지역주택조합

못 믿을 지역주택조합아파트 피해사례 '주의'

 

입력|2015-03-03 17:36:00 수정|2015-03-03

 

시공비 변화, 토지매입 등 추가비용 발생 사례 많아

사업지연 및 사업성 열악해져도 시공사 및 시행사 법적책임 자유로워

 

지역주택 조합 아파트 모집이 전국적으로 우후죽순처럼 진행되는 현재, 수요자들의 신중한 판단이 요구된다. 공급가격이 저렴하다는 장점을 앞세워 조합원 모집을 하고 있지만 최초 조합원 모집 시 제시한 분담금과는 다르게 추가분담금이 발생하여 일반분양에 비해 손해를 입는 경우가 많다.

 

정해진 시공사는 시공예정 사로서 공사도급계약이 아닌 약정(MOU)상태이며 본 시공 시 시공자 및 시공비의 변화 가능성이 있어 조합원 모집이나 토지 매입 진행이 원활하지 않을 경우 입주 시기도 불명확해질 뿐만 아니라 건설비 상승과 사업비 증가, 토지매입(소유권이전) 진행이 원활하게 진행되지 않으면 추가분담금이 생기게 된다.

 

 

또 사업승인 과정에서 용적률 제한 등으로 세대 수 및 면적 축소 가능성도 높다. 최초 조합원 모집 시 조합원 모집을 용이하게 하기 위해 저렴한 가격을 제시하고 향후 총회 및 입주 시 추가분담금을 제시하는 사례도 있다. 조합분담금의 최종결정은 조합의 청산 시에 확정되는 것이라 가격이 싸다는 이유만으로 현혹되는 것은 위험하다.

 

특히 시행사(업무대행사 또는 실제 조합추진한 자)나 시공사는 필요자금(토지대 및 각종용역비용)을 조합원의 자금으로 사용할 수 있고, 향후 건축비 인상 이나 설계변경 등으로 인해 발생되는 비용을 사업주체인 조합원이 추가부담하며, 조합원 모집이 지연되거나 사업성이 열악해지면 사업을 진행하지 않아도 법적 책임에서 자유로울 수 있다.

 

일반분양에 비해 약 1.5배 이상 높은 취득세, 공급가 이외의 업무추진비, 입주 시까지 조합원 자격을 유지 해야 된다는 점, 사업승인 후 전매 가능 하지만 토지확보 등에 문제로 지자체에서 제한가능 하며, 전매 시 매수자는 최초 조합원 설립 인가일 기준으로 조합원 자격을 갖추어야 하기 때문에 전매가 매우 까다로울 수 밖에 없다.

 

또한 일반수요자들은 조합원 모집 시점에 파악 할 수 없는 많은 증가 요인이 있을 뿐만 아니라, 조합원들이 비전문가인 만큼 사업에 대한 이해부족으로 조합원간 갈등이 상존하는 등 위험요소가 곳곳에 잠복해 있다.

 

이처럼 주택조합아파트의 이득보다 실이 많아 전문가들은 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다.

 

부동산 전문가는 "지역주택조합원에 가입할 때는 조합원 개인이 사업주체인 시행사의 자격을 가지므로 모든 책임과 의무는 조합원에게 있다는 것을 알고 가입해야 하며 법적으로 시공사는 조합원의 분담금으로 단순시공을 하는 도급사업의 성격이 강하다"라며 "업무대행사는 사업추진을 위한 도우미 역할을 하고 수십억에 해당하는 업무추진비를 용역비로 지출한다는 사실도 조합원들은 잘 몰라 당황하는 일도 생긴다"고 말했다. 또 "조합원에 가입하고자 할 때는 토지매입, 시공자, 시행사 등을 꼼꼼히 따져보고 신중해야 한다”고 당부했다

 

이러한 관점에서 오는 4월 충북 옥천에서 한국자산신탁이 시행하고 양우건설이 시공하는 ‘옥천 양우내안애’ 일반분양이 눈길을 끈다.

