 100분의 25 경감 준공공임대주택에 대한 재산세 감면※ 준공공임대주택이란 ?
· “준공공임대주택”이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상 계속하여 임대주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 말합니다. 다만, 공공건설임대주택은 제외합니다(「임대주택법」 제2조제3호의3).
전용면적 85제곱미터 이하의 주택 준공공임대주택을 임대하려는 사람이 국내에 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔을 2세대 이상 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 다음 기준에 따라 2015년 12월 31일까지 재산세를 감면받게 됩니다(「지방세특례제한법」 제31조의3제1항). 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔 : 재산세와 지역자원시설세(「지방세법」 제146조제2항) 면제 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔 : 재산세의 100분의 75 경감, 지역자원시설세 면제 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔 : 재산세의 100분의 50 경감※ 재산세 면제대상
(질문) 작년 8월경 17세대 도시형생활주택 원룸을 지었습니다. 17세대 모두 전용면적 40㎡ 이하이므로 재산세 면제라고 알고 있었는데 “40㎡ 이하의 5년 임대주택에 해당하여 재산세 50% 적용”으로 기재된 재산세 고지서를 받았습니다. 어떻게 된 건가요?
(답변) 2세대 이상 전용면적 40㎡ 이하로 신축한 임대용 공동주택으로서 재산세가 면제되는 주택은 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설한 임대주택으로 30년 이상의 준영구 임대주택에 한정됩니다(「지방세특례제한법」 제31조제3항, 「민간임대주택에 관한 법률」 제43조제1항).
전용면적 40㎡ 이하로 신축한 2세대 이상 임대용 공동주택이라도 30년 이상 준영구 임대주택에 해당되지 않는다면 재산세 50% 감면 대상이라는 점을 널리 이해하여 주시기 바랍니다.
종합부동산세
종합부동산세의 계산 과세표준√ (주택의 공시가격을 합산한 금액 – 6억원) × 공정시장가액비율(80%)
종합부동산세의 세율 종합부동산세는 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 합니다(「종합부동산세법」 제9조제1항).과세표준 | 세율 |
6억원 이하 | 1천분의 5 |
6억원 초과 12억원 이하 | 300만원 + (6억원 초과 금액의 1천분의 7.5) |
12억원 초과 50억원 이하 | 750만원 + (12억원 초과 금액의 1천분의 10) |
50억원 초과 94억원 이하 | 4천550만원 + (50억원 초과 금액의 1천분의 15) |
94억원 초과 | 1억1천150만원 + (94억원 초과 금액의 1천분의 15) |
합산배제 대상 주택 주택임대업 사업자등록을 한 임대사업자가 과세기준일 현재 임대를 하거나 소유를 하고 있는 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택은 종합부동산세의 과세표준 계산 시 합산이 배제됩니다(「종합부동산세법」 제8조제2항제1호, 「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제2호, 제3호 및 제6호). 매입임대주택으로서 다음 요건을 모두 갖춘 주택√ 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[수도권 밖의 지역인 경우 3억원] 이하일 것
√ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 2호 이상의 주택√ 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
√ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
미분양주택 중 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택√ 전용면적이 149제곱미터 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
√ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
√ 수도권 밖의 지역에 위치할 것
√ 미분양 매입임대주택이 5호 이상일 것[매입임대주택이 5호 이상이거나 임대사업자가 임대하고 있던 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(임대사업자가 임대하고 있던 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 특별시광역시 또는 도 안에 있는 경우로 한정)]
종합소득세
종합소득세의 계산 과세대상 주택임대업으로 발생하는 소득은 사업소득으로 소득세의 과세대상이 됩니다(「소득세법」 제19조제1항제12호). 면세대상 다음에 해당하는 소득에 대해서는 소득세가 과세되지 않습니다(「소득세법」 제12조제2호나목).√ 사업소득 중 1개의 주택을 소유하는 사람의 주택임대소득(기준시가 9억원을 초과하는 주택 및 국외 소재 주택의 임대소득 제외)
√ 해당 과세기간에 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 사람의 주택임대소득(2016년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정)
과세표준 소득세율 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득 과세표준에 다음의 세율을 적용해 계산한 금액을 그 세액으로 합니다(「소득세법」 제55조제1항).√ 산출세액 = 과세표준(소득금액 – 소득공제) × 세율
종합소득과세표준(소득금액) | 세 율 |
1천200만원 이하 | 과세표준의 100분의 6 |
1천200만원 초과 4천600만원 이하 | 72만원 + (1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) |
4천600만원 초과 8천800만원 이하 | 582만원 + (4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) |
8천800만원 초과 1억5천만원 이하 | 1천590만원 + (8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 35) |
