현재 동탄 2신도시 분양가 1300 = 향후 세종시 눈높이 시세

최근 북동탄 아파트 분양가는 3.3㎡당 1200만원대 중후반 선이지만 웃돈 시세를 감안하면 3.3㎡당 최소 1300만원으로 시세가 올라갈 정도로 분위기가 좋다.

 

올 2월 입주한 시범단지 '우남퍼스트빌' 전용 59㎡형은 분양가가 2억5700만원 선이던 것이 현재 매매 시세는 4억~4억2000만원 선에 형성돼 있다.

 

☞ 3년 동안 1억5천 올라

 

분양권 거래를 전문으로 한다는 B공인 관계자는 "더샵2차는 5층 이상인 전용 74㎡형이 1280만원 선, 84㎡형이 1240만원 선으로 결코 싼 가격이 아님에도 투자자들이 몰렸다"며

 

"북동탄 일대는 웃돈이 3000만~5000만원 선으로 형성된 상태"라고 말했다.

 

☞ 3년 동안 1억~1.5억 오르면 평당 1700만원 선.

이때 서울 시세는? 3000.

그렇다면 세종은? 1300.

혹시 막차인가? 돈 돌아갈 곳 없이 풍성하니 가격만 올릴 꼴.

그렇다면 언제 꺽일까? 풍성한 돈으로 끌어올린 가격을 받쳐주지 못할 때. 그런데 저금리. 돈이 돌고돌아 향후 5년은 무난할 듯. 2025년 동탄과 눈높이를 맞출 듯. 널뛰기 2번은 더 할. 김성호.

 

 

댓글 4

• 스스로 `自`2016.06.06 09:16

  1고지 평균 시세의 형성은 2019년, 그때의 시세는?
  1300 + 200.
  
  2고지는 2024년.
  
  전국 분양가 대비 비교될 만한 지역 시세. 가령, "대전 보다"는 것 보다 "수도권 보다" 라는 공감대 형성이 우선. 이전특별분양이 없어지는 2020년.
  
  분양가 말고 "(가장) 살기 좋은" 이라는 칭찬이 필요, 굳이 비교해보면 "대전 보다 살기좋은" 처럼.
  
  그런데 1500 × 34평 = 5억.
  21평은 3억원대. 3억의 투자가치로 소형아파트만 한 게 없더라 라는 형성.
  
  1채 10억의 가치. (1) 세월따라 손바뀜 속에 자연스럽게 달성할, 다만 특별한 것이 없으면 2035년 경. "1000원 = 1"로 화폐 개혁과 저금리 기조 유지 시
  (2) "살기좋은", "행복한" 도시로서의 평가. 교통편의성, 근거리 유희장소(관광벨트 형성), 소통문화를 위한 창구다원화(카페형 + 동호회 ~ 연합체), 생활밀접형 새로운 형태의 접목 시범도시로서의 원동력, 모범도시로서의 기대감, 결국 당위성과 원동력이 만난 효과는 표출될 수 있는.
  
  가령, "그래서 언제 쯤인데?" 하는 질문과 "정말 가능한가?"라는 의구심, 재밌는 건 결과는 뻔한데 서울이나 수도권과 비교하면서 상대적 가치를 논한다는 것. 도시는 사람을 위한 것, 지금까지 처럼 생활편의를 좇을 것인지 여유롭고 넉넉한 가능성을 품을 것인지는 현 시민의 몫. 세종시는 자체의 발전 보다는 주변 지역과의 공조화된 동반성장이 그럴 듯한 성장모델이라는 생각. 가령, 관광벨트의 연계 처럼 사람들의 호기심이나 기대를 충족시켜 줄 방향으로 이끌면 족할. 금강, 수목원, 산, 공원 = 맑은 공기. 요 가치부터 잃지않기를 바람
  
  