 

옥천 양우내안애 아파트는 한국자산신탁이 시행하고 지난해 경남 양산신도시, 경기 화성시 등에서 잇따라 분양에 성공한 중견 건설회사인 양우건설이 시공하는 아파트로 사업안전성 및 책임시공을 할 수 있다는 점이 특징이다.

 

지하 1층~지상 20층, 4개동, 전용면적 79~109㎡, 총 280가구 규모로 조성된다. 특히 옥천군에서 7년만에 민간아파트가 분양됨에 따라 신규 아파트에 목말랐던 수요자들의 갈증을 해소 시켜 줄 것으로 기대가 높다.

 

‘옥천 양우내안애’는 시외버스터미널, 옥천역, 옥천 IC 등이 인접해 우수한 광역교통망을 자랑한다. 또한 단지 인근에 서대근린공원도 개장을 앞두고 있어 쾌적한 환경 및 그린 프리미엄도 기대할 수 있다.

 

주변 교육환경도 뛰어나다. 심양초등학교, 장야초등학교가 도보권에 있어 자녀들의 안전한 통학이 가능하며 옥천여중•고, 옥천상고 등도 통학이 용이한 것이 장점이다.

 

특히 옥천군은 금산군과 함께 충북도내 지역 총생산 2위를 자랑해 대전의 위성도시의 역할도 하고 있어 대도시보다 저렴한 가격에 도심 생활권 누릴 수 있을 전망이다.

 

부동산 전문가는 "양우내안애는 옥천군뿐만 아니라 버스터미널, 기차역, 고속도로 등과 인접해 모든 광역교통망을 이용할 수 있어 대전의 생활권까지 누릴 수 있는 것이 장점"라며 "특히 신탁사와 중견건설사가 시행 시공을 책임지기 때문에 안정성도 뛰어나다"고 말했다.

 

 

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지역조합 아파트 조심하세요

 

J플러스 2015.05.19 13:27

 

지역주택조합이라는 게 있다.내집마련의 한 방식이다.청약통장을 통해 분양시장에서 당첨돼 집을 장만하는 게 있고 청약통장과 무관하게 주택조합에 가입하는 방식도 있다.

주택조합도 직장조합과 지역조합이 있다.

80년대 직장주택조합에 가입해 아파트를 마련하는 방식이 유행처럼 번졌다.일반 분양분의 경우 워낙 청약 경쟁률이 치열해 당첨 확률이 낮았고 채권을 써내는 구조여서 분양가가 비싼 편이었다.

 

조합주택은 분양 아파트보다 가격이 쌌다.주택업체의 이문이 적게 책정됐고 이런 저런 비용이 절감돼 그만큼 분양가를 줄일 수 있었다.

 

그래서 인기가 좋았다. 무주택자만이 가입이 가능했다. 또 한 직장내에서 조합원이 구성돼야 했기 때문에 큰 회사만 주택조합 사업이 가능했다.

 

작은 회사 여러개가 뭉쳐 연합조합이 구성되기도 했다.

직장인으로 조합원 구성이 어려워지자 직장과 무관한 지역조합도 생겨났다.

지역조합은 사업대행사가 나타나 이를 총괄하면서 개발이익을 나눠먹는 구조다.

직장조합은 직장 대표가 조합장이 돼 사업을 컨트롤하지만 지역조합은 조합장을 선정하지만 별 권한이 없다.얼굴마담일 뿐이다.

그런 점 때문에 대행사가 사업거리를 만들어 지역조합사업을 추진하는 경우가 많았다. 일반 분양분보다 분양가가 좀 싸다는 이점은 있었지만 대행사가 이익을 더 챙기는 구조였다.

 

가장 대표적인 예가 1990년대 중반 안양시 인덕원 사거리에 2000여 가구 지역조합아파트 사업을 추진한 사례다. 조합 가입비로 당시 200만원 정도 냈다. 이 돈을 대행사는 펑펑 썼다.땅값은 조합원이 순차적으로 납부하는 자금으로 지급하면 되고 공사비도 마찬가지 방식으로 지불한다.