1억5천만원 초과 | 3천760만원 + (1억5천만원을 초과하는 금액의 100분의 38) |
종합소득세의 감면 주택임대사업자가 임대주택으로 등록한 매입임대주택으로서 다음의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 3호 이상 임대하는 경우에는 2016년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 100분의 20(임대주택 중 준공공임대주택의 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면합니다(「조세특례제한법」 제96조제1항 및 「조세특례제한법 시행령」 제96조제2항). 국민주택규모의 주택(오피스텔 및 오피스텔에 딸린 토지 포함)일 것 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 3억원을 초과하지 않을 것 소득세를 감면받은 내국인이 3호 이상의 임대주택을 5년(준공공임대주택의 경우에는 8년) 이상 임대하지 않는 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액을 소득세로 납부해야 합니다(「조세특례제한법」 제96조제2항).※ 주택임대사업자는 세금 신고와 함께 사업장 현황신고도 해야 합니다. 사업장 현황신고에 대한 더 자세한 사항은 < 소상공인 및 전통시장 지원 ㅡ 소상공인의 창업 후 운영 ㅡ 창업실행 ㅡ 세금의 납부 > 에서 확인할 수 있습니다.
양도소득세
양도소득세의 계산 양도소득금액 양도소득금액은 다음과 같이 계산합니다(「소득세법」 제95조제1항).√ [양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 함) 필요경비] 장기보유 특별공제액
장기보유 특별공제액 장기보유 특별공제액은 다음과 같이 계산합니다(「소득세법」 제95조제2항).√ 보유기간이 3년 이상인 자산의 양도차액 × 보유기간별 공제율
장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 거주자 또는 비거주자가 주택을 매입하여 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제율을 적용하여 장기보유 특별공제액을 계산합니다(「조세특례제한법」 제97조의4제1항).보유 기간 | 공제율 | 매입임대주택(장기임대) / 준공공임대주택 | 특별공제율 |
3년 이상 4년 이하 | 10% | 3년 이상 4년 이하 | 10% |
4년 이상 5년 이하 | 12% | 4년 이상 5년 이하 | 12% |
5년 이상 6년 이하 | 15% | 5년 이상 6년 이하 | 15% |
6년 이상 7년 이하 | 18% | 6년 이상 7년 이하 | 20% |
7년 이상 8년 이하 | 21% | 7년 이상 8년 이하 | 25% |
8년 이상 9년 이하 | 24% | 8년 이상 9년 이하 | 30% |
9년 이상 10년 이하 | 27% | 9년 이상 10년 이하 | 35% |
10년 이상 | 30% | 10년 이상 | 40% / 60% |
준공공임대주택에 대한 양도소득세 감면 거주자가 주택을 준공공임대주택으로 등록하여 다음에 해당하는 요건을 모두 충족하는 경우 준공공임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 50%의 공제율을 적용합니다(「조세특례제한법」 제97조의3제1항 본문). 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우 다만, 준공공임대주택을 10년 이상 계속해 임대한 후 양도하는 경우에는 60％의 공제율을 적용합니다(「조세특례제한법」 제97조의3제1항 단서). 거주자가 다음의 요건을 모두 갖춘 준공공임대주택을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다(「조세특례제한법」 제97조의5제1항). 2017년 12월 31일까지 매입임대주택을 취득(2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록할 것 준공공임대주택으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택으로 임대한 후 양도할 것 임대기간 중 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수할 것 양도소득세의 세액감면은 준공공임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례(「조세특례제한법」 제97조의3) 규정 및 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례(「조세특례제한법」 제97조의4) 규정과 중복하여 적용하지 못합니다(「조세특례제한법」 제97조의5제2항). 양도소득세의 세액감면을 받으려는 사람은 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 해야 합니다(「조세특례제한법」 제97조의5제3항). 다주택자 중과배제 혜택 원칙적으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 10% 세율을 양도소득세에 가산해 부과합니다(「소득세법」 제104조제4항제1호). 그러나 임대사업자 등록을 한 거주자가 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택을 임대주택으로 등록하여 임대하는 주택에 대해서는 가산세율이 적용되지 않습니다(「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호). 매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원)을 초과하지 않는 주택 국민주택규모[1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100제곱미터 이하인 주택]의 매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 않는 주택 미분양주택으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 매입임대주택으로 수도권 밖의 지역에 소재하고 5년 이상 임대하였으며, 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하 등의 요건을 모두 갖춘 주택14. 임대주택의 매각 또는 경매
“건설임대주택 사업을 하는 자 또는 주택건설사업자에 의한 임대사업”을 제외하고 주택임대업을 하려는 사람이 지켜야 하는 주택의 임대의무기간은 10년 또는 5년이나, 예외적으로 임대의무기간 이내에도 매각할 수 있도록 규정이 마련되어 있습니다.