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• 스스로 `自`2016.06.09 05:48

  심각한 수도권 과밀화 현상을 해소하고, 국토의 균형발전이라는 취지 아래 시작한 행정중심복합도시(행복도시)인 건설사업
  
  2012.7.1 출범
  2016.5 231,552명
  2030 인구 50만명
  
  총 3단계 : 2015년까지 정부청사 이전, 1단계 완료
  
  주택시장은 지난해부터 계속해서 미분양 ‘0’ 행진
  
  ‘주거 공동체 문화의 복원’ : 커뮤니티
  저탄소·친환경으로 차별화
  
  4-1생활권
  금강과 괴화산이라는 자연 환경을 살려 ‘창조적 생태마을’이라는 주제로 산학연클러스터의 고급 연구인력의 주거 수요를 고려한 맞춤형 주거단지로 계획
  
  강변에서 보이는 주요 조망점에는 입체 녹화를 적극 도입한 생태디자인 특화동을 배치해 벽면녹화, 발코니녹화 등 다양한 기법을 통해 4-1생활권만의 특성을 나타내는 랜드마크로 기능하도록 했다.
  
  2016년 6-4생활권을 대상으로 네번째 민간 공동주택 설계공모 실시
  
  공동주택 단지 전체를 주민들이 안전하게 보행할 수 있도록 조성하고, 어린이들이 마음껏 뛰어놀 수 있는 오감발달 제3세대 놀이터를 단지 내 곳곳에 형성
  
  공동주택 단지 간 연결을 중점적으로 고려했던 이전 설계공모의 주거 공동체 개념을 확장해 학교와 공원, 복합커뮤니티센터 등 생활권 중심에 위치한 공공영역과 공동주택 단지가 자연스럽게 연계될 수 있도록 계획
  
  특히 공공건축물 및 교량 등 주요 기반시설에 도입된 특화

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• 스스로 `自`2016.06.09 06:47

  2030년 50만명이 모여 무엇을 할까?
  
  주된 관심사 :
  
  주택시장 상승 이유 : 수요와 공급
  (1) 잦은 손바뀜, 공무원 인사이동, 수요 계속 발생
  
  (2) 아파트 공급 계속. 현재까지 1년 단위 평균 100만원 상승, 2012년 650만원, 2013년 750~830만원, 2014년 850~900만원, 2015년 1000만원, 2016년 1100만원
  
  (3) 이유만 다를 뿐 곳곳에서 호재 발생
  - 저평가된 1-1생활권(골드) : 고속도로 개통, 미래부 청사 신축, 개발예정지 남아있어 추가상승여력 농후
  - 3생활권 : brt 근접성, 대전 접근성, 시청 중심 공간
  - 4생활권 : 자연생태 공간
  - 6-4생활권 : 1-4생활권 확장 개념
  
  (4) 도시 확장 시 추가상승여력 여지를 남겨둠
  
  (5) 인구 25만명(2017년초)과 50만명(2030년) : 2012년 입주한 첫마을 인구의 이동, 1-4와 2-1, 2-2 생활권 인구의 이탈 없이, 3-4-6생활권으로 순차적인인구 유입, 2015년 입주한 1생활권 인구의 이동은 적겠지만 새투자처 찾아 이동 잠재력, 1-2생활권과 3-4생활권의 독립적 생활공간 형성과 놀이문화 공유에 따른 도시 내 잦은 이동, 6생활권의 덧붙임, 추후 5생활권의 금강조망권에 따른 1-2생활권 인구의 이동 가속
  
  (6) 생활권 형성 시 크게 오를 잠재력
  - 1-2생활권 : 2016.6월 1-4생활권 60% 정도 상권 형성(1년반 걸린), 2생활권은 2017년 입주후 2020년은 되어야 "도시구나!" 하는 공간 형성 예상
  -3생활권 : 2018년 입주후 2021년 생활공간 형성 예상, 곳곳에 빈 자리가 있고 주변은 공사중이며 마무리까지 감안 시 2023년, 2025년은 되어야 도시같은 모습 기대
  