 

공사과정에서도 대행사는 이익을 챙긴다.당시 대행사는 그 사업으로 몇 백억원대의 돈을 번 것으로 알려졌다. 이 대행사는 그때 번 돈으로 서울 양재동에 엄청난 쇼핑센터를 건립하는가 하면 베트남에도 진출했다.

 

그외 지역주택조합을 통해 떼돈 번 시행사 수없이 많았다.

근래들어 이런 지역주택조합이 성행한다.많은 시행사들이 은행권의 프로젝트 파이낸싱이 까다롭자 자금조달이 쉬운 지역주택조합 방식의 개발사업에 눈독을 드리고 있어서다.

 

말이 지역조합주택이지 다 시행사의 개발 상품이다.

이것도 조합 운영비 명목으로 1000만~3000만원 정도의 비용을 선 지급해야 한다. 이돈은 사업이 추진되지 않더라도 반납받을 수 없다.순전히 사업추진비다.

초기에 조합원 모집만 잘되면 이만큼 좋은 사업은 없다.사업 추진비로 자금 압박 안받고 토지매입에 들어가는 돈은 계약금 중도금 받아 진행하면 되니 정말 매력있는 사업이다.자금의 절반 정도는 토지 등을 담보로 은행에서 돈을 빌려 활용하면 된다.

 

게다가 공사 추진 중에는 일반 아파트처럼 중도금 대출도 가능하다.

이렇게 좋은 사업을 누가 마다하겠는가.더욱이 정부가 무주택자로 제한하던 조합원 자격을 전용면적 25.7평이하 국민주택규모 소유자로 넓혔다.또 조합원이 다 차지 않을 경우 일반 분양도 가능토록 해줬다.혜택이 참 많다.취지는 싼값에 내집마련이 가능토록 하기 위함이지만 순전히 시행사 배불려주는 조치같다.

 

근래들어 지역주택조합이 많이 생기고 있다. 지난해 설립인가를 받은 지역조합이 27 개다. 2010년의 7개와 비교하면 엄청 늘었다. 올해는 더 많아 현재 추진 중인 사업분까지 치면 50개가 넘는다. 서울에만 30여 개나 된다. 지방 중소도시에도 성행 중이다. 건설물량으로 치면 3만 가구 수준이다.

 

　문제는 적당한 부지를 물색한 후 여기에다 그럴듯한 사업계획을 만들어 조합원을 모집하고 있다는 점이다. 종이 위에 그림 하나 그려놓고 집을 파는 형태다. 위험하기 짝이 없는 일이다.

 

　그런데도 워낙 사업계획을 잘 짜놓아 대부분 관심을 보인다. 분양가가 싸다 보니 수요자의 구미를 당기게 한다.

 

　하지만 외형적인 사업주체는 조합원으로 구성된 조합이다. 시행사와 공동사업 형태도 있지만 대개 조합이 모든 책임을 지는 구조다. 이는 사업 과정에서 벌어지는 불이익과 비용은 다 조합원이 감당해야 한다는 얘기다.

 

　주목할 대목은 대부분의 사업이 당초 계획대로 진행되지 않는다는 점이다.

 

　사업모델이 부지 확보가 제대로 안된 상태에서 추진하는 형태이다 보니 리스크도 그만큼 클 수밖에 없다. 사업계획인가 과정에서 용적률 변경으로 건립 가구수가 줄어드는 사태가 벌어지면 조합원의 부담은 늘어난다. 일이 꼬여 사업이 장기화 되면 피해는 더 불어난다. 서울 동작구 노량진본동의 한 지역조합은 1인당 평균 3억원 안팎의 사업비를 납부했으나 조합측의 비리로 8년째 표류 중이다. 대우건설이 시공사였는데도 그렇다. 이런 사례는 한 두건이 아니다.