임대주택이 경매되는 경우 해당 임대주택의 임차인은 매각 기일까지 매수신청을 위한 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다.
임대주택이 경매되는 경우 해당 임대주택의 임차인은 매각 기일까지 매수신청을 위한 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다.
임대주택의 매각
임대주택의 매각제한※ 임대사업자의 매각제한사유인 임대의무기간에 대한 더 자세한 사항은 이 콘텐츠 < 주택임대사업의 운영 – 임대차계약 체결 후 신고 등 – 임대의무기간 준수하기> 에서 확인할 수 있습니다.
임대주택의 매각제한의 예외 다음과 같은 경우에는 임대의무기간 이내에도 매각할 수 있습니다(「임대주택법」 제16조제3항 및 「임대주택법 시행령」 제13조제2항).1. 시장·군수 또는 구청장에게 매각신고를 한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 분양전환허가를 받은 경우
3. 다음 요건을 충족하여 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 분양전환신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우 제외)를 한 후 임차인에게 분양전환하는 경우
√ 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지났을 것
√ 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의할 것
임대주택의 매각신고 신고서류 위의 1. 과 같이 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하려는 임대사업자는 임대주택 매각신고서를 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제6조제1항 전단 및 별지 제9호서식). 시장·군수·구청장은 행정정보의 공동이용을 통해 임대주택 등기사항증명서 및 임대주택을 매입하는 사람(해당 임대주택을 매입하여 주택임대사업을 하려는 자인 경우 제외)의 임대사업자 등록증을 확인해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제6조제1항 후단 및 「전자정부법」 제36조제1항). 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제6조제1항 후단). 신고 후 제출서류 신고를 한 사람은 신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제6조제2항 전단). 담당 공무원은 행정정보의 공동이용을 통해 해당 임대주택의 등기사항증명서 및 임대주택을 매각한 자와 매입한 자의 임대사업자 등록증을 확인해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제6조제2항 후단 및 「전자정부법」 제36조제1항). 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제6조제2항 후단). 통보 임대주택 매각신고를 받은 시장·군수·구청장은 즉시 해당 임대주택의 임차인에게 임대사업자가 변경된다는 사실을 알려 주어야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제6조제3항). 매각 시 유의사항 주택임대사업자가 임대주택을 매각할 경우 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 사람이 임대주택을 매각하는 사람의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 합니다(「임대주택법」 제16조제2항). 임대주택의 분양전환 허가신청 제출서류 위의 2. 와 같이 임대사업자가 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 시장·군수 또는 구청장의 분양전환허가를 받으려는 경우 다음의 서류를 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제7조제1항 전단 및 별지 제10호서식).√ 분양전환의 구체적인 사유를 적은 서류
√ 분양전환가격 산정의 근거서류
√ 특별수선충당금 적립통장 사본(300세대 이상, 승강기가 설치된 공동주택 등 관리대상인 공동주택의 임대사업자만 해당)
√ 하자보수보증금 예치증서[공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우 포함)부터 10년 이내인 경우만 첨부]
특히 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없음을 증명할 수 있도록 다음 중 어느 하나에 해당하는 서류를 제출해야 합니다(「임대주택법 시행령」 제13조제3항 참조).√ 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서
√ 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 현금 흐름표
