분양권 불법전매 처벌 받아도 거래 약정은 유효

분양권 불법전매 처벌 받아도 거래 약정은 유효

 

금지규정'은 단속규정… 전매약정 무효로 할 수 없어

대법원 "아파트소유권 이전등기절차 이행의무 있다"

 

법률신문 2015.5.21

 

 

청약통장이나 분양권의 전매 금지 규정을 어겨 거래 당사자들이 형사처벌을 받았더라도 이미 맺어진 분양권 거래 약정은 유효하다는 대법원 판결이 나왔다.

 

대법원 민사3부(주심 권순일 대법관)는 브로커를 통해 전매가 금지된 청약통장과 분양권을 사들인 엄모씨가 청약통장 등의 원래 주인인 최모씨를 상대로 "분양권의 잔금을 치를테니 아파트 소유권도 이전해달라"며 낸 소유권이전등기 소송의 상고심(2014다232906)에서 원심을 깨고 원고일부승소 취지로 지난달 9일 사건을 대전지법으로 돌려보냈다.

 

재판부는 판결문에서 "구 주택법이 청약통장과 분양권 전매를 금지하고 있지만 최씨가 관련 규정을 위반해 형사처벌을 받았다고 해도 엄씨와 체결한 매매계약까지 당연히 무효라고 할 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "최씨와 엄씨가 체결한 분양권 전매 계약은 유효하고 최씨는 엄씨에 대해 아파트 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다"고 판시했다.

 

구 주택법 제39조1은 청약통장이나 분양권 전매를 금지하고 이를 위반하면 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있도록 규정했다. 현행 주택법도 제41조의2에서 같은 내용을 규정하고 있다.

 

재판부는 "구 주택법은 청약통장 등의 전매를 금지하고 있지만, 규정을 위반하는 전매 계약을 당연히 무효화시키지 않고 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반 행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다"고 설명했다. 또 "이처럼 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이 아닌 조항을 위반했다고 전매약정을 당연히 무효로 만들 수는 없다"고 덧붙였다.

 

이어 "다만 원심은 엄씨가 치러야 하는 잔금을 계산하면서 최씨가 아파트를 분양받으면서 설정해 둔 근저당권을 고려하지 않았으니 이를 다시 정산해야 한다"고 밝혔다.

 

최씨는 2011년 6월 세종특별자치시에 신축된 아파트를 계약금 2000여만원에 분양받은 뒤 이를 판매하기 위해 브로커를 통해 중개업자에게 청약통장과 분양계약서 등을 넘겼고 엄씨가 이를 6000여만원에 사들였다. 그러나 당시 분양권은 1년간 매매가 금지된 상태였고, 최씨는 이를 대량 사들여 불법 거래한 브로커와 함께 주택법위반으로 기소돼 벌금 200만원을 선고받았다. 이후 아파트 값이 크게 오르자 최씨는 "주택법 위반으로 체결된 계약은 무효"라고 주장하며 소유권을 엄씨에게 넘기지 않았다. 1·2심은 "최씨는 엄씨에게 소유권을 이전하고 엄씨는 매매대금의 잔금을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다.

 

 

 

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초보투자자가 알아야 할 분양권 전매 팁 5

 

아시아투데이 2025.6.15

 

 

올 들어 분양시장이 활기를 띠면서 분양권 거래에 대한 사람들의 관심도 높아지고 있다. 분양권은 아파트 청약 당첨자가 건설사와 계약을 맺어 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주하기 전에 등기 없이 분양계약서를 사고 파는 것이 분양권 전매거래다. 분양권 전매가능시기는 부동산 경기상황을 고려해 지역과 상품별로 다르게 적용하고 있다. 부동산 경기가 좋을 때에는 단기 시세차익을 획득하려는 가수요가 발생해 시장 혼란을 주기 때문이다. 이처럼 세부 사항이 많다 보니 초보 투자자로써는 알아야 할 것 들이 많다.

 

다음은 부동산114에서 소개하는 분양권 전매 팁 5가지다.

 

1.실계약자와 금액 확인

분양권 전매절차는 시공사와 명의변경을 진행하는 과정이므로 분양계약자가 실제 계약자인지를 확인하는 것이 우선이다. 일반적인 주택매매는 공신력을 갖는 등기부등본에서 주택소유자를 확인할 수 있지만 분양권 거래 때에는 분양계약서에 명시된 계약자를 믿고 거래해야 한다. 따라서 실제 건설사와 계약을 맺고 계약금과 중도금을 납입했는지 건설사로부터 증명서 발급을 요청하는 것이 안전하다. 분양권 매매계약은 계약서 작성 기준이 다소 까다로워 직거래보다는 믿을 만한 공인중개사에게 맡겨 거래하는 것이 수월하다.