 

　주택조합은 관련 규정이 미흡해 금전 비리 사고가 잘 벌어진다. 시공사가 확정됐다고 안심할 일이 아니다. 건설사는 단순히 공사만 책임지는 구조가 많아서다. 그래서 값이 싸다고 덜렁 덤벼서는 안된다. 먼저 사업이 정말 가능한지부터 세밀하게 따져봐야 한다. 사업부지의 80% 이상 면적에 대해 토지사용 승낙서 확인 사안과 조합원 50% 이상 모집 가능 여부도 꼭 챙겨봐야할 항목이다. 이 조건을 갖추지 못하면 사업 자체가 불가능하다.

 

　조합규약·공급계약서도 철저히 확인하고 계약서가 시행사 위주로 돼 있으면 가입을 안하는 게 상책이다.

 

 

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지역주택조합 아파트, 제대로 알고 투자하자

 

‘지역주택조합제도’의 주요 내용

 

1980년에 도입한 주택조합제도는 까다로운 조합원 자격 요건, 주택조합 등록 사업자의 소유 토지 사용 금지 등의 조항으로 인해 그동안 사업이 점차 위축되어왔다. 그러나 작년 9·1부동산 대책에 대한 후속 조치로 주택조합 규제 완화를 위한주택법 시행령 개정이 이루어짐에 따라 기억의 저편으로 잊혀가던 주택조합 아파트가 부동산 시장 회복세에 힙입어 다시 인기를 끌고 있다. 먼저 주택조합이란 주택법상 지역민이나 동일 직장 근무자가 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 결성한 조합을 말한다. 주택조합의 종류에는 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합이 있다. 이 중 지역주택조합 아파트의 조합원이 되려면 어떠한 자격 요건이 필요할까?

 

지역주택조합은 ‘조합 설립 인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 거주해온 무주택자’이거나, 주택을 소유한 경우 ‘6개월 이상 거주해온 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주’라면 누구나 참여할 수 있다. 과거 전용면적 60㎡ 이하 1채 보유이던 자격 요건이 현재 85㎡ 이하 1채 보유로 완화됨에 따라 전국적으로 지역주택조합 설립이 붐을 이루고 있다. 그러나 지역주택조합의 경우 사업의 리스크가 고스란히 조합원들에게 전가되는 만큼 미리 지역주택조합의 사업 추진 절차와 제도의 장단점을 꼼꼼하게 따져보아야 한다.

 

‘지역주택조합 아파트’의 사업 추진 절차

 

지역주택조합 사업은 크게 ① 개발 가능한 토지 물색 후 조합원을 모집해 해당 부지를 매입, ② 조합을 설립해 주택 건설 사업 계획 승인을 받은 뒤 착공, ③ 잔여 세대에 대해 일반 분양을 실시하고 사용 검사 후 입주가 완료되면 청산, ④ 주택조합의 해산이라는 절차를 거친다. 기존 재개발·재건축 사업처럼 추진위원회 승인, 안전 진단 통과, 관리 처분 인가 등을 거치지 않아 사업 절차가 단순하고 사업 속도가 비교적 빠른 장점이 있다. 또 무주택 서민의 내 집 마련을 위한 제도라는 점에서 노후 불량 건축물이 밀집한 주택 소유자들이 주거 환경을 개선하기 위해 추진하는 정비 사업과는 차이점이 있다.