√ 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 임대주택 중 임대되지 않은 주택의 비율이 100분의 20 이상이고, 같은 기간 동안 특정한 임대주택이 계속하여 임대되지 않았다는 사실을 입증할 수 있는 서류
√ 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 임대주택의 철거가 예정되어 임대사업을 계속하기 곤란한 사실을 입증할 수 있는 서류
시장·군수·구청장은 행정정보의 공동이용을 통해 해당 임대주택의 등기사항증명서를 확인해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제7조제1항 후단 및 「전자정부법」 제36조제1항). 임대주택의 분양전환신고 제출서류 위의 3. 과 같이 임차인에게 임대주택을 분양전환하려는 임대사업자는 분양전환계약일 10일 전까지 다음의 서류를 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제8조 전단 및 별지 제11호서식).√ 표준임대차계약서 사본
√ 분양전환가격 산정의 근거서류
√ 특별수선충당금 적립통장 사본(300세대 이상, 승강기가 설치된 공동주택 등 관리대상인 공동주택의 임대사업자만 해당)
√ 하자보수보증금 예치증서[공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우 포함)부터 10년 이내인 경우만 첨부]
이 경우 시장·군수·구청장은 행정정보의 공동이용을 통해 임차인의 주민등록표등본을 확인해야 하고, 신고인이 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제8조 후단 및 「전자정부법」 제36조제1항).※ 계약에 의한 분양전환신고
(질문) 작년에 준공공임대주택 10채를 짓고 사업자등록을 하여 임대사업을 시작했습니다. 그런데 임차인을 구하는 것이 쉽지 않아 고민하던 중 임대차계약이 끝나는 2년 후에 분양전환을 해 준다면 들어온다고 하는 세입자가 있어 계약을 하고 싶습니다. 이러한 내용을 담은 계약서를 작성하면 2년 후에 분양전환 신고를 해서 주택을 매각할 수 있나요?
(답변) 계약서에 분양전환에 관한 내용을 담는다고 해서 주택을 매각할 수 없습니다. 분양전환요건을 갖춘 후 분양전환신고를 하셔야 매각을 할 수 있습니다.
준공공임대주택으로 등록한 임대주택의 임대의무기간은 임대개시일부터 10년입니다. 그런데 분양전환신고가 가능한 조건은 ① 임대 개시 후 임대의무기간 2분의 1이 지났을 것, ② 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의했을 것 입니다.
질의하신 경우는 비록 임대사업자와 임차인이 분양전환에 합의를 했다 하더라도 임대의무기간인 2분의 1이 지나지 않은 경우로 볼 수 있습니다. 따라서 임대의무기간의 2분의 1인 5년이 지난 후 분양전환신고를 하셔야 할 것으로 보입니다.
분양전환신고를 할 때에는 분양전환계약일 10일 전까지 임대주택분양전환신고서와 표준임대차계약서 사본, 분양전환가격의 산출근거, 특별수선충당금 적립사본, 하자보수보증금 예치증서를 첨부해 시장·군수·구청장에게 제출하면 됩니다.
임대주택의 경매
임차인의 우선매수신고 임대주택이 경매되는 경우 해당 임대주택의 임차인은 매각 기일까지 매수신청을 위한 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다(「임대주택법」 제22조제1항 및 「민사집행법」 제113조). 우선매수신고의 당사자 우선매수신고를 할 수 있는 사람은 임대차 계약의 당사자에 한합니다(「임대주택법」 제22조제2항). 법원은 최고가 매수신고가 있더라도 우선매수신고를 한 임차인에게 매각을 허가해야 합니다(「임대주택법」 제22조제3항). 임차인이 우선매수신고를 하면 최고가매수신고인을 차순위 매수신고인으로 봅니다(「임대주택법」 제22조제4항 및 「민사집행법」 제114조). 경매제한 임대사업자의 파산으로 파산재단에 속하게 된 임대주택에 대해 다음과 같은 경우에는 부도 등 발생일 또는 파산선고일부터 분양전환 승인이 있을 때까지 경매를 진행할 수 없습니다(「임대주택법」 제21조의2 본문). 경매신청이 제기된 해당 임대주택의 담보권자 피담보채권액의 4분의 3 이상의 금액에 해당하는 채권자의 동의를 임차인이 받은 경우 다만, 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의가 있는 경우에는 그렇지 않습니다(「임대주택법」 제21조의2 단서).※ 경매 시 보증금 전액을 변제받은 경우 – 임차권 소멸
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 등기되지 않았다 하더라도 제3자에게 효력을 주장할 수 있습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 배당요구권을 행사해서 보증금 전액을 변제받으면 임차권이 소멸됩니다.※ 경매 시 보증금 전액을 변제받지 못한 경우 – 임차권 인수