  (7) 2030년까지 곳곳에서 도시확장에 따른 공급 가속
  - 4생, 6-4생
  
  (8) 암초는 도시다운 생활권 형성이 늦어지기 때문에 치고올라갈 타이밍을 지연시키고 있다는 사실에 주목
  - 6생 분양가 1100선일 때 1-4생 1300선 후반. 그 차이는 입주까지 걸리는 기회비용과 생활혜택 차이
  - 2016.5월 1-4생과 2-2생 1160만원, 1-3생 1090만원
  - 1-4와 2-2 생활권이 도시다워지는 2020년 대비 2019년 1차 고점
  - 고속도로가 개통되는 2025년 1-1생 도시모습과 6생 생활권 형성, 청사 중심지역의 도시화와 주변지의 분양 분위기에 따른 2차고점
  
  (9) 생활 공간이 자리잡으면서 사라질 생활권 가격 차이
  
  (10) 2030년 50만명은 25만명의 2배 라기 보다는 100만명 광역도시화로의 기반 형성시점, 연접도시 공동화, 세종시의 교육육아도시로서의 기대감, 대전과 청주와의 비교, 서울과 수도권과 대조
  
  결국 2025년 미래가치는 서울 4000, 수도권 2000과 대비한 2000선 무난. 연간 지가상승과 건설기자재, 인건비 상승, 기대수익과 사업성 등 자연상승분 만해도 9년이면 900만원은 오를. 그렇다면 이런 관계를 알고있는 나는 어떻게 해야할까? 그 판단은 여러분에게 맡긴다. 김성호.

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• 스스로 `自`2016.06.29 07:27

  2015년 10월 3.3㎡당 4000만원 시대를 연 강남 재건축시장은 이번 규제로 직격탄을 맞게 됐다. 당장 며칠 후인 7월 1일 이후 입주자 모집공고를 하는 아파트부터 분양가가 9억을 넘으면 공공기관의 중도금대출 보증을 받을 수 없다.
  
  다음달 8일 모델하우스를 개관할 예정인 서울 개포동 ‘디에이치 아너힐즈’(개포주공3단지 재건축 아파트)가 대표적이다. 일반분양분 평균 분양가가 3.3㎡당 4000만원 대로, 아파트 총 분양가는 모두 9억원이 넘는다. 내년 2월 분양 예정인 개포시영아파트 재건축 단지인 ‘래미안 강남 포레스트’도 마찬가지다. 이승희 개포시영재건축 조합장은 “중도금대출 보증을 규제하면 청약 열기가 식을 테고, 결국 분양가도 영향을 받을 수밖에 없다”며 “이 경우 먼저 분양한 개포지역 아파트와 비교해 마감재 등 품질이 떨어져 경쟁에서 뒤처질 것”이라고 불만을 토로했다.
  
  건설사가 중도금대출 연대보증을 한다 해도 공공기관 보증에 비해 금리가 높아 부담이 커질 수밖에 없다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “건설사가 연대보증시 중도금대출 금리가 최대 1%포인트 증가할 것으로 분석된다”며 “투기성 청약이 줄어 경쟁률과 계약률 하락이 예상된다”고 말했다.
  
  
  다만 재건축 아파트 입주권(조합원 분양권)을 가진 재건축조합원들은 상대적인 수혜가 예상된다. 재건축 조합원들이 받은 집단대출은 이주금 대출과 부담금 대출로 나뉘는데 이 둘은 모두 이번 규제 적용대상이 아니기 때문이다. 국토교통부 관계자는 “부담금 대출도 HUG의 대출보증을 받지만, 중도금대출과는 별도의 보증상품이기 때문에 이번 규제의 적용을 받지 않는다”며 “부담금 대출은 종전대로 부담금의 70% 수준까지 받을 수 있다”고 설명했다.