 

‘지역주택조합 아파트’의 장단점

 

⋎ 장점 지역주택조합 아파트의 가장 큰 장점은 저렴한 분양가다. 지역 단위로 결성한 수요자들이 직접 사업 주체가 되다보니 중간 과정에서 발생하는 비용이 절약되어 통상 일반 아파트와 비교해 10~20% 저렴하다는 장점이 있다. 건설사를 거치지 않고 조합원들이 직접 토지를 매입하는 만큼 토지 매입에 따른 금융 비용과 건설사의 이윤 등 각종 부대 비용을 절감할 수 있고, 특히 개발 이익이 조합원에게 귀속되어 낮은 분양가로 이어진다. 쉽게 말해 중간 유통 과정을 생략해 가격이 다운되는 구조로, 지역주택조합 아파트를 ‘원가 아파트’라 일컫는 이유가 이러한 구조 때문이다. 또 청약통장이 필요 없고, 동·호수 배정 시 일반 분양보다 유리하게 선점이 가능하며, 사전에 모집한 조합원에 맞추어 특화된 설계가 가능하다는 장점이 있다.

 

⋎ 단점 반면 지역주택조합은 사업 추진에 문제가 발생할 경우 그 책임이 고스란히 사업 주체인 조합원에게 전가되고, 사업 지연 시 분담금이 증가하는 치명적 단점이 있다. 특히 조합설립 인가 신청 시 토지 사용 승낙률이 80% 이상이어야 하고 사업 계획 승인 신청 시 토지 매입이 95% 이상 완료되어야 하는데, 복잡한 지분 관계 등의 원인으로 사업이 지연되는 경우가 다반사이기 때문에 사업이 지연될 경우 조합원의 부담금이 증가할 수 있다. 또 시공사는 아파트 브랜드의 제공만 확약할 뿐 조합원을 위한 어떠한 보증 역할 내지 책임을 지지 않을 수 있다는 단점이 있다. 그리고 조합 설립 인가 이전에는 법적 보호 장치도 미흡하고 관할 지자체의 관리·감독이 어려워 과장 광고 또는 각종 운영 비리에 노출될 수 있다. 특히 조합사업의 지속적 추진을 위해 임의 탈퇴가 원칙적으로 금지되어 조합원으로 가입한 후에는 탈퇴가 쉽지 않다는 것을 유의하고 가입 여부를 신중히 결정해야 한다.

 

‘지역주택조합 아파트’ 가입 시 필수 체크 사항

 

앞서 살펴본 바와 같이 지역주택조합은 서민의 내 집 마련 수단은 물론 고수익을 얻을 수 있는 투자처가 될 수도 있지만, 치명적 단점이 공존하는 만큼 조합원으로 가입하고자 한다면 다음 사항을 반드시 체크하도록 하자.

 

먼저 사업 추진의 성패를 좌우하는 토지 사용 승낙률, 토지매입 비율, 모집 조합원 수를 체크해 사업 추진의 저해 요인이 있는지 따져봐야 한다. 그리고 시공사의 재무 상태와 사업 추진 의사를 확인해야 한다. 조합 설립 이전에 선정한 시공사는 법적 효력을 갖지 못하는 만큼 조합원 모집 부진 등으로 사업성이 없다고 판단되면 철수할 수 있으며, 건설사의 재무 상태가 악화되어 법정 관리에 들어가면 사업이 좌초될 수밖에 없다는 점도 유의해야 한다. 또 인근 시세에 비해 상당 부분 저렴한지, 사업성이 있는 지역인지, 향후 개발 계획이 풍부해 가치가 오를 지역인지 분석해볼 필요가 있다. 이와 더불어 조합규약 등을 확인하고, 명시된 분양 금액 이외에 부과되는 추가 부담금 기준에 대해 면밀히 체크해야 한다. 사업의 투명성 확보 차원에서 사업 계획 승인 전에는 가급적 조합 운영비와 토지비에 대한 투입 비율이 적을수록 유리하다. 마지막으로 지역주택조합은 구매 후 자동으로 수령할 수 있는 ‘공동 구매’ 개념이 아니라 ‘공동 투자’ 개념으로 접근해야 하며, 상기 사항들을 꼼꼼히 체크한다면 주택 개발 사업의 틈새시장으로 저렴한 가격에 성공적인 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있을 것으로 예상한다.