보증금 전액을 변제받지 못한 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 예를 들어, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않거나, 배당요구를 했으나 그 배당금의 일부만 변제된 경우 등에는 임차권이 매수인에게 인수됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항, 제3조의5). 다만, 대항요건을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인해 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 대항력을 상실합니다(대법원 2003.6.15. 선고 2002다70075 판결).※ 우선변제권을 가지지 못한 임차권의 경우 – 임차권 인수
우선변제권을 가지지 못하고 대항력만 갖춘 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 즉, 대항요건만 갖춘 경우에는 배당요구권을 행사하기 위한 요건인 우선변제권이 없으므로, 배당요구를 통해서 보증금을 변제받을 수 없습니다. 다만, 선순위 근저당권이 없는 경우 낙찰자에게 대항력이 있어 보증금 전액을 변제받을 때까지 주택을 사용할 수 있습니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 「주택임대차보호법」 제3조의5).※ 임차권 경매에 대한 더 자세한 사항은 이 사이트 < 부동산 경매 ㅡ 입찰의 준비 ㅡ 매수로 인해 말소ㆍ인수되는 권리의 확인 >에서 확인할 수 있습니다.
15. 폐업신고하기
주택임대사업자는 일반 사업자와 달리 임대의무기간 동안에는 매각을 할 수 없으므로, 폐업도 원하는 때에 할 수 없고 임대의무기간이 지났거나, 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 상황을 신고하여 허가를 받아야 합니다.
임대사업자의 폐업은 주택임대사업을 위해 등록을 한 시장·군수·구청장에게 폐업을 이유로 한 등록 변경신고를 하면 되는데, 변경신고 외에 별도로 폐업을 위한 절차는 규정되어 있지 않습니다.
임대사업자의 폐업은 주택임대사업을 위해 등록을 한 시장·군수·구청장에게 폐업을 이유로 한 등록 변경신고를 하면 되는데, 변경신고 외에 별도로 폐업을 위한 절차는 규정되어 있지 않습니다.
주택임대사업자 등록 변경신고
※ 주택임대사업자 폐업과 임대의무기간
주택임대사업자는 일반 사업자와 달리 임대의무기간 동안에는 매각을 할 수 없는 의무를 부담하므로(「임대주택법」 제16조제1항), 폐업 또한 원하는 때에 신청만 한다고 해서 처리가 되지 않습니다. 폐업을 하기 위해서는 임대의무기간이 지났거나, 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 상황을 신고하여 허가를 받아야 합니다(「임대주택법」 제16조제3항 및 「임대주택법 시행령」 제13조제2항). 폐업을 위한 요건을 모두 갖춘 경우에는 주택임대사업을 위해 등록을 한 시장·군수·구청장에게 폐업을 이유로 한 등록 변경신고를 하면 되는데(「임대주택법」 제6조제2항), 변경신고 외에 별도로 폐업을 위한 절차는 규정되어 있지 않습니다. 변경신고 임대사업자로 등록을 한 사람이 폐업 등을 이유로 등록한 사항을 변경하려면 시장·군수·구청장에게 신고를 해야 합니다(「임대주택법」 제6조제2항). 신고서 제출 등록사항 변경신고를 할 경우에는 다음에 해당하는 서류를 시장·군수·구청장에게 신고를 해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제3조제4항 본문 및 별지 제4호서식).√ 임대사업자 등록사항 변경신고서(폐업 기재)
√ 등록사항 변경을 증명할 수 있는 서류
관할관청의 확인 시장·군수 또는 구청장은 행정정보의 공동이용을 통해 다음의 정보를 확인해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제3조제4항 본문).√ 법인 등기사항증명서(법인의 경우만 해당)
√ 사업자등록증명(개인의 경우만 해당)
√ 건물등기사항증명서
√ 건축물대장
√ 주민등록표 등본
다만, 신고인으로부터 사업자등록증명과 주민등록표의 확인에 대한 동의를 받아야 하고, 신고인이 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류(사본 포함)를 첨부하도록 해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제3조제4항 단서). 시장·군수 또는 구청장은 임대사업자 등록사항을 변경한 경우 이를 지체 없이 임대주택 소재지의 관할 특별자치도지사시장·군수 또는 구청장에게 통보하고, 매달 등록현황을 다음 달 15일까지 국토교통부장관에게 보고해야 합니다(「임대주택법 시행규칙」 제3조제5항).※ 임대사업자 등록말소 가능 여부
(질문) 주택임대사업자로 등록한 후 사업을 그만두고 싶습니다. 등록말소 사유에는 해당하지 않는데 개인적인 사유로 임대사업자 등록의 말소가 가능한가요?