 

분양권 전매는 매도자와 매수자의 분양권매매계약서 작성으로 시작된다. 매매금액은 해당 물건의 총 분양가격이 아닌 매도자가 납부한 계약금 + 중도금 + 프리미엄을 더한 금액이다. 예를 들어 중도금 총 4회차 중 1회까지 납부했다면 중도금 계산은 1회차까지 납부한 금액이다. 공인중개사 중개수수료를 정할 때에도 동일한 금액 기준으로 산정한다. 분양권매매계약서는 매도인·매수인·공인중개사·은행·시공사와 공유해야 해 5부 이상 작성하는 것이 좋다.

 

2. 개인간의 거래는 ‘실거래가신고’, 증여 또는 공동명의는 ‘검인날인’

분양권 전매 계약서 작성이 끝나면 관할 지자체에 방문, ‘부동산 거래 계약 신고서’를 작성하고 신고필증을 챙겨야 한다. 분양권 전매는 거래신고 대상이기 때문에 실거래가신고는 필수다. 간편하게 인터넷으로 국토교통부가 운영하는 관할 지자체 부동산거래관리시스템에서도 할 수 있다. 공인중개사는 실거래가 신고가 의무이기 때문에 공인중개사에게 맡기면 신경 쓰지 않아도 된다.

 

관련 서류는 분양권 매매계약서, 분양계약서(발코니확장·유상옵션 등 관련계약서 포함), 신분증이 필요하다. 반면 증여나 공동명의를 할 경우에는 시·군·구청 관련부서에서 ‘검인’ 날인을 받는다. 분양계약자가 은행대출이 있다면 대출받은 은행지점을 매수자와 방문해 대출승계 또는 상환을 진행한다.

 

 

3. 시행사(시공사)에서 분양계약서 ‘명의변경’ 서류작업

분양계약서 명의변경은 시행사 또는 시공사에서 진행된다. 명의변경에 필요한 분양계약서 날인은 공사에 참여한 시행사·시공사·신탁회사를 대상으로 도장을 받아 권리의무 승계계약을 하는 것이다. 전매업무는 일반적으로 특정 요일에 진행하므로 날짜를 확인하고 방문하는 것이 일 처리가 빠르다. 분양계약서 명의변경 처리가 당일 날 이뤄지지 않았다면 매수자는 시공사(견본주택)를 방문해 명의변경 된 분양계약서를 수령한다.

 

4. 매도자 양도소득세 60일 이내 신고

매도자는 매도일로부터 60일 이내에 주소지 관할 세무서에서 의무적으로 양도소득세 신고를 해야 한다. 분양권 양도가액은 실질거래가액인 계약금과 중도금에서 프리미엄을 합한 금액이다. 취득가액은 프리미엄을 제외한 계약금+중도금을 합한 가격이다. 과세표준은 양도가액에서 취득가액과 필요경비(중개업소수수료)를 제외한 금액으로 양도소득세율을 적용한다. 양도소득세율은 보유기간 1년 미만 단기 거래는 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 과세표준에 따라 6~38% 차등 적용된다.

 

5.분양권 불법전매, 다운계약서 유혹에 넘어가지 말 것!

분양권 거래 시에 주의할 점은 아파트 청약 때 잠깐 분양권 거래를 유도하는 떴다방(이동식중개업소) 공인중개사는 피하는 것이 좋다. 떴다방은 청약당첨자에게 프리미엄을 주고 매입해 웃돈을 붙여 다시 되파는 사람들이 대부분이다. 특히 분양권 전매금지 기간임에도 불구하고 과열된 청약시장을 이용해 불법분양권 매입을 부추겨 실수요자들이 피해를 보게 된다. 당첨자와 떴다방이 공모해 분양권 가격을 조작하거나 프리미엄만 받고 계약 기간에 건설사와 계약하지 않고 잠적하는 등의 불법행위를 조장할 수 있다.

 

분양권 불법전매는 전매제한이 풀리는 시점에 명의이전 조건으로 계약서를 공증하는 방식이다. 입주 후 전매가 풀리는 단지는 매도자 명의로 등기 한 후 바로 소유권이전을 넘기는 ‘복등기’ 방식으로 진행한다. 매도자는 양도소득세를 매수자에게 전가시키고 매수자는 세금 부담을 줄이기 위해 다운계약서를 요구한다.

 

불법전매를 할 경우 매도자와 매수자, 공인중개사 모두 주택법에 의해 3년 이하의 징역이나 3천만 원의 벌금을 받는다. 분양권 매수자는 분양계약서가 취소돼 프리미엄을 회수하기 어렵게 될 수 있다. 다운계약서 적발은 매도인과 매수자 모두 신고불성실 가산세를 지불하게 되므로 주의할 필요가 있다