 

 

WRITER 조은정(우리은행 고객자문센터 부동산 컨설턴트) PHOTO SHUTTER STOCK

 

 

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지역주택조합 열풍이 걱정스러운 이유

 

기사입력 2015.10.12 20:58

최종수정 2015.10.12 21:03

 

부동산 경기 회복에 힘입어 지역주택조합 설립 열풍이 불고 있다. 올해 상반기 전국 33개 사업장 2만1000여가구의 지역주택조합이 설립 인가를 받았다. 12년 만에 가장 많은 물량이다. 조합 설립을 추진 중인 지역주택조합 사업장도 120곳 10만가구에 육박하는 것으로 추산됐다. 하지만 국민신문고에 접수된 지역주택조합 관련 민원이 최근 3년간 210건에 이르는 등 갈수록 피해가 늘고 있다.

 

지역주택조합 아파트는 해당 지역에 거주하는 사람들이 조합을 결성한 뒤 토지 및 건설 비용을 분담해 짓는 일종의 공동구매 아파트다. 조합원 물량은 일반분양에 비해 10~20%가량 가격이 싸고, 청약통장 없이 새 아파트를 장만할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 사업기간이 길고, 중간에 계획이 바뀌는 사례가 많아 위험성이 크다. 완공이 늦어지거나, 계획이 변경되면 추가 비용 부담은 모두 조합원에게 돌아간다. 지역주택조합을 주도하는 실질적인 주체는 영세한 분양대행사가 많아 중도에 사업이 중단되는 경우도 있다.

 

지역주택조합 설립이 붐을 이루는 것은 정부가 부동산 관련 규제를 대거 풀어준 영향이 컸다. 먼저 공공택지 아파트 분양시장이 수백 대 일의 경쟁률을 보이며 살아났고, 민간택지 분양에 이어 지역주택조합도 덩달아 호황을 누리고 있는 것이다. 특히 지난해 정부가 전용면적 85㎡ 이하 1주택 보유자도 지역주택조합에 가입할 수 있도록 허용하자 조합 설립이 급증했다. 최근 설립된 조합이 정상적으로 사업을 추진한다면 착공까지 1년, 입주까지 2년가량 소요된다. 하지만 3년 뒤 부동산 시장에 어떤 일이 생길지 알 수 없다. 최근의 주택 경기 활황은 정부의 인위적인 부양에 힘입은 것이어서 장기간 지속될 수 없다. 부동산 전문가들은 짧게는 내년 4월 총선, 길게는 내후년 상반기쯤 주택 경기가 하락세로 돌아설 가능성이 크다고 예측한다. 대형 시행사의 한 임원은 “주택 경기가 거의 막바지인 지금 지역주택조합에 가입한다면 폭탄을 떠안는 결과가 될 수 있다”고 말했다.

 

규제를 풀면서 소비자 보호장치는 마련하지 않은 국토교통부는 민간 영역이라는 이유로 지역주택조합 문제에 손을 놓고 있다. 대신 국민권익위가 오는 16일 공청회를 열어 개선 방안을 찾기로 했다. 내집을 마련하겠다는 서민 조합원의 소중한 꿈을 보호할 수 있는 장치를 마련하기를 기대한다.

 

 

 

댓글 1

• 스스로 `自`2016.05.20 12:03

  지역주택조합은 공동주택 사업성이 충분하다면 1순위로 고려할 만하다. 다만 시공사의 부담이 낮아진 만큼 책임성 부분에 대한 철저한 계약이 중요하며 시행사의 낮아진 투입비용에 따른 역할을 정확히 정해야 한다.
  조합이 책임지는 형태로 그 혜택은 조합원이 고르게 가져간다. 분양 성공가능성도 커진다. 조합원에게 선분양 형식과 시세대비 저렴한 분양가는 윈윈이다.
  
  사업성이 충분하다는 조건 아래 조합이 시공사, 시행사와 어떤 식의 계약을 통해 책임을 나눌 것인지가 관건이다. 사업성이 충분하다면 아니할 이유가 없다.