(답변) 주택임대사업자 등록 후 등록말소 사유(「임대주택법」 제15조)에 해당하지 않는 개인적인 사유로 임대사업자 등록의 말소는 불가능합니다.
다만, 임대주택에 대한 입주희망자가 없는 경우 임대주택의 임대가 개시되기 전이라면 임대주택의 매각이 가능할 것이며, 임대개시 후, 임대의무기간 중이라도 일정 요건에 해당하면 임대주택을 매각할 수 있도록 규정하고 있으므로 허가를 받고 주택을 매각하시기 바랍니다.
주택임대사업자로서의 등록기준에 미달한 경우에는 임대 중이라 하더라도 임대사업자의 등록말소가 가능할 것으로 판단됩니다.
사업자등록에 대한 폐업신고
폐업신고 주택임대사업자가 폐업을 한 경우에는 지체 없이 다음 사항을 적은 폐업신고서를 관할 세무서에 제출(국세정보통신망에 의한 제출 포함)해야 합니다(「부가가치세법」 제8조제6항 본문 및 「부가가치세법 시행령」 제13조제1항). 사업자의 인적사항 휴업 연월일 또는 폐업 연월일과 그 사유 그 밖의 참고 사항 폐업신고서에는 다음과 같은 서류를 첨부해야 합니다(「부가가치세법 시행령」 제13조제2항). 사업자등록증 주택임대사업 변경신고확인서(현재 소유하고 있는 임대주택이 없음을 확인할 수 있는 서류의 사본) 주택임대사업자는 주택임대사업의 등록을 한 주무관청에 폐업을 위한 신고서를 제출할 수 있으며, 신고서를 받은 주무관청은 지체 없이 관할 세무서장에게 그 서류를 송부(정보통신망을 이용한 송부 포함)해야 합니다(「부가가치세법 시행령」 제13조제5항). 만약 주무관청에 제출해야 하는 폐업을 위한 변경신고서를 관할 세무서장에게 제출한 경우에는 관할 세무서장이 지체 없이 그 서류를 관할 주무관청에 송부해야 합니다.(「부가가치세법 시행령」 제13조제5항).※ 폐업절차 및 신청서류에 대한 더 자세한 사항은 < 국세청 사이트 – 사업자등록안내 휴·폐업 >에서 확인할 수 있습니다.
폐업 전 세금의 완납
종합소득세의 완납 폐업을 했다 하더라도 폐업을 한 연도의 종합소득세는 다음 연도 종합소득세 신고기간인 5월에 신고 후 납부를 해야 합니다. 해당 과세기간의 종합소득금액이 있는 거주자(종합소득 과세표준이 없거나 결손금이 있는 거주자 포함)는 그 종합소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다(「소득세법」 제70조제1항). 해당 과세기간의 소득세로 납부해야 할 세액의 전부 또는 일부를 납부하지 않은 경우에는 납세지 관할 세무서장이 그 미납된 부분의 소득세액을 「국세징수법」에 따라 징수하게 됩니다(「소득세법」 제85조제1항).※ 종합소득세 신고 및 납부에 대한 더 자세한 사항은 이 콘텐츠 < 임대사업자의 세금납부 및 혜택 – 세금신고 세금혜택받기 > 에서 확인할 수 있습니다.
'현금흐름 > 임대주택&부동산' 카테고리의 다른 글
| 부동산 계약, 상담, 등기의 진화 (0) | 2016.05.03 |
|---|---|
| 분양권 불법전매 처벌 받아도 거래 약정은 유효 (0) | 2016.04.28 |
| 부동산 거래관련 세금 (0) | 2016.04.28 |
| 조세특례제한법 중 (0) | 2016.04.17 |
| 토지수용과 양도소득세 감면 (0) | 2015.12.10 |
댓글